월세를 제때 내지 않거나 계약기간이 끝났는데도 세입자가 계속 거주하고 있다면 임대인 입장에서는 월세 세입자 내보내기를 어떻게 진행해야 하는지가 가장 큰 문제입니다.
하지만 집주인이라는 이유만으로 바로 현관 비밀번호를 바꾸거나 세입자의 짐을 임의로 치우는 방식으로 퇴거시킬 수 있는 것은 아닙니다.
먼저 월세 연체로 임대차계약을 해지할 수 있는 상태인지, 계약기간이 실제로 종료됐는지, 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권 문제가 없는지를 확인해야 합니다. 계약이 적법하게 종료됐는데도 세입자가 나가지 않는다면 건물인도청구, 흔히 말하는 명도소송을 검토하게 됩니다.
이번 글에서는 월세 세입자 내보내기가 가능한 경우와 월세 연체에 따른 계약해지, 계약기간 만료 후 퇴거 문제, 세입자가 나가지 않을 때 필요한 절차를 살펴보겠습니다.
목차
월세 세입자 내보내기, 어떤 경우 가능할까
월세 세입자 내보내기를 진행하려면 우선 임대차계약을 종료시킬 수 있는 사유가 있는지 확인해야 합니다.
단순히 집주인이 집을 돌려받고 싶다는 이유만으로 계약기간 중인 세입자에게 바로 퇴거를 요구할 수 있는 것은 아닙니다.
대표적으로는 다음과 같은 상황이 문제가 됩니다.
| 확인 상황 | 살펴볼 내용 |
|---|---|
| 월세 연체 | 연체액이 2기의 차임액에 이르렀는지 |
| 계약기간 만료 | 갱신 여부와 계약 종료 시점을 확인했는지 |
| 갱신거절 | 법에서 정한 갱신거절 사유가 있는지 |
| 무단전대 등 | 임차인의 계약상 의무 위반이 있었는지 |
| 계약 종료 후 점유 | 계약이 끝난 뒤에도 계속 거주하고 있는지 |
결국 퇴거를 요구하기 전에 임대차가 적법하게 종료되었는지부터 정리해야 합니다.
월세가 2개월 밀렸다면 계약을 해지할 수 있을까
건물 임대차에서는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.
민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 차임연체액이 2기의 차임액에 달한 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 대법원 역시 임대차기간이 남아 있더라도 해당 요건을 충족하면 해지권을 행사할 수 있다고 보고 있습니다.
예를 들어 월세가 100만 원이라면 연체액이 200만 원에 이르렀는지를 확인하는 방식입니다.
2기 차임액은 어떻게 판단할까
여기서 중요한 것은 반드시 월세를 두 달 연속으로 내지 않아야 한다는 의미로만 이해해서는 안 된다는 점입니다.
핵심은 누적된 연체액이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르렀는지입니다.
따라서 월세 세입자 내보내기를 월세 연체를 이유로 진행하려는 경우에는 언제 얼마가 미납됐는지, 일부라도 납부한 금액이 있는지 등을 입금내역을 통해 정확하게 정리할 필요가 있습니다.
주택임대차보호법에서도 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유로 규정하고 있습니다.
계약기간이 끝났는데 세입자가 나가지 않는다면
계약서에 적힌 날짜가 지났다는 이유만으로 곧바로 세입자에게 퇴거를 강제할 수 있다고 판단해서는 안 됩니다.
주택 임대차에서는 계약기간이 끝나기 전 일정한 기간에 갱신거절 등의 통지를 하지 않으면 묵시적으로 갱신되는 경우가 있기 때문입니다.
현재 주택임대차보호법은 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 또는 조건 변경에 관한 통지를 하지 않은 경우 일정한 요건 아래 묵시적 갱신이 이루어지도록 규정하고 있습니다.
묵시적 갱신 여부를 먼저 확인해야 합니다
따라서 계약기간 만료를 이유로 월세 세입자 내보내기를 진행하려면 다음 내용을 먼저 확인해야 합니다.
특히 임차인이 계약갱신을 요구한 경우에는 단순히 계약기간이 끝났다는 이유만으로 갱신을 거절할 수 있는지 별도로 확인해야 합니다.
세입자가 버티면 바로 짐을 빼도 될까
임대차계약이 끝났는데 세입자가 퇴거하지 않는다고 해서 임대인이 직접 현관 비밀번호를 변경하거나 세입자의 물건을 밖으로 옮기는 방식으로 해결하는 것은 주의해야 합니다.
계약 종료와 실제 강제퇴거는 별개의 문제이기 때문입니다.
세입자가 자발적으로 주택을 인도하지 않는다면 일반적으로 건물인도청구, 즉 명도소송을 통해 인도를 명하는 판결 등을 받은 뒤 강제집행 절차로 진행하게 됩니다.
따라서 월세가 장기간 밀렸거나 연락이 되지 않는다는 이유로 임의로 점유를 배제하기보다 계약해지 통보 → 퇴거 요구 → 건물인도청구 → 필요한 경우 강제집행의 흐름으로 대응하는 것이 안전합니다.
명도소송 전 준비해야 할 자료
월세 세입자 내보내기 문제로 명도소송을 검토한다면 계약 종료사유를 확인할 수 있는 자료부터 정리해야 합니다.
우선 다음 자료를 확보해 두는 것이 좋습니다.
특히 월세 연체를 이유로 계약을 해지한다면 월별 약정 차임과 실제 입금액, 누적 연체액, 계약해지를 통보한 시점을 시간순으로 정리해 두는 것이 중요합니다.
결국 월세 세입자 내보내기는 세입자가 월세를 내지 않거나 계약기간이 끝났다는 사실만으로 바로 진행되는 문제가 아닙니다.
계약해지 사유가 발생했는지, 임대차가 적법하게 종료됐는지, 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권의 문제가 없는지, 계약 종료 사실을 입증할 자료가 있는지를 먼저 확인한 뒤 필요한 경우 명도소송과 강제집행 절차를 검토해야 합니다.
법무법인 일로는 월세 세입자 내보내기 및 명도소송 분쟁에서 임대차계약서, 월세 연체내역, 계약해지 및 갱신 여부, 퇴거 요청 과정을 검토하여 필요한 대응 방법을 살펴봅니다.
