무자격 중개행위, 기획부동산 사기 처벌 변호사 상담 조언 대응 방안 마련 대책 조치 조력

부동산 매매는 큰돈이 오가는 거래인 만큼, 계약조건과 권리관계를 확인하기 위해 공인중개사의 도움을 받는 경우가 많은데, 이 과정에서 무자격 중개행위 사기 피해를 당하시는 분들이 생각보다 많습니다.

거래를 안내하는 사람이 부동산에 관한 지식이 많거나 사무실을 운영한다는 이유만으로 적법한 중개업자라고 믿어서는 안 됩니다.

자격증이 있더라도 개설등록 없이 중개업을 한다면 법적 문제가 발생할 수 있고, 공인중개사 자격과 중개사무소 개설 등록은 별도의 문제이기 때문에 자칫 안일하게 생각했다간 그대로 사기 피해 발생으로 이어질 수 있습니다.

무자격 중개행위는 과도한 수수료 요구 정도로 끝나지 않고 기획부동산 사기 등으로 이어질 수 있는 심각한 문제입니다. 때문에 혹시라도 의심되는 상황에 놓였다면 신고 및 법적 대응까지도 고려해봐야 합니다.

오늘은 법무법인 일로와 함께 무자격 중개행위의 형태와 거래 시의 위험성, 그리고 적발 시 처벌 규정 및 피해를 미리 예방하기 위한 계약 전 확인사항을 알아보도록 하겠습니다.

‘무자격 중개행위’란 무엇인가요?

‘부동산 중개행위’라고 하면 부동산중개사무소라는 간판을 내걸고 이루어진다 생각하기 쉽지만, 무자격 중개행위는 꼭 중개사무소 간판을 내걸지 않는다는 특징이 있습니다.

자격 없는 중개 행위를 벌이는 경우, 개발 예정지 주변에 컨테이너나 가설건축물로 임시 사무실을 마련하거나, 부동산컨설팅 업체라는 이름으로 매수 희망자를 모집하면서 사실상 거래를 알선하는 사례들을 흔히 볼 수 있습니다.

다만 사무실이 작거나 임시 시설처럼 보인다는 사정만으로 불법 영업이라고 단정하기는 어려우며, 실제 중개 자격을 갖췄는 지의 여부를 확인해보는 과정이 필요합니다.

또한 적합한 자격 없이 중개 행위를 벌이는 사례의 경우, ‘컨설팅’이라는 모호한 명칭을 사용하면서 본인이 받는 비용을 자문료나 소개비라고 주장하기도 합니다.

부동산 정보를 분석하는 업무인지, 매도인과 매수인을 연결하고 가격이나 계약조건을 조율하면서 대가를 받는 업무인지 알 수 없는 일을 한다 해도 결국 실제 업무가 부동산 중개에 해당된다면 법적 규제를 피할 수 없을 것입니다.

적지 않은 피해로 이어질 수 있습니다.

‘기획부동산’ 사례들의 경우 “주변보다 싸게 살 수 있다”, “곧 개발되니 지금 계약해야 한다”는 식으로 매수인의 판단을 흐리게 만들거나 높은 가격으로 처분해주겠다고 접근해서 실제 가치보다 낮은 가격에 매도하도록 불리한 계약 조건을 제시해 매도인에게 손해를 입히는 경우가 많습니다.

문제는 피해를 입은 측이 이러한 사실을 거래 종료 후에 알게 된다는 점입니다.

개발 가능성이 낮은 토지를 비싸게 매수하거나, 계약조건을 충분히 확인하지 못한 채 부동산을 처분하면 상당한 손실이 발생할 수 있습니다.

게다가 무자격 중개행위 과정에서 법정 중개보수보다 훨씬 많은 금액을 컨설팅 비용으로 지급했다면 손해는 더욱 막심해집니다.

여기에 더해, 합법적으로 자격을 취득하고 등록된 공인중개사는 중개사고에 대비한 손해배상 책임 보장 조치를 갖춘 경우가 대부분이지만 무등록 업자는 피해 회복 보장 장치를 기대하기 어렵습니다.

그렇기 때문에 피해가 발생하면 그로 인한 손해를 피해자들이 온전히 감당해야 하는 상황에 이르게 됩니다.

기획부동산 사기와 결합한다면

무자격 중개행위를 경계해야 하는 이유 중 하나는 바로 기획부동산 사기와 결합될 가능성이 높기 때문입니다.

개발이 제한되거나 경제적 활용이 어려운 토지를 유망한 투자처처럼 소개하고, 매수인이 사실관계를 충분히 확인하기 전에 대금을 지급하도록 유도하는 식으로 금전을 갈취하는 것인데요.

물론 지분 형태의 토지 거래 자체가 사기라고 보기는 어렵습니다.

다만 막연한 개발 호자 전망을 확정된 사업처럼 말해서 계약을 유도했거나 지나치게 높은 수익을 보장한다는 식으로 계약을 강요하고 재촉했다면 사기 범죄를 의심해봐야 합니다.

특히 기획부동산 사기 범죄는 피해 발생 시 투자금을 잃는 문제도 발생하지만 매매한 토지 지분을 처분하기도 어려워서 난항을 겪기 때문에 더욱 문제 해결에 신중을 기해야 합니다.

공인중개사법에 따라 처벌되는 문제입니다.

문제 되는 행위	적용 법률 및 처벌
중개사무소 개설등록 없이 중개업을 한 경우	공인중개사법 제48조에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금
허위 개발계획이나 부동산 가치에 관한 거짓말로 매매대금을 지급받은 경우	사기죄가 성립하면 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금
범죄로 얻은 이득액이 5억원 이상인 경우	특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률의 적용 여부 검토

무자격 중개행위로 인한 부동산 분쟁을 예방하려면 계약 전 미리 중개사무소 개설등록 여부와 담당자의 신원을 확인해야 하고, 등기사항증명서상 소유자와 계약 상대방이 일치하는지 점검해야 합니다.

또한 이미 금전을 지급했다면 형사상 대응은 물론 피해 금전 반환을 위한 민사상 손해배상 문제까지도 검토해봐야 합니다.

본격적인 계약 전, 신중한 고민이 필요합니다.

아무리 지인이 소개시켜 준 사람이거나, 상대방 측에서 본인이 오랜 기간 동안 부동산 일을 했다고 해도 부동산 중개 행위 자격이 없다면 섣부르게 믿고 맡겨서는 안됩니다.

만약 무자격 중개행위가 의심되거나 이미 금전적 피해가 발생했다면, 추가 대금을 지급하기 전에 법적으로 어떻게 하면 좋을지 부동산 법률 상담을 통해 모색하고 검토해보시기 바랍니다.

법무법인 일로는 부동산 거래 과정에서 의심스러운 상황이 발생했을 때, 관련 자료와 사실 관계를 바탕으로 하여 형사 대응부터 손해배상 청구까지 현재 상황에서 할 수 있는 대응에 대한 가능성을 검토하고 확인하는데 도움을 드리고 있습니다.