질문
임대차계약이 끝나면 집을 어느 정도까지 원상복구하고 나가야 하는지 궁금합니다. 생활하면서 생긴 벽지나 바닥의 사용 흔적도 전부 수리해야 하는지 알고 싶습니다.
입주할 때부터 있던 흠집과 제가 살면서 생긴 흔적은 구분해야 할 것 같은데, 어떤 기준으로 판단하는지 모르겠습니다. 계약서에 원상복구 조항이 있으면 도배나 바닥 교체 비용을 모두 부담해야 하는지도 궁금합니다.
임차인 원상복구 의무는 어디까지인가요? 자연스럽게 낡은 부분과 제가 훼손한 부분은 어떻게 구분하고, 퇴거 전에 어떤 자료를 준비하면 되나요?
답변
임차인 원상복구 의무는 원칙적으로 임차인이 변경하거나 책임 있는 사유로 훼손한 부분을 회복하는 것이며, 집 전체를 새것으로 만드는 의무는 아닙니다. 통상적인 사용에 따른 마모나 시간 경과에 따른 노후화는 일반적으로 구분해 판단합니다.
다만 구체적인 부담 범위는 계약서의 특약, 입주 당시 상태와 훼손 원인에 따라 달라집니다. 원상복구 조항이 있다는 이유만으로 모든 교체 비용을 임차인이 부담한다고 단정할 수는 없습니다.
확인할 사항
사용 흔적과 훼손의 구분
일상적인 사용으로 생긴 마모·변색과 부주의로 생긴 파손·심한 오염은 원인과 정도를 구분해야 합니다. 곰팡이도 건물의 누수·결로 때문인지 사용·관리 문제 때문인지에 따라 책임이 달라질 수 있습니다.
입주 당시 상태와 특약
기존 흠집이나 설비 상태, 임차인이 설치·변경한 부분과 원상복구에 관한 별도 약정을 함께 살펴야 합니다. 임대인의 설치 허락을 받았더라도 퇴거 시 복구까지 면제받았는지는 따로 확인해야 합니다.
수리 범위와 비용의 적정성
일부 보수로 회복할 수 있는지 전체 교체가 필요한지, 기존 자재의 상태와 사용 기간 등을 살펴야 합니다. 임대인이 제시한 견적이나 보증금 공제액이 곧바로 임차인의 부담액으로 확정되는 것은 아닙니다.
준비할 자료
| 자료 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 계약서·특약 | 도배·설비 철거 등 별도로 정한 복구 항목과 비용 부담 조건을 확인합니다. |
| 사진·대화 기록 | 입주 당시 사진이나 하자 통지 대화를 보유하고 있다면 현재 상태와 비교해 기존 손상을 구분합니다. |
| 수리 견적·내역 | 제시받은 견적이 있다면 작업 위치·수량·단가를 확인해 필요한 보수 범위와 비용을 검토합니다. |
현재 단계에서 할 일
퇴거 전 방과 설비의 상태를 사진·영상으로 남기고, 임대인과 복구가 필요한 항목을 확인하십시오. 기존 하자와 사용 중 발생한 손상을 나눠 항목별로 정리하는 것이 좋습니다.
복구 범위가 정해지면 작업 방식과 비용 부담을 서면으로 합의하십시오. 보증금 공제 요구에 동의하기 어렵다면 공제 항목과 금액의 근거를 요청하고, 다투는 부분과 인정하는 부분을 구분해 전달하십시오.
