질문
집주인이라고 소개받은 사람과 전세계약을 하고 보증금을 지급했는데, 나중에 집이 신탁회사 명의라는 것을 알게 됐습니다. 계약할 때는 신탁등기가 있어도 거주하는 데 문제가 없다는 설명을 들었습니다.
전입신고와 확정일자는 갖췄지만 신탁회사가 계약에 동의했는지는 확인하지 못했습니다. 신탁등기 전세사기 이야기를 보고 나니 계속 살 수 있는지, 보증금은 누구에게 돌려달라고 해야 하는지 걱정됩니다.
신탁등기가 된 집에 계약하면 임차인 보호를 받기 어려운가요? 신탁회사 동의가 없다면 어떤 문제가 생기고, 이미 보증금을 낸 상황에서는 무엇부터 확인해야 하나요?
답변
신탁등기 전세사기가 의심된다면 계약 상대방에게 적법한 임대 권한이 있었는지부터 확인해야 합니다. 신탁으로 소유권이 이전된 경우에는 원래 소유자였다는 사실만으로 임대 권한이 인정되지는 않습니다.
신탁등기 자체가 사기를 뜻하지는 않지만, 권한 없는 사람과 계약했다면 전입신고·확정일자만으로 수탁자에게 임차권을 주장하기 어려울 수 있습니다. 신탁원부와 동의 내용, 계약·등기의 선후관계를 함께 살펴야 합니다.
확인할 사항
신탁원부의 임대 권한
신탁원부에서 임대차계약을 체결할 주체와 수탁자의 사전 동의 등 필요한 조건을 확인해야 합니다. 계약 권한뿐 아니라 보증금 수령 계좌와 반환채무의 부담에 관한 내용도 구분해 살펴야 합니다.
동의서의 범위와 권리 취득 시점
동의서가 있다면 해당 호실·임차인·보증금 조건을 포함하는지와 진위를 수탁자에게 직접 확인해야 합니다. 신탁등기 전후 언제 계약하고 대항요건을 갖췄는지에 따라 판단이 달라지며, 임대 동의가 보증금 반환 보장까지 뜻하는 것은 아닙니다.
보증금 청구 상대와 사기 여부
수탁자에게 계약을 주장할 수 있는지와 계약 상대방에게 보증금 반환·손해배상을 청구할 수 있는지는 별도로 검토해야 합니다. 사기 여부는 임대 권한이나 동의 유무를 속였는지 등 계약 당시 설명과 보증금 수령 경위를 바탕으로 판단합니다.
준비할 자료
| 자료 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 등기·신탁원부 | 등기사항증명서와 신탁원부로 소유권 이전 시점, 임대 권한 및 계약에 필요한 동의 조건을 확인합니다. |
| 계약·동의 자료 | 계약서와 교부받은 동의서가 있다면 계약 당사자·조건을 확인하고 전입·입주 시점 자료와 대조합니다. |
| 이체·설명 기록 | 보증금 이체 내역과 보유한 대화·확인설명서로 돈을 받은 사람과 계약 당시 안내 내용을 확인합니다. |
현재 단계에서 할 일
신탁원부를 확보하고 수탁자의 공식 연락처로 해당 계약의 동의 여부와 임대 권한을 확인하십시오. 계약 상대방이나 중개사의 구두 설명만 믿지 말고 확인 결과를 서면으로 남기는 것이 좋습니다.
권한이 없었던 것으로 확인되면 계약 상대방에 대한 보증금 반환청구와 재산 보전, 기망 정황에 따른 형사 신고를 검토하십시오. 수탁자가 퇴거를 요구했다면 계약 효력과 대항 가능성을 확인한 뒤 대응해야 합니다.
