재건축사업이 진행되면서 조합설립에 동의하지 않았거나 사업시행자 측으로부터 토지·건물을 매도하라는 요구를 받으면 매도청구소송이 어떤 절차인지, 반드시 부동산을 넘겨야 하는지 궁금할 수 있습니다.
특히 재건축매도청구는 일반적인 부동산 매매처럼 소유자가 자유롭게 매도 여부를 결정하는 구조와는 다릅니다. 도시 및 주거환경정비법에서 정한 요건과 절차를 갖추어 매도청구권이 행사되면 소유권이전과 매매대금이 주요 쟁점이 될 수 있습니다.
현재 도시정비법 제64조는 사업시행계획인가 고시 이후 서면 촉구, 회답기간, 매도청구권 행사기간을 구체적으로 규정하고 있습니다. 따라서 매도청구소송에서는 청구 대상에 해당하는지뿐 아니라 각 절차와 기간이 적법하게 지켜졌는지를 확인하는 것이 중요합니다.
이번 글에서는 재건축매도청구가 가능한 대상과 법에서 정한 절차, 매도청구소송에서 중요한 행사기간, 매매대금인 시가의 판단 기준, 소송 전 확인해야 할 자료를 살펴보겠습니다.
목차
매도청구소송, 어떤 경우 진행될까
재건축매도청구는 재건축사업에 참여하지 않는 토지등소유자 등에 대해 사업시행자가 일정한 요건 아래 부동산을 매도하도록 청구하는 제도입니다.
도시정비법 제64조에 따르면 재건축사업의 사업시행자는 조합설립이나 사업시행자 지정에 동의하지 않은 토지등소유자 등을 상대로 법에서 정한 절차를 거쳐 매도청구권을 행사할 수 있습니다.
따라서 단순히 재건축에 동의하지 않았다는 이유만으로 즉시 소유권을 이전해야 하는 것은 아니며, 먼저 매도청구 대상에 해당하는지와 법정 절차가 진행됐는지를 확인해야 합니다.
| 확인 사항 | 살펴볼 내용 |
|---|---|
| 사업 진행 단계 | 사업시행계획인가가 고시됐는지 |
| 매도청구 대상 | 조합설립·사업시행자 지정에 동의하지 않은 자 등에 해당하는지 |
| 서면 촉구 | 동의 여부에 대한 회답을 적법하게 촉구했는지 |
| 회답기간 | 촉구를 받은 뒤 법정기간이 지났는지 |
| 청구 시점 | 매도청구권을 정해진 기간 안에 행사했는지 |
재건축매도청구는 어떤 절차로 진행될까
현행 도시정비법에서는 사업시행계획인가 고시가 있은 날부터 30일 이내에 사업시행자가 일정한 토지등소유자에게 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하는지를 서면으로 촉구하도록 하고 있습니다.
촉구를 받은 토지등소유자는 2개월 이내에 회답해야 하며, 이 기간 동안 답변하지 않으면 동의하지 않겠다는 뜻으로 회답한 것으로 봅니다.
서면 촉구와 회답기간을 확인해야 합니다
재건축매도청구 사건에서는 단순히 소유자가 동의하지 않았다는 사실보다 촉구서가 언제 발송·도달했는지, 어떤 내용이 기재되어 있었는지, 회답기간이 언제 만료됐는지가 중요할 수 있습니다.
따라서 매도청구소송을 받았다면 소장뿐 아니라 과거에 받은 촉구서와 등기우편, 회답서 등을 함께 확인할 필요가 있습니다.
매도청구권 행사기간을 놓치면 어떻게 될까
매도청구권에는 행사기간이 정해져 있다는 점이 중요합니다.
도시정비법 제64조는 토지등소유자의 2개월 회답기간이 지나면 사업시행자가 그 기간 만료일부터 2개월 이내에 매도청구를 할 수 있도록 규정하고 있습니다.
매도청구권은 상대방의 의사와 관계없이 매매계약 성립이라는 법률효과를 발생시키는 권리이므로 행사기간 준수 여부가 중요한 쟁점이 됩니다.
대법원 역시 관련 매도청구권의 행사기간을 제한하는 이유에 대해 상대방의 법적 지위를 장기간 불안정하게 두지 않고 재건축을 둘러싼 법률관계를 신속하게 확정하기 위한 것이라고 설명한 바 있습니다.
따라서 매도청구소송에서는 사업시행자가 적절한 기간 안에 권리를 행사했는지를 날짜별로 확인하는 과정이 필요합니다.
재건축매도청구에서 시가는 어떻게 정할까
재건축매도청구에서 소유자 입장에서는 결국 얼마의 매매대금을 받을 수 있는지가 중요한 쟁점이 됩니다.
대법원은 재건축사업 시행자가 매도청구권을 행사한 경우 매매계약은 매도청구 의사표시가 상대방에게 도달한 때 성립하고, 매매가격은 그 당시 부동산의 객관적 거래가격인 시가를 기준으로 판단한다고 보고 있습니다.
매도청구 당시의 객관적 거래가격이 기준입니다
따라서 조합이나 사업시행자가 제시한 금액이 있다는 이유만으로 매매대금이 그대로 확정되는 것은 아닙니다.
소송에서는 부동산의 위치와 면적, 이용현황, 권리관계 등 구체적인 사정을 바탕으로 감정절차가 진행될 수 있습니다.
특히 매도청구권 행사 시점과 부동산의 실제 현황에 따라 감정 결과가 달라질 수 있으므로 시가 산정 기준일과 감정평가 내용을 구체적으로 확인해야 합니다.
매도청구소송 전 준비해야 할 자료
매도청구소송을 제기하거나 소장을 받은 상황이라면 사업 진행 과정과 부동산의 권리관계를 확인할 자료부터 정리하는 것이 중요합니다.
우선 다음 자료를 확인해 볼 수 있습니다.
특히 날짜가 중요한 사건이므로 사업시행계획인가 고시일, 촉구서 도달일, 회답기간 만료일, 매도청구 의사표시 도달일을 순서대로 정리해 두는 것이 좋습니다.
결국 매도청구소송은 재건축사업에 동의하지 않았다는 사실 하나만으로 결론이 정해지는 문제가 아닙니다.
재건축매도청구의 대상에 해당하는지, 서면 촉구와 회답 절차가 적법했는지, 행사기간을 준수했는지, 매매대금인 시가가 적절하게 산정됐는지를 각각 확인해야 합니다.
법무법인 일로는 매도청구소송 및 재건축매도청구 분쟁에서 사업 진행 절차와 촉구·회답 자료, 매도청구권 행사기간, 부동산의 시가와 권리관계를 함께 검토하여 필요한 대응 방향을 살펴봅니다.
