상가 계약갱신요구권 10년은 모든 임차인에게 보장될까요?
상가 임차인은 최초 계약일부터 최대 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 영업을 계속하고 싶은 임차인이라면 안정적인 영업 기간을 확보할 수 있는 중요한 권리입니다.
다만 10년 이내라고 해서 계약이 무조건 연장되는 것은 아닙니다. 정해진 기간 안에 갱신 의사를 전달해야 하며, 3기 차임 연체나 무단 전대 등 법에서 정한 사유가 있다면 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다.
이번 글에서는 상가 계약갱신요구권 10년의 적용 요건과 행사 방법, 임대인의 갱신 거절 사유 및 대응 방법을 살펴보겠습니다.
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상가 계약갱신요구권 10년은 언제부터 계산할까요?
상가 계약갱신요구권의 10년은 현재 계약서를 작성한 날이 아니라, 같은 상가를 처음 임차한 날부터 계산합니다. 계약기간이 끝날 때마다 재계약했더라도 전체 임대차기간을 합산해야 합니다.
최초 계약일이 기준
상가임대차보호법은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 갱신요구권을 인정합니다.
예를 들어 2년 단위로 계약서를 다섯 번 작성했더라도 마지막 계약일부터 다시 10년이 시작되는 것은 아닙니다. 첫 계약일을 기준으로 전체 기간을 계산해야 합니다.
재계약서를 작성한 경우
보증금이나 월세를 조정하면서 새로운 계약서를 작성했더라도 임차인과 점포가 동일하고 임대차가 계속 이어졌다면 일반적으로 기존 계약의 갱신으로 봅니다.
다만 기존 계약을 완전히 종료한 뒤 점포를 반환하고 별개의 계약을 체결한 경우에는 계약 경위에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
건물주가 변경된 경우에도 임대차관계가 그대로 승계되었다면 10년을 새로 계산하지 않습니다.
또한 계약갱신요구권은 환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 상가에도 적용되므로, 보증금이나 월세가 높다는 이유만으로 보호 대상에서 제외되지는 않습니다.
2018년 이전에 계약한 상가라면
상가 계약갱신요구권의 보장기간은 2018년 10월 16일부터 5년에서 10년으로 연장되었습니다.
다만 시행 전에 체결한 계약이라고 해서 모두 10년이 적용되거나, 반대로 모두 제외되는 것은 아닙니다.
개정법 시행 후 갱신된 경우
2018년 10월 16일 이전에 계약했더라도 당시 임대차가 유지되고 있었고, 시행 이후 적법하게 갱신되었다면 10년 규정이 적용될 수 있습니다.
이때 10년은 갱신일부터 새로 계산하는 것이 아니라 최초 계약일부터 계산합니다. 개정 당시 종전법상 5년의 갱신요구기간이 남아 있었는지 확인해야 합니다.
이미 5년이 끝났다면
개정법 시행 전에 체결한 계약이 시행 이후 만료되면서 전체 임대차기간이 이미 5년에 이르렀다면, 임차인은 10년 규정을 근거로 추가 갱신을 요구하기 어렵습니다.
대법원도 종전법에 따른 5년의 보호기간이 끝난 경우에는 개정법상 10년 규정이 적용되지 않는다고 판단했습니다. 따라서 계약서 작성일만 볼 것이 아니라 최초 계약일과 갱신일, 각 계약기간을 함께 확인해야 합니다.
제계약과 묵시적갱신
계약서를 새로 작성하지 않았더라도 임대차가 계속 이어졌다면 갱신으로 인정될 수 있습니다. 다만 재계약과 묵시적 갱신은 성립 방식이 다르므로 구분해서 살펴봐야 합니다.
새로운 계약서를 작성한 경우
계약기간이 끝난 뒤 보증금이나 월세를 조정하여 재계약서를 작성했다면 일반적으로 합의에 따른 갱신으로 봅니다. 계약서를 새로 작성했더라도 기존 임대차가 끊기지 않고 이어졌다면 10년은 최초 계약일부터 계산합니다.
계약서 없이 영업을 계속한 경우
임대인이 계약 만료 전 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않고, 임차인이 계속 영업했다면 묵시적 갱신이 성립할 수 있습니다. 이 경우 종전과 같은 조건으로 갱신되며 임대차기간은 1년으로 봅니다.
다만 임차인이 점포를 계속 사용했다는 사실만으로 항상 묵시적 갱신이 인정되는 것은 아닙니다. 계약 만료 이후 임대인이 월세를 계속 받았는지, 퇴거를 요구했는지, 양측이 어떤 대화를 나눴는지 등을 함께 살펴봐야 합니다.
갱신 사실을 확인할 때는 다음 자료가 도움이 됩니다.
- 기존 계약서와 재계약서
- 월세 입금 및 수령 내역
- 문자·카카오톡·이메일
- 임대인의 갱신 거절 또는 퇴거 통지
- 보증금·월세 변경에 관한 대화 내용
10년이 지나면 권리금 보호도 끝날까요?
상가 임대차기간이 10년을 넘으면 계약갱신요구권은 행사하기 어렵습니다. 그러나 권리금 회수기회 보호까지 끝나는 것은 아닙니다.
임차인은 원칙적으로 임대차 종료 6개월 전부터 종료일까지 신규 임차인을 주선할 수 있습니다. 이때 임대인이 다음과 같이 계약 체결을 방해하면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.
- 정당한 이유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절한 경우
- 신규 임차인에게 권리금을 요구한 경우
- 시세보다 현저히 높은 보증금이나 월세를 요구한 경우
- 그 밖의 방법으로 권리금계약을 무산시킨 경우
다만 3기 차임 연체나 무단 전대 등 법정 사유가 있거나, 신규 임차인의 임대료 지급 능력이 부족하다면 거절에 정당한 사유가 인정될 수 있습니다.
분쟁에 대비하려면 다음 자료를 확보해 두는 것이 좋습니다.
- 권리금계약서
- 신규 임차인을 소개한 자료
- 임대인의 거절 사유가 담긴 문자·카카오톡
- 통화 녹취와 계약 조건 협의 내용
- 신규 임차인의 자금 능력과 영업계획 자료
권리금 손해배상을 청구하려면 신규 임차인을 실제로 주선했고, 임대인의 방해로 계약이 무산됐다는 점을 입증해야 합니다.
계약갱신 분쟁이 있다면 법률 검토가 필요합니다
상가 계약갱신 분쟁은 최초 계약일만으로 판단하기 어렵습니다. 재계약과 묵시적 갱신 여부, 갱신요구 시기, 임대인의 거절 사유 등을 함께 살펴봐야 합니다.
- 최초 계약일부터 전체 임대차기간 확인
- 갱신요구 의사를 전달한 시점과 방법 검토
- 차임 연체·무단 전대 등 거절 사유 확인
- 명도와 권리금 회수 문제까지 함께 검토
계약 종료나 퇴거 요구를 둘러싸고 분쟁이 있다면 임의로 점포를 인도하거나 합의서에 서명하기 전에 변호사의 도움을 받아 대응 방향을 확인하는 것이 좋습니다.
