질문
상가를 빌려 가게를 운영하고 있는데, 임대인이 계약을 갱신하면서 월세를 올리겠다고 합니다. 상가임대차보호법에 임대료 5% 인상 제한이 있다고 들었지만 제 계약에도 적용되는지 궁금합니다.
임대인이 5% 이내로 요구하면 무조건 받아들여야 하는지, 매년 올릴 수 있는지도 모르겠습니다. 보증금과 월세가 많으면 인상 제한을 받지 않는다는 이야기도 있어 기준을 알고 싶습니다.
상가임대차보호법 임대료 5% 인상은 어떤 경우에 적용되나요? 계약이 끝나고 다시 계약서를 쓰는 경우에도 같은 제한이 적용되는지, 인상 요구를 받으면 무엇을 확인해야 하는지도 궁금합니다.
답변
상가임대차보호법의 임대료 5% 인상 제한은 법정 증액청구의 상한이며, 임대인이 매년 당연히 5%씩 올릴 수 있다는 뜻은 아닙니다. 적용 대상 계약인지와 증액 사유·시기를 함께 확인해야 합니다.
지역별 환산보증금 기준을 초과하면 이 법의 5% 상한은 적용되지 않습니다. 기준 이내라도 갱신요구권에 따른 갱신인지, 기존 계약 종료 후 별도로 체결하는 계약인지에 따라 검토가 달라집니다.
확인할 사항
환산보증금과 적용 범위
환산보증금은 보증금에 월 차임의 100배를 더해 계산하고, 상가 소재지의 법정 기준과 비교합니다. 기준을 초과해도 계약갱신요구권 등 일부 보호는 적용되지만, 이를 이유로 5% 인상 제한까지 적용되는 것은 아닙니다.
증액 사유와 청구 시점
법정 증액청구는 조세·공과금이나 경제사정의 변동 등으로 기존 차임이 적정하지 않게 된 경우에 문제 됩니다. 제11조가 적용된다면 계약 체결 또는 약정한 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없고, 1년이 지나도 인상이 자동 확정되지는 않습니다.
계약 갱신과 인상액 계산
환산보증금 기준 이내에서 갱신요구권 행사로 갱신되는 계약에는 증액 제한이 적용되며, 새 계약서를 쓴다는 사실만으로 제한이 없어지지는 않습니다. 월 차임만 올리는 경우 기존 월 차임에 5%를 곱해 상한을 계산하되, 보증금까지 함께 바꾸면 변경 조건 전체를 검토해야 합니다.
준비할 자료
| 자료 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 계약서·갱신 기록 | 최초 계약과 갱신 계약으로 보증금·차임, 계약기간 및 인상 관련 특약을 확인합니다. |
| 차임 지급 내역 | 보유한 이체 내역 등으로 현재 차임과 이전 인상액의 지급 시점을 대조합니다. |
| 인상 요구 기록 | 문자나 서면을 받았다면 요구 금액·적용일·인상 사유와 갱신 협의 내용을 확인합니다. |
현재 단계에서 할 일
상가 소재지와 환산보증금으로 적용 범위를 확인하고, 계약 체결일과 마지막 증액일을 정리하십시오. 임대인에게는 인상 근거와 적용하려는 금액·시기를 서면으로 확인하는 것이 좋습니다.
적용 기준과 요구액을 대조해 의견을 전달하고, 합의되지 않으면 상가건물임대차분쟁조정위원회 조정 등을 검토하십시오. 인상에 이견이 있더라도 차임 지급 자체를 중단해 연체가 생기지 않도록 주의해야 합니다.
