새 아파트에 입주할 생각으로 기존 집의 임대차를 정리했는데, 공사가 끝나지 않아 이사를 미뤄야 한다면 입주지연 분양계약해지를 해야 하는 것인지 고민도 되고 난감할 수밖에 없습니다.
게다가 임시 거처를 구하는 비용에 대출이자까지 더해지면, 기다리는 시간이 길어질수록 경제적 부담도 커지게 됩니다.
만약 사업자가 새로운 날짜를 확정하지 않은 채 기다려 달라는 안내만 반복한다면 입주지연 분양계약해지를 고민해봐야 합니다. 또한 ‘계약을 끝내는 것이 가능한지’를 살펴보고 있다면 ‘실제로 납입금을 회수할 수 있는지’에 대해서도 함께 살펴봐야 합니다.
분양받은 아파트에 입주하는 일이 늦게 되면 계약을 해지해야 하나 고민되겠지만, 사실 단순히 입주가 늦었다는 이유만으로 계약 종료와 손해배상이 모두 인정되는 것은 아니기 때문에 이 부분에 대해서는 신중해야 합니다.
| 오늘은 법무법인 일로와 함께 입주지연 분양계약해지를 고민 중이신 의뢰인 분들을 위하여, 분양 받은 아파트에 입주하는 일이 늦어지고 있을 때 행사할 수 있는 권리가 무엇인지 구체적으로 확인하는 시간을 가져보도록 하겠습니다. |
목차
입주 예정일과 계약 해지 요건을 찾아봐야 합니다.
입주지연 분양계약해지를 검토할 때는 가장 먼저 계약서를 확인해야 합니다. 유의할 점은 계약서에 서명한 날이 아니라 약정된 입주예정일을 봐야 한다는 사실입니다.
이는 특정 날짜가 정해져 있는지, 예정 월만 표시되어 있는지, 별도 안내로 확정하도록 했는지에 따라 지연 기간을 판단하는 방식이 달라질 수 있기 때문입니다.
더불어 입주 지연으로 인해 계약 해지를 고민하고 있다면 계약서 본문뿐 아니라 특약과 입주 일정 관련 안내문도 함께 살펴야 합니다. 만약 분양 당시 설명받은 일정과 계약서의 내용이 과도하게 다르다면, 어떤 내용이 당사자 사이의 약정으로 인정되는지도 검토할 필요가 있습니다.
사업자가 일정 변경을 안내했다면?
계약서 작성 내용과 별개로 사업자에게 새 입주 날짜를 일방적으로 안내 받으신 분들이 계십니다. 물론 사업자에게 일정 변경을 안내받았다 해서 기존 약정이 당연히 변경되는 것은 아닙니다.
다만 수분양자가 일정 변경에 동의했다면 그 합의가 해제권과 지연 보상에 어떤 영향을 미치는지 살펴봐야 합니다. 보상을 받는 조건으로 향후 이의를 제기하지 않기로 하는 등 합의가 오간 적 있다면 할 수 있는 대응이 달라지기 때문입니다.
또한 사업자 측에서 자재 부족이나 시공사 문제를 이유로 책임을 부인하는 경우도 종종 볼 수 있는데, 이 때에는 실제 지연 원인과 계약상 면책 조항을 대조하여 책임을 판단해야 합니다.
해제권이 발생했어도 행사 시기를 놓치면 안됩니다.
입주지연 분양계약해지에서 중요한 것은 단순히 ‘해제권이 발생했는지’를 떠나서 ‘현재도 해제권을 행사할 수 있는지’의 여부입니다. 입주가 지연되어서 이사하기만을 오래 기다렸다는 사실만으로 권리가 계속 남아있는 것은 아닙니다.
과거에 계약을 해제할 수 있었더라도 사업자의 적법한 이행제공 이후에는 같은 사유로 해제하기 어려워질 수 있습니다.
실제로 대법원에서는 입주 지연에 따른 약정해제권이 발생했더라도, 행사 전에 분양자의 적법한 이행제공이 이루어지면 해당 해제권이 소멸할 수 있다 판결한 바 있습니다.
때문에 지연 기간은 물론 해제 통지와 이행제공의 선후관계는 매우 중요한 문제입니다.
따라서 입주 지연으로 인한 계약 종료를 희망한다면 현재 권리 상태와 통지 시점을 함께 검토하도록 해야 합니다.
실제 이행 상태를 확인해야 합니다.
간혹 입주 안내문을 받고 해제권이 사라졌다 생각하시는 분들이 계시는데, 해제권 관련 문제에 대해서는 사용승인 여부, 계약에 따른 인도 준비, 실제 입주 가능 상태 등을 살펴 그 안내가 적법한 이행제공에 해당하는지 판단해야 합니다.
때문에 입주지연 분양계약해지를 고민하신다면 최초 예정일, 변경 안내일, 사용승인 및 입주 안내 시점, 해제 통지 도달일을 시간순으로 정리해두도록 하셔야 합니다.
여기에 더해, 상대방에게 해제 의사가 언제 도달했는지까지 확인할 수 있도록 준비해야 합니다.
분양대금 회수 계획도 함께 세워야 합니다.
입주지연 분양계약해지를 결정했다면 어떤 근거로 해제할 것인지를 정리해야 합니다.
민법상 이행지체를 이유로 해제하는 경우, 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 요구했음에도 이행이 이루어지지 않았음을 증명할 수 있어야 합니다.
본격적인 법적 과정 전에는 내용증명을 보내서 계약 해지 진행 요구 및 법적 대응에 나설 예정이라는 사실을 알리도록 해야 합니다.
내용증명을 보낼 때에는 정확한 수신인을 확인하고 도달 사실을 입증할 수 있도록 대상 계약과 해제 근거, 지연 경위, 계약을 해제한다는 의사를 명확히 기재해야 합니다.
반환 의무가 발생했어도, 실제 지급까지 이어지지 않을 수 있습니다.
만약 계약 해지 청구가 받아들여졌다면, 계약 관계가 무효가 된 만큼 납부했던 대금을 반환받을 수 있도록 조치해야 합니다.
다만 사업자 측에서 자발적으로 반환하지 않거나 소송 결과에 불복하려 한다면, 혹은 입주 지연으로 인한 손해배상 청구가 필요하다면 후속 대응이 필요할 수 있으므로 유의해야 합니다.
또한 분양 계약 체결을 위해 대출을 받아 대금을 납부했다면 분양계약이 해제되어도 대출채무가 당연히 없어지는 것은 아니므로, 반환금을 어떻게 지급받고 대출을 정리할지까지 계획해야 합니다.
계약 관계를 끝내야 한다는 판단이 들었다면
계속해서 입주가 지연되고 기다리면서 발생하는 비용이 커진다면, 오히려 신속하게 입주지연 분양계약해지가 현실적일 수도 있습니다.
다만 그냥 계약을 해지할 수 있는 것은 아니고 계약 해제 요건과 권리 존속 여부, 대금 반환 가능성 및 대출 정리 문제를 함께 검토해봐야 하는데요.
간혹 임의로 잔금 지급을 중단하거나 별도의 법적 근거 검토 없이 무작정 계약 해제를 통보하시는 분들도 계시는데, 이러한 대응은 오히려 계약 위반 의혹을 받아 분쟁이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.
| 법무법인 일로는 부동산 계약 법률 조항과 분양 사업 진행 경과를 바탕으로 계약 해제 가능성 및 분양대금 반환, 손해배상 쟁점을 검토하고 부동산 법률 상담을 통해 입주지연 분양계약해지를 고민하고 계시는 의뢰인 분들에게 구체적인 대응 방향을 제시해드리고 있습니다. |
