월세 임대차계약을 체결하면 임차인은 매달 임대인에게 계약서 작성 시 약속한 차임을 지급해야 합니다.
그런데 매달 지급되어야 할 차임이 어느 순간 지급되지 않는다면, 연체 기간이 길어질 수록 임대인의 금전적 손해는 점차 커지게 됩니다.
차임 연체가 한 두 번이어도 문제가 되지만 장기 연체가 된다면, 결국 임대인은 신속하게 임대차계약을 해지하고 건물을 돌려받아 최대한 빨리 손실을 막는 방안을 선택하게 됩니다.
그러나 계약을 유지하기 어렵다고 판단해 해지를 통보했다 하더라도 임차인이 곧바로 점유를 해지하는 일은 드물기 때문에, 대부분의 임대인은 명도소송 건물인도청구 절차를 통해 임차인 퇴거 및 점유 회복을 진행합니다.
| 오늘은 장기간 차임을 연체한 임차인을 상대로 법무법인 일로의 조력을 받아 명도소송 건물인도청구를 진행하여 점유 회복을 꾀했던 실제 사례를 살펴보도록 하겠습니다. |
목차
월세 임대차계약 체결, 장기 차임 연체의 시작
의뢰인은 본인 소유의 빌라를 통해 수익을 창출해 낼 목적으로 임차인 A씨와 월세 임대차계약을 체결한 뒤 매달 일정 금액의 차임을 받기로 했습니다.
A씨는 계약 체결 후 약 반 년 동안은 계약 조건에 따라 매달 차임을 잊지 않고 지급했습니다.
그런데, 반 년이 지난 후부터 A씨는 의뢰인에게 차임을 보내지 않기 시작했습니다.
의뢰인은 A씨가 차임을 언젠간 한꺼번에 보내줄 것이라 생각하며 기다렸지만, 차임 연체는 장기화되면서 결국 A씨는 1년이 넘는 시간 동안 약속된 차임을 보내지 않았습니다.
의뢰인은 더 이상 A씨가 차임을 내기를 기다리기는 어렵다 판단, 임대차계약을 유지하는 의미가 없다고 생각하여 계약을 해지하겠다는 내용 증명을 A씨에게 보낸 뒤 본격적인 명도소송 건물인도청구 준비에 들어갔습니다.
신속한 점유 회복이 시급한 상황이었습니다.
사건 발생 당시, A씨는 빌라를 계속 사용하고 있던 상황이었지만 임대차계약 당시 약정한 차임을 계속 지급하지 않던 상황이었습니다.
만약 A씨와의 임대차계약이 지속된다면 의뢰인은 임대 수익을 얻지 못하는 상황이 이어지면서 금전적 손실이 커질 수밖에 없었기에, 무엇보다도 신속하게 명도소송 건물인도청구를 진행하여 점유를 회복하는 일이 시급했습니다.
법무법인 일로의 변호인단은 해당 사건이 단순히 ‘A씨가 차임을 지급하지 않았다.’라는 주장만 하고 그칠 것이 아니라 ‘차임 미지급으로 인한 금전적 손실을 방어하고 점유도 회복해야 한다.’까지 나아가야 하는 문제임을 파악했습니다.
그리고 이를 위해서는,
를 설명할 수 있어야 한다 판단했습니다.
의뢰인이 다시 건물을 돌려받을 수 있도록 조력하여
법무법인 일로의 변호인단은 우선 명도소송 건물인도청구에 앞서, 소송 중 A씨가 다른 사람에게 점유를 넘기는 상황에 대비하고자 부동산 점유이전금지가처분을 신청해 점유 상태를 보전하는 절차를 진행했습니다.
그 다음으로는 임대차계약서와 예금거래 실적서를 대조하여 차임 지급 내역을 정리했으며, 이를 통해 계약 직후 반 년 외에는 차임이의뢰인에게 지급된 적 없다는 사실을 파악했습니다.
민법 제640조는 ‘건물 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다’ 규정하고 있습니다.
법무법인 일로의 변호인단은 이를 근거로 하여 1년 간 차임을 연체한 뒤 의뢰인으로부터 임대차계약 해지 통보를 받은 A씨는 임대차계약 관계가 종료되었다 간주해야 한다 주장했습니다.
법무법인 일로의 조력 결과는?
법무법인 일로는 재판 단계에서 차임 장기 연체로 인한 계약 해지를 근거로 하는 명도소송 건물인도청구를 통해 A씨에게 빌라의 인도를 요구했습니다.
그리고 법원은 이와 같은 법무법인 일로의 변호인단의 청구를 받아들여서 A씨에게 의뢰인 소유의 빌라를 인도하라는 판결을 선고함은 물론, 소송비용 역시 A씨가 부담하도록 선고했습니다.
약 1년 이라는 시간 동안 차임을 지급받지 못한 채 임차인의 점유가 계속되는 상황에서 법무법인 일로의 변호인단의 도움을 통해 빌라를 돌려받을 수 있는 법적 근거를 확보한 다음 명도소송 건물인도청구를 거쳐 임대차관계를 정리하고 점유 회복을 도모할 수 있게 된 것입니다.
본 사건의 의의는?
본 사건은 처음 계약 자체는 유효하게 체결되었으나 임차인이 차임 지급 의무를 장기간 이행하지 않음에 따라 임대인 신분이었던 의뢰인이 임대차계약이 더 이상 유효하지 않음을 주장하여 계약을 해지한 뒤 명도소송 건물인도청구를 구한 사안입니다.
당시 의뢰인은 단순히 차임이 연체되었다는 사실을 법적으로 인정받는 상황에서 그치지 않고, 자신 명의의 빌라에 대해 점유를 회복할 근거를 마련하고자 하는 상황이었습니다.
이에 법무법인 일로는 명도소송 건물인도청구 단계에서 임대차계약 내용과 실제 입금 내역을 연결해 임차인의 차임 연체 사실을 제시했으며, 그 결과 법원에서는 빌라를 의뢰인에게 인도해야 하고 소송비용의 부담도 임차인인 A씨가 져야 한다는 판결을 내렸습니다.
| 임차인이 장기 차임 연체 중이라 더 이상 계약을 유지할 수 없다 판단하는 상황이라면 법무법인 일로와 함께 법원의 기준에서 계약 해지 및 건물 인도 의무를 확인하고 법적 절차를 밟아보시기 바랍니다. |
