질문
임대사업자가 HUG 임대보증금보증에 가입한 주택에 살고 있습니다. 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못해 HUG에 보증이행을 청구했지만, 지급이 어렵다는 안내를 받았습니다.
보증에 가입되어 있으면 보증금을 받을 수 있다고 생각했는데, 어떤 조건을 충족하지 못했다는 것인지 잘 모르겠습니다. 서류를 추가하면 되는 문제인지, 보증 대상에서 제외된다는 뜻인지도 궁금합니다.
HUG 임대보증금보증 지급 거절은 어떤 경우에 발생하나요? 거절 사유를 확인하려면 무엇을 살펴봐야 하고, 설명이 사실과 다르다면 다시 심사를 요청할 수 있나요?
답변
HUG 임대보증금보증 지급 거절을 받았다면, 서류 보완이 필요한 것인지 약관상 보증책임이 없다는 판단인지부터 구분해야 합니다. 보증 가입 사실만으로 모든 반환 지연에 대해 지급이 확정되지는 않습니다.
임대사업자가 가입하는 임대보증금보증은 임차인이 가입하는 전세보증금반환보증과 구분됩니다. 해당 보증서와 적용 약관, 계약 종료 및 권리 유지 상태를 대조해야 거절 판단을 검토할 수 있습니다.
확인할 사항
보증 범위와 거절 근거
보증서의 대상 세대, 임대사업자, 보증기간과 세대별 보증금액을 확인하고, 거절 통지의 약관 조항과 사실관계를 대조해야 합니다. 보증서 발급 후 추가된 담보권 등으로 보증조건이 달라졌는지도 확인 대상입니다.
계약 종료와 보증사고 발생
사용검사 후 임대보증금보증의 일반적인 미반환 사고는 계약 종료일부터 2개월이 지나도록 정당한 사유 없이 보증금을 받지 못한 경우입니다. 계약이 묵시적으로 갱신됐다면 종료일이 달라질 수 있으므로 갱신거절 통지의 도달이나 해지 합의 여부를 살펴야 합니다.
임차인의 권리 확보·유지
입주·전입신고·확정일자로 권리를 확보한 시점과 이후 유지 여부, 임차권등기 완료 여부를 확인해야 합니다. 임차권등기 전에 퇴거하거나 전출해 권리를 잃은 경우와 경매에서 필요한 배당요구를 하지 않은 경우는 보증이행에 문제가 될 수 있습니다.
준비할 자료
| 자료 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 보증서·거절 통지 | 적용 약관과 지급 거절의 구체적인 근거를 확인하며, 구두 안내만 받았다면 서면 설명을 요청합니다. |
| 계약·종료 자료 | 계약서와 보유한 갱신거절 통지·도달 기록 또는 해지 합의서로 실제 계약 종료일을 확인합니다. |
| 등기·전입 자료 | 등기사항증명서와 주소변동 내역이 있는 주민등록초본 등으로 권리 변동 및 임차권등기 시점을 확인합니다. |
현재 단계에서 할 일
HUG에 거절 사유와 적용 약관 조항, 보완 가능한 사항을 서면으로 요청하십시오. 계약 종료, 전입, 임차권등기 등의 날짜를 순서대로 정리해 공사가 전제로 삼은 사실과 비교하십시오.
서류 누락이나 사실관계 오류라면 관련 증빙을 제출해 재검토를 요청하십시오. 보증책임 자체에 대한 판단이 유지된다면 거절 근거의 타당성과 보증금 청구 방안을 검토하고, 보증금을 받기 전에는 임차권등기를 임의로 말소하지 마십시오.
