상가 환산보증금 초과하면 상가임대차보호법을 적용받지 못하는 걸까요?
많은 임차인이 환산보증금 기준을 넘으면 법의 보호를 전혀 받을 수 없다고 생각합니다. 하지만 실제로는 환산보증금을 초과해도 그대로 인정되는 권리가 있는 반면, 적용되지 않는 제도도 있습니다.
특히 계약갱신, 임대료 인상, 권리금, 보증금 반환 과정에서 차이가 발생할 수 있으므로 자신의 계약이 어떤 기준에 해당하는지 확인해 둘 필요가 있습니다.
상가 환산보증금 초과
상가 환산보증금이란
상가건물 임대차보호법에서는 일정 금액 이하의 임대차에 대해 일부 보호 규정을 적용하고 있습니다. 이 기준이 되는 금액이 바로 환산보증금입니다.
환산보증금은 보증금에 월세 100개월분을 더한 금액으로 계산합니다.
예를 들어 보증금이 5,000만 원이고 월세가 200만 원이라면,
환산보증금은 2억 5,000만 원(5,000만 원 + 200만 원 × 100)이 됩니다.
환산보증금이 지역별 기준금액을 초과하는지 여부에 따라 일부 보호 규정의 적용 여부가 달라질 수 있으므로, 계약을 체결하거나 갱신하기 전에 먼저 확인해 두는 것이 좋습니다.
현재 지역별 환산보증금 기준
| 지역 | 환산보증금 기준 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억 원 이하 |
| 과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시 | 6억 9,000만 원 이하 |
| 광역시(부산 제외), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시, 파주시, 화성시 | 5억 4,000만 원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7,000만 원 이하 |
상가 환산보증금 초과할 경우 상가임대차보호법에 보호받지 못할까?
상가 환산보증금을 초과했다고 해서 상가건물 임대차보호법이 전혀 적용되지 않는 것은 아닙니다.
환산보증금 기준은 일부 보호 규정의 적용 여부를 구분하는 기준일 뿐이며, 계약갱신요구권이나 권리금 회수기회 보호처럼 환산보증금을 초과해도 그대로 적용되는 제도도 있습니다.
다만 어떤 권리가 유지되고, 어떤 제도는 적용되지 않는지는 구분해서 살펴볼 필요가 있습니다.
보호 받는 권리
상가 환산보증금 초과할 경우 달라지는 내용
상가 환산보증금을 초과했다고 해서 상가건물 임대차보호법이 모두 적용되지 않는 것은 아닙니다. 다만 임대료 인상이나 묵시적갱신, 보증금 보호와 관련된 일부 제도는 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
실제 분쟁도 대부분 아래와 같은 부분에서 발생합니다.
임대료 증액
환산보증금 기준 이내의 상가는 원칙적으로 임대료를 5%를 초과해 인상할 수 없습니다.
반면 환산보증금을 초과하면 이러한 제한이 적용되지 않습니다.
- 5%를 넘는 인상안을 제시할 수 있음
- 계약서의 인상 특약이 중요함
- 계약 체결 전 인상 기준을 확인하는 것이 좋음
묵시적갱신
환산보증금을 초과하는 상가는 상가건물 임대차보호법상 묵시적갱신 규정이 적용되지 않고 민법에 따라 판단됩니다.
따라서 다음과 같은 사항을 확인해야 합니다.
- 계약이 갱신된 것으로 볼 수 있는지
- 해지 통보는 언제 가능한지
- 기존 계약서에 별도 약정이 있는지
보증금 보호
대항력은 인정될 수 있지만, 모든 보증금 보호 제도가 적용되는 것은 아닙니다.
대표적으로 다음 제도는 적용되지 않을 수 있습니다.
- 우선변제권
- 최우선변제
- 임차권등기명령
경매나 공매가 진행될 가능성이 있다면 계약 전에 등기부등본과 선순위 권리를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
계약 종료 전 확인사항
환산보증금을 초과한 상가는 계약 종료 과정에서도 분쟁이 생기는 경우가 적지 않습니다.
특히 다음 사항은 미리 확인하는 것이 좋습니다.
- 보증금 반환 시기
- 점포 인도 시점
- 권리금 회수 여부
- 적용 가능한 법적 절차
계약 체결 시기와 계약서 내용에 따라 적용되는 규정이 달라질 수 있으므로, 분쟁이 예상된다면 계약 내용을 먼저 검토한 뒤 대응 방향을 결정하는 것이 좋습니다.
상가 환산보증금 초과, 이런 경우에는 법률 검토가 필요합니다
상가 환산보증금을 초과한 경우에는 계약 체결 시기와 계약서 내용, 갱신 경위 등에 따라 적용되는 규정이 달라질 수 있습니다.
특히 다음과 같은 상황이라면 계약 내용과 사실관계를 함께 검토해 보는 것이 좋습니다.
- 계약갱신을 거절당하거나 퇴거를 요구받은 경우
- 묵시적갱신이 인정되는지 다툼이 있는 경우
- 권리금 회수기회를 방해받았거나 손해배상을 검토해야 하는 경우
- 보증금을 돌려받지 못했거나 경매·공매가 예정된 경우
- 환산보증금 적용 여부나 계약서 특약의 해석에 다툼이 있는 경우
상가 환산보증금을 초과했다고 해서 모든 권리를 잃는 것은 아닙니다.
반대로 모든 보호를 받을 수 있는 것도 아닙니다.
법무법인 일로는 상가임대차 분쟁에서 계약갱신, 권리금, 보증금 반환, 명도 등 주요 쟁점을 종합적으로 검토하여 사건에 맞는 대응 방향을 안내해 드리고 있습니다.
계약 종료나 퇴거를 앞두고 있거나 임대인과 분쟁이 시작됐다면, 계약을 해지하거나 점포를 인도하기 전에 법률 검토를 받아 자신의 권리와 대응 방안을 확인해 보시기 바랍니다.
