임대차계약은 원칙적으로 임대인과 임차인 사이에서 체결되는데, 간혹 거주지를 찾던 중 임대인이 아니라 임차인이 ‘본인이 임대차계약을 맺고 사는 곳을 빌려주겠다.’는 전대차계약 제안을 하는 경우가 있습니다.
전대차계약에서는 기존 임차인이 전차인에 대해서는 임대인의 지위에 놓이지만, 본래 임대인과 임차인 사이의 임대차관계도 그대로 유지되기 때문에 여러 당사자간의 권리 관계가 동시에 형성된다는 특징이 있습니다.
그와 동시에 전차인은 예상치 못한 분쟁에 휘말릴 여지가 다수 존재하는 입장이 될 수 있다는 위험이 존재하는 위치에 놓이게 됩니다.
| 오늘은 전대차계약이 임대차계약과 어떠한 차이가 있는지, 전차인이 처할 수 있는 위기 상황으로는 무엇이 있는지 알아보도록 하겠습니다. |
목차
‘전대차계약’이란?
전월세 임대차계약 매물 중개 온라인 사이트 등지를 살펴보다 보면 ‘출장을 가야 해서 살고 있던 집을 넘기게 되었습니다.’나 ‘제가 유학을 가야해서 지금 사는 집을 싼 가격에 그대로 살 수 있도록 해드립니다.’와 같은 글을 종종 볼 수 있습니다.
이와 같이 기존에 부동산을 임차한 사람이 자신의 임차권을 바탕으로 제3자에게 해당 부동산을 다시 사용하거나 수익할 수 있도록 빌려주는 계약을 전대차계약이라고 합니다.
보통 임대차계약의 경우 기존 임차인과의 계약이 종료된 후 새로운 임차인과의 계약이 체결되는 형식인데요.
전대차계약은 임대인과 기존 임차인 사이의 임대차계약이 유지되는 상태에서, 임차인과 제3자인 ‘전차인’ 사이의 새로운 임대차계약이 추가로 체결되는 구조입니다.
‘임대차계약’과의 차이는?
일반 임대차계약과 전대차계약의 가장 큰 차이는 ‘임대인의 동의가 필요한지’의 여부입니다. 일반 임대차계약은 임대인과 직접 계약을 체결하는 만큼 별도의 동의 과정이 요구되지 않기 때문입니다.
| 구분 | 일반 임대차계약 | 전대차계약 |
|---|---|---|
| 계약 당사자 | 임대인과 임차인 | 기존 임차인과 전차인 |
| 임대인의 동의 | 임대인이 직접 계약하므로 별도의 동의 절차가 없음 | 목적물 소유자인 임대인의 동의가 필요함 |
만약 임차인이 동의 없이 전차인과 계약을 체결한다면 임대인은 기존 임대차계약에 대한 해지를 주장할 수도 있으며, 당장 해지를 주장하지 않는다 해도 임대인의 계약 갱신 요구를 거절할 수도 있습니다.
때문에 임차인이 전차인과 계약을 체결하고자 한다면 먼저 임대인의 동의를 받는 과정이 요구됩니다.
전차인이 처할 수 있는 위험으로는
전차인은 임대인과 임차인 사이에 체결하는 일반적인 ‘임대차계약’이 아닌 복잡한 권리 계약이 체결된 만큼 발생할 수 있는 리스크 역시 다양합니다.
때문에, 혹시라도 전차인으로 부동산 목적물에 대한 계약 체결을 고민하고 있다면 보다 신중할 필요가 있습니다.
기존 임대차계약이 종료된다면?
임차인과 전차인 간의 계약은 기본적으로 임대인과 임차인 간의 임대차계약 기간을 기반으로 성립합니다. 때문에 기존 임대차계약 기간이 얼마나 남았는지에 따라 전차인이 목적물에 머물 수 있는 기간 또한 직접적인 영향을 받습니다.
문제는 임차인이 임대인의 동의 없이 전차인과 계약을 체결하여 임대차계약 해지 통보를 받았거나 계약갱신 요구를 거절당했을 때인데요.
임차인이 목적물에서 더 이상 머물 수 없는 상황이 되면 자연스레 전차인 역시 목적물에서 머물 수 없는 상황이 되지만, 전차인은 임대인이 아니라 임차인과 계약을 체결했기 때문에 점유에 대한 권리를 주장할 곳이 없는 사태가 발생하게 됩니다.
보증금 반환 문제는?
임차인과 전차인이 계약을 체결하게 되면 전차인은 임차인에게 보증금을 지불합니다.
그런데 목적물의 임대차계약 기간이 만료되고 임차인이 그대로 연락 두절된 채 잠적한다면 전차인은 보증금을 어디서 돌려받아야 하나 난처해질 수밖에 없는데요.
전차인이 계약을 맺고 보증금을 지급한 대상은 임차인이기 때문에 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수도 없는 상황이기 때문입니다.
이처럼 전대차계약은 상당한 리스크가 존재하는 만큼 혹시라도 계약 체결을 고민하신다면 권리 관계에 대한 신중한 고민이 뒤따라야 합니다.
혹시라도 계약을 고민하고 계시다면
혹시라도 거주지를 구하던 중 이미 임차인이 있는 목적물에 전차인으로 들어가는 상황을 고민하고 계시다면, 무작정 계약서에 서명하기 전 계약 관계를 확인하고 신중한 확인 단계를 거쳐야 합니다.
임차인의 ‘보증금 문제나 임대인 동의 여부는 문제 없다.’는 식의 설명만 믿고 계약을 체결했다가 훗날 곤경에 처할 수도 있는 만큼, 꼼꼼한 확인과 고민이 요구됩니다.
혹시라도 계약 체결과 관련하여 문의 사항 및 조력 제공이 필요하시다면 미리 부동산 법률 자문을 구하여 도움을 받아보시기 바랍니다.
신중하게 선택하셔야 합니다.
‘전대차계약’은 단순히 임차인이 자신이 머무는 목적물에 다시 세를 놓는 문제가 아닙니다.
아무 생각 없이 계약을 체결한 뒤 머무르다가 임대인의 동의 없이 계약이 체결되었다는 사실이 훗날 드러난다면 계약 기간 만료 전 급히 나와야 할 수도 있고, 임차인이 잠적한다면 보증금을 돌려받는데 큰 지장이 생길 수도 있습니다.
일반 임대차계약과는 또 다른 권리 분석이 이루어져야 하기 때문에 혹시라도 해당 문제로 인해 곤란한 상황에 놓이셨다면 신속하게 부동산 법률 상담 먼저 받아보시기 바랍니다.
| 법무법인 일로는 부동산 임차인과 전차인 간의 계약 관련하여 발생할 수 있는 여러 분쟁 상황들에 대한 위험 요소 분석과 대응 방향 제시, 법률 자문, 조력을 제공해드리고 있습니다. |
