오늘 이 글은 계약 기간이 끝났는데 본인 소유 건물에서 임차인이 나가지 않아 언제까지 기다려야 하나 곤경에 빠진 채 명도소송변호사를 찾고 계신 의뢰인 분들을 위하여 작성되었습니다.
부동산 법률 상담을 진행하다 보면, 임차인의 퇴거 거부로 새로운 임대차계약이나 직접 입주 계획에 차질을 겪는 임대인들을 만나게 됩니다.
처음에는 이사할 시간을 조금 더 주려 했지만, 임차인이 계속 퇴거를 미루면서 결국 명도소송변호사를 찾는 결과로 이어지는 것인데요.
다만 명도소송을 위해서는 단순히 계약서에 적힌 만료일이 지났다는 점만 확인하고 끝나서는 안됩니다.
명도소송변호사와 상황에 대한 검토를 진행할 때에는 감정적으로 퇴거를 압박하기보다 퇴거를 요구할 수 있는 근거부터 확인하고, 실제로 건물을 돌려받기까지 필요한 절차를 함께 살펴보면서 현재 확보된 자료와 이행해야 할 의무를 먼저 정리해야 합니다.
| 오늘은 임대차계약 기간이 종료된 후에도 계속 건물 점유를 하고 있는 임차인을 어떻게 내보내야 하는지, 내보내는 과정에서 참고해야 할 내용은 무엇이 있는지 임대인을 돕는 명도소송변호사의 입장에서 이야기해보도록 하겠습니다. |
목차
계약 종료 문제부터 확인해야 합니다
명도소송을 준비할 때 가장 먼저 살펴볼 부분은 ‘임대차계약이 적법하게 종료되었는지’의 여부입니다.
만약 계약 기간이 지났더라도 묵시적으로 갱신되었거나 임차인이 적법하게 계약갱신요구권을 행사했다면, 임대인이 예상한 날짜에 계약이 끝나지 않았을 수 있습니다.
특히 주택과 상가는 적용되는 규정도 다르므로 검토 시 유의해야 합니다.
명도소송을 고민하고 있다면 가장 먼저 명도소송변호사와 함께 임대차계약서 뿐만 아니라 갱신 거절 여부나 해지 통지의 내용, 문자메시지나 우편의 발송 시점, 상대방에게 도달한 사실을 확인해야 합니다.
보증금 반환 여부도 체크해야 합니다.
명도소송 시에는 보증금 반환 여부도 함께 확인해야 합니다.
임대차 종료에 따른 보증금 반환의무와 임차인의 건물 인도의무는 원칙적으로 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 보증금을 돌려주지 않은 상태에서 임차인이 인도를 거절한다면, 이를 곧바로 부당한 퇴거 거부라고 단정하기 어렵습니다.
다만 이 말이 보증금을 무조건 전액 지급해야만 소송을 제기할 수 있다는 뜻은 아닙니다.
혹시라도 임차인의 보증금으로부터 공제해야 할 금액이 있다면 소송 청구 시 반환할 보증금과 인도의무의 관계를 반영하여 정산하는 과정이 필요합니다.
임대인이어도 임의 퇴거시켜서는 안됩니다.
임차인이 퇴거를 거부하고 있으면 잠금장치를 바꾸거나 임차인의 짐을 밖으로 빼놓는 등 본인이 직접 나서면 되는 거 아니냐는 생각이 들 수도 있습니다.
그러나 건물의 소유권을 가지고 있다고 해도 차인의 점유를 임의로 배제할 수 있는 것은 아닙니다.
임차인이 생활하거나 관리하는 공간에 동의 없이 들어가거나 물건을 반출·훼손하면, 구체적인 행위에 따라 주거침입이나 재물손괴 등 형사 문제가 발생할 수 있습니다.
직접 끌어내는 과정에서 물리력을 행사하면 폭행·상해 문제로 이어질 수 있고, 별도의 손해배상 분쟁도 생길 수 있습니다.
때문에 임차인이 퇴거를 거부하고 있다면 명도소송변호사의 도움을 받아 명도소송을 진행해볼 수 있도록 해야 합니다.
또한 승소 판결을 받은 이후에도 임대인이 직접 짐을 꺼내는 방식으로 집행을 대신해서는 안되며, 명도소송변호사의 조력을 통해 법에서 정한 강제집행 절차를 밟을 수 있도록 해야 합니다.
무엇보다 중요한 것은 건물을 돌려받으려던 대응이 오히려 새로운 사건의 원인이 되지 않도록 주의하는 일입니다.
점유자가 변경되는 사태가 발생할 수도 있습니다.
간혹 명도소송을 진행하려 하는데 계약서상 임차인과 실제로 건물을 점유하는 사람이 다른 ‘전대차’가 발생하거나, 소송 도중 임차인이 제3자에게 점유를 넘겨버리는 사태가 일어나기도 합니다.
임차인이 다른 사람에게 공간을 넘겼거나 제3자가 독립적으로 사용하고 있다면 소송 상대방과 청구 내용을 다시 검토할 필요가 있는데요.
문제는 소송 판결 이후 이 사실을 알았다면 그 관계와 점유 경위를 다시 확인하고 또 한 번 명도소송을 제기해야 할 수도 있다는 점입니다.
소송 전 미리 ‘점유이전금지가처분’ 신청을 해야 합니다.
이러한 사유로, 명도소송 시에는 명도소송변호사의 조력을 받아서 소송 초기에 점유이전금지가처분 신청을 미리 진행해야 합니다.
소송 도중 점유자가 바뀌어 곤란한 상황이 생기기 전, 건물 인도청구권과 보전의 필요성을 소명하여 결정을 받고 현재의 점유 상태를 보전하는 것입니다.
가처분이 적절히 집행되면 이후 점유 이전으로 판결의 실효성이 약해지는 위험을 줄이는 데 도움이 됩니다.
다만 이미 제3자가 가처분 신청 이전부터 점유를 하고 있던 상황이라면 해당 점유 현황에 대한 대응은 별도로 진행해야 합니다.
판결 이후의 대응도 준비해야 합니다.
명도소송의 목적은 승소 판결문을 받는 데서 끝나지 않고 임대인이 건물을 실제로 돌려받아 사용할 수 있는 단계까지 이르러야 합니다.
만약 판결 이후에도 임차인이 퇴거를 거부하고 있다면 집행 가능한 판결을 바탕으로 인도집행을 진행해야 합니다.
이 때 반드시 판결 확정까지 기다려야 하는 것은 아니고 가집행 선고가 붙은 판결이라면 확정 전에도 집행할 수 있습니다. 만약 보증금 반환과 동시에 인도하라는 판결이라면 그에 따른 이행 또는 이행제공 문제도 검토해야 합니다.
집행 절차는 보통 명도소송변호사의 도움을 받아 집행문과 송달증명 등 필요한 서류를 갖추고, 관할 집행관사무소를 통한 집행을 신청하면 자진 이행을 촉구하는 계고를 거쳐 본집행이 진행됩니다.
현장에 남은 동산은 법정 절차에 따라 반출·인도 또는 보관됩니다.
집행에는 운반 인력, 차량, 보관 장소 등에 관한 비용이 발생할 수 있으며, 계약 종료 후 인도일까지의 금전 청구는 실제 사용·수익 여부와 보증금 반환 이행 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
임차인이 건물을 돌려주지 않고 있다면
임차인이 임대차계약 기간이 만료되었음에도 퇴거를 거부하고 있다면 명도소송을 고민하겠지만, 사실 단순히 나가지 않는다는 사실만으로 해결 방법이 동일한 것은 아닙니다.
계약 종료가 유효한지, 반환할 보증금이 있는지, 제3자가 점유하고 있는 것은 아닌지에 따라 소송 과정에서 해야 할 준비가 조금씩 달라집니다.
때문에 임차인에게 막연하게 퇴거를 재촉하기보단 현 상황을 토대로 하여 가능한 청구와 예상되는 다툼을 검토하여 명도소송변호사의 도움을 받아보는 것이 문제 해결에 도움이 될 것입니다.
| 법무법인 일로는 명도소송변호사의 도움이 필요한 임대인을 위해 임대차계약 묵시적 갱신 여부 확인부터 보증금 정산, 점유 보전, 소송 및 강제집행까지 검토를 도와드리고 있습니다. 임차인이 퇴거를 거부한 채 무단 점유를 하고 있다면, 현재 상황에서 필요한 절차가 무엇인지 법률 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. |
