상속이나 공동투자로 부동산을 여러 사람이 나누어 소유하다 보면, 다른 공유자의 채무 문제로 일부 지분이 경매에 넘어가는 일이 생기곤 하는데, 이 때 검토되는 권리가 바로 ‘공유자우선매수권’입니다.
기존 공유자로서는 낯선 사람이 새로운 소유자로 들어온다는 사실만으로도 그동안 합의해 온 사용 방법이 달라지거나 임대와 매도 문제로 의견이 부딪힐 수 있기 때문에 걱정이 앞설 수 있는데요.
실제로는 해당 권리를 통해 일정한 요건을 갖춘 공유자에게 경매 대상 지분을 먼저 매수할 기회를 제공하고 있습니다.
다만 공유자라는 이유만으로 무조건 매수를 대신 진행해주는 것은 아닌 만큼 권리의 존재나 어떻게 행사해야 하는지는 매수자 본인이 직접 판단하고 알아나가야 합니다.
| 오늘은 법무법인 일로와 함께 부동산 경매에서 ‘공유자우선매수권’을 활용하기 위해 알아둬야 할 참고 사항을 알아보도록 하겠습니다. |
목차
‘공유자우선매수권’이란?
‘공유자우선매수권’이란 민사집행법 제140조에 기반하여 공유 부동산 중 채무자의 지분이 경매로 매각될 때, 다른 공유자가 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 그 지분을 우선하여 매수할 수 있는 권리입니다.
적법한 신고 후 보증을 제공하면 일반 입찰자의 최고가매수신고가 있더라도 공유자에게 매각이 허가됩니다.
즉, 두 사람이 절반씩 소유한 건물에서 한 사람의 지분이 경매에 나왔다면, 나머지 공유자는 다른 입찰자가 제시한 최고가격을 받아들여 해당 지분을 매수할 수 있습니다.
유의할 점은?
다만 해당 권리는 자신이 원하는 금액으로 매수하거나 최고가격보다 낮은 금액을 제시할 수 있는 권리는 아닙니다.
따라서 공유자우선매수권은 일부 지분을 매각하는 사건인지, 공유관계를 끝내기 위해 부동산 전체를 매각하는 사건인지에 따라 행사 가능 여부가 달라질 수 있습니다.
공유자우선매수권 행사를 위해서는 소유 관계와 매각 범위를 살펴봐야 우선매수 신고를 할 수 있는 지위에 있는지 구체적으로 검토할 수 있으므로, 등기사항증명서와 경매 사건번호를 함께 확인하시기 바랍니다.
권리 행사 방법은?
공유자우선매수권은 매각기일 전에 신고서를 제출하거나 매각기일에 출석하여 집행관이 매각기일의 종결을 고지하기 전까지 행사할 수 있습니다.
최고가매수신고인의 이름과 가격이 불렸다는 사정만으로 곧바로 기회가 사라지는 것은 아니지만, 종결 고지 이후까지 행사를 미룰 수 있는 것은 아니므로 유의해야 합니다.
여기서 한 가지 참고해야 할 사항은 매수 의사를 밝힌다 해서 끝나는 것이 아니라는 점입니다.
사전에 신고서를 접수했더라도 정해진 시점까지 적법한 방법으로 매수신청보증을 제공하지 않는다면 절차가 완성되지 않습니다. 때문에 당일 법정에서 급하게 자금을 마련하려다 기회를 놓치지 않도록 미리 필요한 준비를 진행해둬야 합니다.
일반 입찰 예정이라면?
만약 일반 입찰에도 참여할 예정이라면 보증금 문제에 더욱 신경써야 합니다.
일반 입찰자로 제출한 보증금은 우선매수권 행사용 보증금으로 전환할 수 없기 때문에, 두 절차를 함께 고려한다면 별도의 보증 제공에 필요한 자금까지 확인해야 합니다.
또한 공유자우선매수권은 매수대금을 할인해 주는 제도가 아니므로, 다른 입찰자의 가격이 예상보다 높게 나올 수 있는 점을 고려하여 경매 전에 미리 감당할 수 있는 매수금액의 상한을 정해둬서 무리한 대금 납부를 하지 않도록 주의해야 합니다.
신고 후 보증금을 내지 않았다면, 다시 신고할 수 있을까요?
만약 공유자우선매수권을 한 번 신고한 뒤 보증금을 내지 않았다면, 이 문제는 해당 사건의 특별매각조건을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
모든 사안이 일괄적으로 한 번만 신고 가능하다 단정할 수 있는 것은 아닙니다.
다만 타인의 매수를 막으려는 생각으로 신고부터 해 두려는 분들이 계시는데, 법원이 우선매수 신고의 반복이나 매각 지연을 막기 위해 행사 횟수 또는 재신고에 관한 제한을 정한 경우도 있는 만큼 보증금 미납 문제는 신중해야 합니다.
공유자우선매수권을 준비한다면?
우선 신고서와 본인 신분증, 공유자임을 확인할 수 있는 등기사항증명서 등을 갖추고, 필요한 보증금액과 제공 방법을 확인해야 합니다.
대리인이 출석한다면 위임장, 공유자의 인감증명서, 대리인 신분증 등 대리권을 증명할 서류도 준비해야 합니다.
보증금은 통상 최저매각가격의 10%를 기준으로 하지만, 재매각 등에서는 법원이 다른 비율을 정할 수 있으므로 이전 기일의 금액을 그대로 준비하기보다 현재 매각공고에 기재된 조건을 확인해야 합니다.
보다 자세한 서류 내역이나 제출 방법은 담당 경매계나 집행관실에 미리 문의하면 혼선을 줄일 수 있습니다.
인수 이후의 권리까지도 검토하게 됩니다.
공유자우선매수권 행사 여부를 검토할 때에는 낙찰 가능성만 살피지 않고 추가 지분을 취득한 뒤 부동산을 어떻게 사용하고 관리할 수 있는지도 함께 확인합니다.
일부 지분을 더 매수하더라도 다른 공유자가 남아 있다면 부동산 전체를 혼자 사용할 수 있다고 단정하기 어려운 데다가 기존의 사용 합의, 실제 점유 상태, 임대차관계 등에 따라 협의하거나 정리해야 할 문제가 남을 수 있습니다.
게다가 지분 비율이 커졌다는 이유만으로 다른 공유자의 권리가 완전히 없어지지 않는 경우도 흔히 발생합니다.
기존 공유자여도 확인해야 할 문제들이 많습니다.
또한 기존 공유자라도 다른 지분에 설정된 권리나 임대차관계를 모두 알고 있다고 생각해서는 안되며 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하고 현장 상황과 비교하여 등기부상 부담과 매수 후 인수할 권리도 검토해야 합니다.
공유관계가 계속될 경우에는 향후 매도나 임대에 관한 협의 가능성도 고려해야 하는데, 협의가 어렵다면 공유물분할청구 문제가 발생할 수 있으므로 분쟁 해결에 드는 시간과 비용까지 예상해 보는 것이 좋습니다.
권리 행사 문제부터 매수 이후까지 고민해봐야 합니다.
공유자우선매수권은 기존 공유자가 지분을 확보할 수 있는 기회입니다.
그러나 신고 시한이나 보증 제공을 놓치면 원하는 결과를 얻기 어렵고, 절차를 마쳤더라도 예상하지 못한 비용이나 공유자 사이의 갈등이 남을 수 있습니다.
따라서 매각기일 전에 행사 자격과 특별매각조건, 제출 서류와 자금 계획을 확인하고, 지분 취득 이후의 사용·관리 문제까지 함께 판단해야 합니다.
| 법무법인 일로는 부동산 지분 경매와 관련한 권리관계, 우선매수 신고 절차, 취득 이후의 분쟁 가능성을 검토하여 필요한 법률 조력을 제공합니다. 다른 공유자의 지분이 경매에 나와 매수를 고민하고 계신다면, 관련 자료를 토대로 현재 상황에서 적절한 선택을 살펴보시기 바랍니다. |
