상가 재계약을 하면서 월세가 5% 넘게 올랐는데, 이미 계약서에 서명했다면 다시 돌려받기는 어려운 걸까요?
재계약 당시에는 임대료 인상을 받아들였지만, 뒤늦게 계약갱신요구권을 알게 되는 경우가 있습니다. 이때 법정 범위를 넘겨 지급한 차임을 돌려받을 수 있는지가 문제됩니다.
재계약서에 서명했다고 해서 결론이 정해지는 것은 아닙니다. 기존 계약의 갱신인지, 별도의 새 계약인지에 따라 판단이 달라질 수 있기 때문입니다.
이번 글에서는 재계약과 계약갱신요구권의 차이, 5% 초과 차임의 반환 가능성, 확인해야 할 자료를 살펴보겠습니다.
상가 재계약 월세 5%인상 무조건 불가능할까?
상가 재계약을 앞두고 임대인이 기존 월세보다 크게 오른 금액을 제시하는 경우가 있습니다. 상가건물 임대차보호법상 차임 증액청구는 기존 차임의 5%를 초과할 수 없으며, 한 차례 증액한 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다.
갱신요구권을 행사한 경우
임차인이 계약 만료 전에 갱신을 요구했다면, 갱신되는 임대차는 종전 계약과 동일한 조건으로 이어지는 것이 원칙입니다.
차임과 보증금도 법에서 허용하는 범위 안에서만 조정할 수 있으므로, 이 경우에는 5% 증액 제한이 적용될 수 있습니다.
재계약서에 서명했다면 돌려받기 어려울까요?
재계약서에 서명하고 인상된 차임을 지급했더라도, 5% 초과 인상분이 항상 유효한 것은 아닙니다.
해당 계약이 기존 임대차의 갱신인지, 새로운 조건으로 체결한 별도의 계약인지에 따라 판단이 달라질 수 있기 때문입니다.
따라서 인상률만 볼 것이 아니라 재계약이 이루어진 과정과 당사자의 의사를 함께 확인해야 합니다.
재계약과 계약갱신청구권의 차이
5%를 초과한 차임 인상이 유효한지 판단하려면, 해당 계약이 단순한 재계약인지 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신인지 먼저 살펴봐야 합니다.
계약이 어떤 방식으로 이어졌는지에 따라 적용되는 법리가 달라질 수 있기 때문입니다.
임차인이 행사하는 계약갱신요구권
계약갱신요구권은 임차인이 법에서 정한 기간에 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 임대인은 정당한 거절 사유가 없다면 이를 거절하기 어렵습니다.
갱신요구권에 따라 계약이 갱신되면 종전 조건이 유지되는 것이 원칙이며, 차임과 보증금은 법에서 허용하는 범위에서 조정할 수 있습니다.
당사자가 조건을 다시 정하는 재계약
재계약은 임대인과 임차인이 계약기간, 차임, 보증금 등을 다시 협의해 계약서를 작성하는 경우입니다.
다만 새 계약서를 작성했다고 해서 기존 계약과 완전히 별개의 계약이 되는 것은 아닙니다. 다음과 같은 사정을 함께 살펴봐야 합니다.
- 계약 만료 전에 계속 영업할 의사를 밝혔는지
- 차임 인상이 계약 연장의 조건이었는지
- 기존 계약과 재계약 기간이 연속되는지
- 보증금 정산이나 점포 인도 없이 영업이 이어졌는지
계약서의 명칭보다 계약 만료 전후의 대화와 실제 체결 과정을 확인해야 합니다.
월세 인상에 동의하고 서명했다면 돌려받기 어려울까요?
재계약서에 서명하고 인상된 월세를 지급했다면, 임대인은 임차인이 차임 인상에 동의했다고 주장할 수 있습니다. 계약서와 송금 내역도 합의 여부를 판단하는 자료가 될 수 있습니다.
다만 이러한 사정만으로 5% 초과 인상분이 모두 유효하다고 단정하기는 어렵습니다.
| 계약 당시 상황 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 새로운 조건을 자유롭게 협의한 경우 | 기존 계약을 종료한 뒤 차임과 계약기간 등을 새롭게 협의했는지 |
| 갱신을 위해 인상안을 받아들인 경우 | 계약 만료 전에 갱신 의사를 밝혔는지, 차임 인상이 계약 연장의 조건이었는지 |
새로운 조건에 합의한 경우
기존 계약을 종료한 뒤 임대인과 임차인이 차임과 계약기간을 새로 협의했다면, 계약서에 적힌 합의 내용이 중요하게 고려될 수 있습니다.
갱신을 위해 인상안을 받아들인 경우
임차인이 계약을 계속하려는 의사를 밝혔는데 임대인이 높은 차임을 조건으로 제시했다면 판단이 달라질 수 있습니다.
갱신요구권 행사에 따라 계약이 이어진 것으로 인정될 경우, 법정 범위를 초과한 약정의 효력이 문제 될 수 있습니다.
계약서에 서명했는지만 볼 것이 아니라, 임차인이 갱신을 요구했는지와 어떤 과정에서 인상안을 받아들였는지를 함께 살펴봐야 합니다.
5% 초과 인상분을 돌려받을 수 있는 경우
5%를 초과해 지급한 차임은 재계약서 작성 여부만으로 반환 가능성이 결정되지 않습니다. 해당 계약이 임차인의 갱신요구에 따라 이어진 것인지, 계약 당시 어떤 대화와 협의가 있었는지를 함께 살펴봐야 합니다.
갱신 의사를 전한 경우
임차인이 계약 만료 전에 계속 영업하겠다는 뜻을 밝히거나 계약갱신을 요구했다면, 이후 작성한 재계약서도 기존 계약의 갱신으로 평가될 수 있습니다.
곧바로 재계약한 경우
갱신요구 직후 재계약서를 작성하고 계약기간도 끊김 없이 이어졌다면, 별도의 신규계약보다는 갱신계약으로 볼 여지가 커집니다. 실제 판례에서도 갱신요구와 계약기간의 연속성을 주요 판단 사정으로 살폈습니다.
영업이 계속된 경우
보증금을 반환받거나 점포를 인도하지 않고 같은 장소에서 영업을 계속했다면, 기존 임대차가 실질적으로 이어졌다는 사정이 될 수 있습니다.
인상에 이의가 있었던 경우
임차인이 5%를 초과한 인상에 반대했거나, 계약을 유지하기 위해 일단 인상안을 받아들였다는 자료가 있다면 반환청구를 검토하는 데 도움이 됩니다.
이러한 사정이 인정되면 법정 증액 한도를 초과한 약정의 효력이 문제 될 수 있으며, 이미 지급한 초과분에 대해서는 부당이득반환청구를 검토할 수 있습니다.
다만 어느 한 가지 사실만으로 결론이 정해지는 것은 아니므로 계약서와 갱신 협의 과정 등을 종합적으로 확인해야 합니다.
임대인과 합의되지 않는다면
임대인이 초과 지급한 차임의 반환을 거부한다면, 다음 사항부터 정리하는 것이 좋습니다.
- 기존 차임의 5%를 기준으로 초과 지급액과 지급기간 계산
- 계약서, 송금 내역, 문자·카카오톡 등 관련 자료 확보
- 갱신 의사와 재계약 협의 과정을 시간순으로 정리
- 내용증명 등 서면으로 초과 차임 반환 요구
- 합의가 어렵다면 부당이득반환청구 검토
다만 반환을 요구한다는 이유로 월세 전액을 임의로 지급하지 않으면 차임 연체 문제가 생길 수 있으므로 주의해야 합니다.
상가 재계약 분쟁은 계약서에 적힌 문구뿐 아니라 갱신 의사와 협상 과정까지 함께 살펴봐야 합니다.
법무법인 일로는 재계약 당시의 자료와 지급 내역을 검토하여 초과 차임의 반환 가능성과 대응 방향을 안내해 드립니다.
