오늘 이 글은 임차인 퇴거를 위해 소송을 제기했으나 패소 후, 명도소송 항소를 고민하고 계시는 임대인 분들을 위하여 작성되었습니다.

임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 비워줘야 하는데, 퇴거를 거부하고 무단 점유를 이어간다면 임대인의 입장에서는 직접 사용이나 새로운 임차인을 받을 계획에 차질이 생겨 곤란할 수밖에 없습니다.

이 때 협의로 잘 마무리되면 좋겠지만 결국 협상으로 마무리되지 못하면 부동산 인도를 구하는 명도소송을 청구하게 되는데, 문제는 무조건 임대인이 명도소송에서 승소하는 건 아니라는 점입니다.

만약 1심에서 패소한 임대인이라면 명도소송 항소에 앞서 법원이 청구를 받아들이지 않은 이유부터 확인해야 하고, 판결문과 소송기록을 대조하여 어떤 점을 보완해야 하는지를 확인해봐야 합니다.

오늘은 법무법인 일로와 함께 명도소송 항소를 고민하고 있는 임대인 분들을 위하여 어떤 요소들을 확인하고 보완해야 하는지 검토해야 하는 사안들을 체크해보도록 하겠습니다.

계약이 완전히 종료되었는지 확인해야 합니다.

명도소송에 대해 임대인이 패소하는 가장 대표적인 사유 중 하나는 ‘계약이 종료되지 않았기 때문’입니다.

명도소송을 위해서는 임대차계약이 종료되어야 하는데, 계약이 묵시적으로 갱신된 상황에서 소송을 제기하면 임대인은 패소할 가능성이 높아집니다.

따라서 주택임대차계약에 대해서는 원칙적으로 임대인이 임차인에게 계약을 연장할 수 없는 사유를 들어 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절을 통지했는지가 중요한 문제입니다.

또한 통지를 한 다음 언제 임차인에게 해당 통지가 도달했는지의 여부 역시 확인하도록 해야 합니다.

명도소송 시에는 보증금 반환 문제도 확인해봐야 합니다.

보증금 반환과 부동산 인도는 동시이행 관계에 있는데, 임대차계약이 종료되었음에도 보증금이 미반환 상태라면 임차인은 보증금을 받을 때까지 목적물 인도를 거절할 수 있습니다.

때문에 임대차계약 기간이 종료되었음에도 보증금을 반환하지 않고 있는 상황이라면, 오히려 임차인이 퇴거를 거부하고 있는 사유가 증명되므로 명도소송 항소를 준비할 때에는 이 부분에 대해 미리 보완하도록 해야 합니다.

항소 신청 기간을 놓치지 않도록 해야 합니다.

명도소송 항소 시 유의해야 할 점은 항소 신청 기간입니다.

원칙적으로 판결문이 송달된 날부터 2주 이내에 제기해야 하며, 항소장은 1심 판결을 선고한 법원에 제출합니다.

판결 내용을 검토하거나 증거를 찾는 동안에도 시간은 흐르기 때문에, 자료를 모두 정리한 다음 항소 여부를 결정하려다가 기한을 놓치지 않도록, 불복 가능성 검토와 제출 일정 관리를 함께 진행해야 합니다.

만약 항소장에 항소 사유를 적지 않았다면 항소법원의 소송기록 접수 통지를 받은 날부터 원칙적으로 40일 이내에 항소이유서를 제출해야 하는데요.

한 차례에 한해 법원의 결정을 통한 1개월 연장 신청이 가능하지만, 이 외에는 이유서 제출 기간을 넘긴다면 항소가 각하될 수 있으므로 주의해야 합니다.

명도소송 항소를 진행하려 한다면 구체적으로 ‘왜 항소를 진행하려 하는지’ 사유를 기재해야 합니다.

1심에서 받은 판결을 분석하여 통지 도달 시점을 잘못 인정했는지, 갱신에 관한 대화를 다르게 해석해야 하는지, 계약 종료에 적용한 법리에 오류가 있는지 등 문제를 찾아내고 분석하는 과정이 요구됩니다.

어떤 주장이 이미 심리되었고 무엇이 부족했는지 확인해야만 주장에 대한 보완 방향을 정할 수 있습니다.

명도소송 항소에서는 자료의 양보다 사안의 쟁점을 파악하고 그에 대한 뒷받침이 가능한 증거를 찾아내는 일이 중요합니다.

주요 쟁점	확인할 자료와 내용
계약 갱신이 쟁점인 경우	계약서와 추가 합의, 갱신을 둘러싼 대화 내용을 검토합니다.
종료 통지가 문제인 경우	내용증명과 배달증명, 문자메시지, 답변 내용 등을 대조하여 언제 어떤 의사가 전달되었는지 정리해야 합니다.
실거주 의사가 인정되지 않은 경우	거주 계획과 생활 여건을 설명할 객관적인 자료가 있는지 살펴봅니다.
보증금 반환이 쟁점인 경우	반환할 금액과 공제 항목, 반환 준비 및 이행 제공 여부를 구체적으로 확인해야 합니다.