매달 정해진 날짜에 들어오던 월세가 끊겨 상가 임대료 미납이 발생하면 임대인은 대출이자와 건물 유지비를 부담하면서도 임차인의 사정이 나아지기만을 기다려야 할지 고민하게 됩니다.
불안한 마음에 임차인을 독촉할 때마다 곧 지급하겠다는 답변을 듣지만, 약속이 반복될수록 손실과 불안은 커지게 되는데요.
상가 임대료 미납은 연체액을 회수하는 문제와 임대차관계를 끝내는 문제를 함께 검토해야 하는 사안입니다. 보증금이 남아 있다는 이유로 대응을 미루거나, 몇 차례 늦게 납부했다는 이유만으로 퇴거를 요구하면 오히려 분쟁이 길어질 수 있습니다.
임차인의 임대료 미납이 지속되고 있는 상황이라면 지급일별 연체 내역, 계약 종료 시점, 실제 점유 상태를 살펴 대응 방향을 정해야 합니다.
| 오늘은 법무법인 일로와 함께 임차인의 상가 임대료 미납 시 임대인이 확인해야 할 법적 기준과 건물 반환을 위한 절차를 알아보도록 하겠습니다. |
목차
계약 해지의 기준은?
상가 임대료 미납이 발생했다고 곧바로 계약을 해지할 수 있는 것은 아닙니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의8은 연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있습니다. 즉, 매월 월세를 지급하는 계약이라면 월세 3개월 분에 해당하는 금액 연체가 계약 해지의 기준입니다.
매달 연체되어야 계약 해지의 기준에 부합하나요?
여기서 중요한 것은 연체가 연속되었는지보다 지급하지 않은 차임의 합계가 얼마인지입니다.
월세가 200만 원인 경우, 서로 다른 달에 발생한 미지급액을 합해 600만 원에 도달했다면 연속해서 세 달을 밀리지 않았더라도 해지 사유가 될 수 있습니다. 반대로 세 차례 늦게 입금했지만 매번 전액을 지급했다면 그 사실만으로 같은 기준을 충족하지는 않습니다.
또한 관리비나 다른 청구액을 모두 월세와 합산해 3기 연체라고 판단해서도 안 됩니다. 계약상 차임과 별도 비용은 구분하여 판단해야 하는 사안입니다.
또한 해지 사유가 생겼다고 계약이 자동으로 종료되지는 않으므로, 해지 사유가 발생했다면 우선 임차인에게 해지 의사를 명확히 전달하도록 해야 합니다.
지연 납부, 계약 해지 사유인가요?
간혹 상가 임대료 미납 상담을 받으러 오신 임대인 분들께서 “임차인이 임대료를 매번 며칠씩 늦게 내는데 계약을 끝낼 수 없나요?”라고 물어보십니다.
약정한 지급일을 넘기면 연체에 해당하지만, 짧은 지연이 있었다는 사정만으로는 계약을 곧바로 해지할 수는 없습니다.
특히 매번 늦게 지급했더라도 연체액이 3기 차임액에 도달한 적이 없다면, 지연 횟수를 단순히 더해 법정 해지 요건을 충족했다고 주장하기는 어렵습니다.
임대료 연체 상태에서 계약갱신요구권을 행사한다면
그런데, 간혹 상가 임대료 미납인 상태에서 임대차계약 기간 만료일이 다가와서 계약갱신요구권을 행사하며 계약을 연장하겠다 주장하는 임차인들이 있습니다.
이 경우, 3기 차임액에 달하는 연체 사실이 있었다면 이후 변제하여 갱신 요구 당시 연체액이 줄어들었더라도 갱신을 거절할 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법은 임차인이 임대차기간 만료 최대 6개월 전부터 최소 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 시 정당한 사유가 없다면 거절할 수 없지만, ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’와 같은 경우에 대해서는 갱신 거절이 가능하다 규정하고 있습니다.
미납 상태의 차임 회수까지 준비해야 합니다.
상가 임대료 미납이 이어져도 보증금이 충분하니 기다려도 된다고 생각하는 임대인 분들도 적지 않지만, 보증금은 임차인의 채무를 담보하는 금액이며, 그 존재만으로 매달 지급해야 할 차임 의무가 사라지는 것은 아닙니다.
때문에 임차인은 ‘보증금에서 빼면 된다’는 식으로 임대료를 미납해서는 안됩니다.
임대차계약이 종료되고 건물을 반환 받을 때에는 미지급 차임 등 보증금이 담보하는 채무를 정산하게 되는데, 이 과정에서 임대인은 어떤 채무가 발생했고 얼마가 남았는지 입증해야 합니다.
이를 위해서는 증명을 위한 계약서와 거래 내역을 미리 확보해놔야 하며, 상가 임대료 미납으로 발생한 지연손해금도 약정과 법적 요건에 따라 검토해야 합니다.
다만 적용 이율, 계산 기간, 기지급금을 확인하지 않고 임의로 공제하면 정산 자체가 새로운 분쟁이 될 수 있기 때문에 이 부분은 미리 주의하셔야 합니다.
임차인이 퇴거를 거부한다면?
만약 상가 임대료 미납을 이유로 계약을 종료했는데도 임차인이 영업을 계속한다면, 임대인은 건물인도 청구 소송을 검토해야 합니다. 이 때 임대인은 계약 종료 사유와 통지 경위뿐 아니라 누가 실제로 건물을 점유하고 있는지도 확인해야 합니다.
임의로 대응하려 한다면 별도의 손해배상 책임이나 형사 처벌 문제가 발생할 수도 있으므로, 절차를 지켜서 적법한 권리를 행사해야 합니다.
임대인으로서의 권리를 찾기 위해서는
임차인의 상가 임대료 미납은 기다리는 기간이 길어질수록 보증금으로 충당할 수 있는 범위를 넘거나 다음 임차인을 구하는 일정에 영향을 줄 수 있습니다.
때문에 임대인은 현재 남은 차임, 과거 3기 연체 여부, 계약 만료일과 점유 상태를 확인한 뒤 해지·갱신 거절·금전 청구의 순서를 정해야 하며, 지급 약속을 다시 받는 경우에도 기한과 금액, 기존 통지의 처리 여부를 명확히 남길 필요가 있습니다.
| 법무법인 일로는 상가 임대료 미납으로 고민하는 임대인이 연체액과 계약 종료 요건을 확인하고, 차임 회수부터 건물 반환까지 필요한 대응을 준비할 수 있도록 아낌없는 도움을 드리고 있습니다. |
