부동산 강제경매, 배당 절차 전 법무법인 일로의 도움을 받아서 전세 보증금 반환 소송 승소한 사례

임대차계약을 체결하고 거주 중이던 집이 어느 날 갑자기 경매에 넘어갔다는 소식을 듣게 되면, 많은 분들이 ‘내 보증금을 돌려받을 수 있을까?’ 싶어서 불안해하실 것입니다.

임대인 중에서는 별 문제 없을 것이라면서 안심시키려 시도하는 경우도 있지만, 불안한 마음에 경매기록과 등기부를 직접 확인해보니 예상치 못한 선순위 권리와 채무 관계가 있어 더욱 불안해지는 사태가 벌어지는 일도 흔한 편입니다.

그리고 안타깝게도 부동산 강제경매가 시작되면 보증금 전액을 돌려받기가 매우 까다로워지는 것이 사실이기에, 그만큼 조속한 대응이 매우 중요합니다.

오늘은 갑작스럽게 부동산 강제경매로 인하여 보증금을 잃을 위기에 놓였던 의뢰인이 법무법인 일로의 조력을 받아 배당 절차 전 전세 보증금 반환 소송에서 승소한 사례를 이야기해보겠습니다.

갑작스러운 강제경매, 뒤늦게 숨겨진 권리 관계까지 알게 되었습니다.

의뢰인은 임대인과 전세 임대차계약을 체결한 뒤 보증금 2억 원을 지급했습니다.

전입신고까지 마친 뒤 거주를 하던 어느 날, 살고 있던 주택에 부동산 강제경매 절차가 개시되었다는 사실을 알게 된 의뢰인은 당황스러운 마음에 급히 임대인에게 연락을 했지만, 임대인은 ‘문제없다.’는 식으로 대답하고 상황을 무마하려 했습니다.

그러나 정작 의뢰인이 관련 기록을 확인해보니 해당 주택에는 계약 당시 안내받지 못한 선순위 권리와 채무 관계가 있었습니다.

만약 본격적으로 경매가 진행되고 배당 절차가 이루어진다면 보증금 전액을 회수하기 어려울 수도 있는 상황이었습니다.

이에 의뢰인은 우선 경매절차에서 배당요구를 하고 임대인에게 임대차계약 해지 의사 및 보증금 반환 요청을 전달했으나, 임대인은 이에 응하지 않았습니다.

보증금 반환 의무를 인정받을 수 있는지 확인해야 했습니다.

의뢰인이 거주 중이던 주택이 부동산 강제경매에 부쳐졌을 당시, 주택의 시세는 선순위 임차인의 보증금과 의뢰인의 보증금을 합한 금액보다 낮았습니다.

때문에 부동산 강제경매에 따른 배당만으로는 의뢰인의 보증금 전액을 충당하기 어려울 수 있는 상황이었습니다.

또한 자료를 살펴보니 해당 주택은 하나의 호실을 두 개의 실로 나누는 불법 대수선이 이루어진 상태였습니다. 나뉜 목적물에는 다른 임차인이 의뢰인보다 앞서 임차권등기를 마친 상황이었습니다.

임대차계약 당시 임대인은 목적물에 아무 문제가 없다는 식으로 설명했으나, 실제로는 불법 대수선과 기존 임차인의 임차권등기 사실이 존재했고 부동산 강제경매 문제가 발생한 후에도 계속 채무 문제를 숨기려 시도했습니다.

때문에 해당 사건에서는 추가로 숨겨진 채무 관계 등이 있는지를 살펴보고 보증금 반환 의무를 인정받을 수 있을지를 분석하는 일이 매우 중요했습니다.

관련 서류 검토를 통해 보증금 반환을 청구하여

법무법인 일로의 변호인단은 우선 의뢰인으로부터 제공받은 자료와 경매기록, 등기부를 검토하여 의뢰인의 전입신고와 대항력 취득 시점, 기존 임차인의 임차권등기 내역, 경매 진행 기록, 임대인에게 계약 해지를 통보한 기록을 살폈습니다.

그리고 이를 통해 부동산 강제경매가 개시되기 전후의 상황과 계약 당시 고지되지 않은 사실들을 정리하고, 임대인이 설명한 내용과 실제 목적물의 상태 및 권리관계 사이에 어떤 차이가 있었는지 확인했습니다.

임대차계약은 당사자 사이의 신뢰를 바탕으로 유지되는 계속적 계약입니다.

그러나 임대인은 불법 대수선과 기존 임차인의 임차권등기 사실을 알리지 않았음은 물론 경매 개시 이후에도 채무 관계를 숨기려 했습니다.

법무법인 일로의 변호인단은 이러한 임대인의 태도로 인해 계약 관계를 계속 유지하기 어려울 정도로 신뢰관계가 훼손되어 계약을 종료해야 하며 그에 따라 보증금 역시 반환해야 한다는 점을 기반으로 대응 전략을 수립했습니다.

법무법인 일로의 조력 결과는?

법무법인 일로의 변호인단은 재판에서 부동산 강제경매 진행 사실과 함께 임대인의 미고지 행위로 인해 신뢰 관계가 무너졌으며 의뢰인 또한 계약 종료를 희망한다는 의사 표시를 보였음을 설명하며 보증금 반환 청구 및 근거를 제시했습니다.

그리고 이와 같은 조력의 결과, 법원은 법무법인 일로의 변호인단의 청구를 받아들여 임대인에게 의뢰인의 임대차보증금 2억 원을 반환하라는 판결을 선고했습니다.

해당 판결을 통해 의뢰인은 부동산 강제경매가 진행되는 가운데 배당 결과가 나오기 전, 임대인을 상대로 보증금 반환을 구할 집행권원을 확보할 수 있었습니다.

본 사건의 의의는?

본 사건은 부동산 강제경매가 진행되는 중 본격적인 배당 절차가 진행되기 전 계약 당시부터 알려지지 않았던 목적물의 상태와 권리관계를 살펴서 보증금 회수를 위한 권원을 확보해야 했던 사안이었습니다.

불법 대수선, 선순위 임차인의 임차권등기, 임대인의 채무 관계는 임대차계약 체결에 대한 판단을 내리는데 중요한 사정이지만, 의뢰인의 경우에는 임대인이 이를 고의로 숨긴 만큼 계약 당시 해당 사실을 알지 못한 채 계약을 체결했던 상황이었습니다.

부동산 강제경매 배당이 진행된다면 보증금 전액을 회수하기 어려운 상황에서, 법무법인 일로의 변호인단은 임대인의 행위로 임대차계약의 신뢰관계가 훼손되었다는 점과 의뢰인의 계약 종료 의사표시를 근거로 반환 청구를 진행했습니다.

그리고 그 결과, 의뢰인은 부동산 강제경매의 배당 결과를 기다리는 데 그치지 않고, 보증금 2억 원 전액의 반환을 명하는 판결을 받아서 보증금 회수를 위한 집행권원을 확보할 수 있었습니다.