지역주택조합에 가입한 뒤 분담금을 꾸준히 납부하며 입주를 기다리시다가 조합원 자격상실 통보를 들으시는 분들이 많습니다.
지역주택조합 사업이 수년간 이어지면 가입 당시에는 예상하지 못했던 변화가 생길 수 있습니다. 결혼으로 세대 구성이 달라지거나, 상속으로 주택 지분을 취득하거나, 직장 문제로 주소를 옮기는 경우가 대표적입니다.
이러한 변화는 조합원 자격상실 분쟁의 출발점이 될 수 있습니다. 특히 동·호수 배정이나 입주를 앞두고 통보를 받았다면 주거 계획뿐 아니라 그동안 투입한 자금까지 걱정될 수밖에 없습니다.
다만 조합의 통보만으로 모든 권리가 확정적으로 사라지거나 납부금 전액을 돌려받지 못하게 되는 것은 아닙니다.
조합원 자격상실 문제는 통보에 대한 이의 제기와 금전 정산 문제를 구분하여 접근해야 하며, 신속하게 지위 유지 여부를 파악해야 합니다.
| 오늘은 법무법인 일로와 함께 지역주택조합 조합원 자격상실 통보를 받는 경우는 무엇인지, 통보를 받았을 때 어떤 식의 대응이 요구되는지 알아보도록 하겠습니다. |
목차
자격 요건 판단 요건은
지역주택조합의 자격을 검토할 때에는 세대주 여부, 세대 전체의 주택 보유 현황, 거주 기간을 나누어 살핍니다. 이 때 모든 요건을 가입일부터 입주일까지 똑같이 유지해야 한다고 이해하면 대응 방향을 잘못 잡게 됩니다.
세대주 및 주택 보유 요건?
원칙적으로 세대주와 주택 보유 요건은 조합설립인가 신청일부터 입주 가능일까지 유지해야 합니다. 투기과열지구에서는 기준 시점이 달라질 수 있으므로 사업 지역과 적용 규정을 함께 확인해야 합니다.
주택 보유 기준은 세대원 전원이 무주택이거나, 세대원 중 한 명만 전용면적 85㎡ 이하 주택 한 채를 소유한 경우입니다. 주소가 분리된 배우자 등도 판단 대상에 포함될 수 있습니다.
거주 요건?
더불어, 거주 요건은 원칙적으로 조합설립인가 신청일 현재 법령에서 정한 권역에 6개월 이상 계속 거주했는지를 봅니다. 따라서 가입 이후 전출했다는 사실만으로 조합원 자격상실이 발생한다고 단정해서는 안 됩니다.
또한 해당 시·군·구의 경계와 법령상 권역이 같은지도 구분해야 합니다.
주택을 취득한 경우에는 소유권뿐 아니라 법령상 주택 보유로 취급되는 당첨자 지위도 검토해야 합니다. 취득 경위, 주택의 규모, 관련 예외가 있을 수 있으므로 상속 지분이나 분양권만으로 확답을 내리는 것은 섣부른 행동입니다.
결국 조합원 자격상실 여부는 현재 등본 한 장이 아니라 기준 기간 전체의 자료를 토대로 판단하는 문제입니다.
일시적으로 세대주가 변경되었다면?
간혹 결혼이나 이사 등으로 인해 세대주에서 세대원으로 바뀌는 경우가 있습니다. 다만 세대주에서 세대원으로 바뀌었다고 해서 언제나 조합원 지위를 잃는 것은 아닙니다.
주택법 시행령은 근무, 질병 치료, 유학, 결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우에 관한 예외를 두고 있기 때문입니다.
다만, 자신이 일시적으로 세대주 자격을 상실한 경우라면 변경이 필요했던 이유는 물론 객관적으로 부득이한 사유로 인한 상실임을 증명할 수 있는 근거 자료가 필요합니다.
다만 주의할 점은 세대주 변경에 관한 예외가 주택 취득이나 다른 요건의 위반까지 포괄적으로 해결해 주지는 않는다는 사실입니다.
때문에 단순 착오나 투기 목적이 없었다는 사정을 다퉈야 하는 상황이라면, 이에 대해서는 별도의 대응이 요구됩니다.
조합원 자격상실 통보를 받았다면?
만약 조합원 자격상실 통보를 받았다면 가장 먼저 자격이 상실된 구체적인 사유와 판단 근거를 서면으로 요청해야 합니다. 법령상 자격 미달을 이유로 하는지, 규약에 따른 제명인지, 가입계약 해지를 주장하는지에 따라 다툴 쟁점이 달라지기 때문입니다.
가입계약서와 규약을 확보하여 의결이 필요한 사안인지, 통지나 소명 절차가 정해져 있는지, 실제로 이를 지켰는지 확인한 뒤에는 조합 가입 시의 자료들을 확보하도록 해야 합니다.
자료는 날짜순으로 정리하는 것이 효과적이며 가입일, 설립인가 신청일, 세대주 변경일, 주택 취득일, 통보 수령일을 증명할 수 있도록 정리해야 합니다.
이 때 유의할 점은 조합원 자격상실을 다투는 동안 분담금을 임의로 중단해서는 안된다는 점입니다.
조합원 자격상실 통보를 받았다 해도 완전히 제명된 상태가 아니기 때문에, 임의로 분담금을 미납한다면 오히려 조합원 제명에 이를 수 있기 때문입니다.
지위 확인부터 납부금 반환까지
만약 조합 측의 조합원 자격상실 판단이 불합리하다 생각된다면 조합원지위확인소송 등을 통해 권리를 다퉈볼 수 있습니다.
다만 소송이 진행되는 도중에도 사업은 계속 진행되고, 특히 사업이 막바지에 다다랐다면 소송이 끝나기 전 다른 조합원들에게 동·호수 배정 및 공급이 이루어지기 때문에 승소 판결을 얻어도 큰 이득을 얻지 못하는 사태에 다다를 수 있습니다.
때문에 조합원지위확인소송 시 사업 진행으로 회복하기 어려운 불이익이 예상된다면 조합원 지위를 임시로 정하거나 제명결의의 효력을 정지하는 가처분 등을 함께 검토하여 예상되는 권리 변동에 미리 대비해야 합니다.
또한 조합원 자격상실이 인정되는 상황이라면 그동안 지불했던 납부금을 반환받을 수 있을지의 여부를 살펴보아야 하는데요.
계약서 상의 계약 내용이나 공제 항목 등을 살펴보고 별도의 반환·손해배상 근거가 있는지까지 확인한 뒤 반환 청구 소송을 통해 금전적 손실을 최소화하는 방안을 모색해봐야 합니다.
통보를 받았다면, 대응 방향부터 정해야 합니다.
만약 지역주택조합 조합원으로 가입되어 있었는데 어느 날 자격 상실 통보를 받았다면, 지위를 유지할 수 있는지 여부를 우선 신속하게 확인해봐야 합니다.
조합 측에서 자격 상실을 통보했다 해서 그대로 받아들일 필요는 없으며 정말로 통지 결과에 불복할 수 있는지, 혹은 통지 결과를 받아들여야 한다면 그동안 납부했던 금전에 대해 반환받을 수 있는 지의 여부를 살피고 신속하게 판단하여 대응에 나설 수 있도록 해야 합니다.
| 법무법인 일로는 의뢰인의 지역주택조합 조합원 자격상실 통지를 받은 의뢰인을 위해 조합원 자격 유지 가능성과 납부금 반환 문제를 함께 검토하여, 현재 사업 단계에 맞는 대응 방향을 안내해 드리며 어떤 식의 대응이 가장 적절한지 안내해드리고 있습니다. |
