전세보증금반환청구소송을 고민하시는 임차인 분들의 대다수는 임대인이 보증금을 돌려주지 않아서 생기는 문제로 인해 고민하시는 경우가 많습니다.
전세 임대차계약이 만료되어 새로운 집을 구하고 이사를 가려 하면, 임차인은 신속하게 임대인에게 보증금을 돌려받는 문제가 중요합니다.
보통 보증금을 돌려받아서 새 목적물의 보증금으로 지급하는 경우가 많기도 하고, 전세보증금이 본인의 전재산이 경우가 흔하기 때문인데요.
그러나 계약이 만료되었음에도 ‘새로운 세입자가 들어오면 주겠다.’라면서 계속 임대인이 보증금 반환을 미루면 임차인의 입장에서는 난감할 수밖에 없습니다.
특히 다음 집의 잔금일이나 이사 일정이 정해져 있는 상황에서 반환이 미뤄지면 모든 일정이 꼬이면서 곤란해지는 수순을 밟게 됩니다.
이럴 때 수많은 임차인 분들이 전세보증금반환청구소송을 통해 임대인에게 보증금을 돌려받는 결과를 기대하시지만, 사실 해당 소송을 위해서는 생각보다 확인해야 할 절차들이 많고 복잡합니다.
| 오늘은 법무법인 일로와 함께 전세보증금반환청구소송의 시작부터 마무리 단계까지, 어떤 과정부터 준비를 거쳐야 하는지 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다. |
목차
전세보증금반환청구소송 전, 계약 종료 시점을 확인해봐야 합니다.
전세보증금반환청구소송을 준비할 때, 가장 먼저 확인해야 할 것은 ‘임대차계약이 종료되었는지’의 여부입니다.
단순히 계약서에 기재된 계약 기간이 지났으니 소송을 걸 수 있다고 생각하시는 임차인 분들이 계시는데요. 그러나 생각보다 다양한 변수들이 존재하는 만큼 소송 전에는 확인해야 할 사항들이 다수 존재합니다.
계약 만료 시점, 소송의 변수가 될 수 있습니다.
실제로 임대차계약 기간 만료 전 계약 갱신 거절 의사를 밝히지 않으면 묵시적 갱신이 발생하기도 하고, 묵시적 갱신이 발생하면 갱신 거절 통지를 보내어 임대인에게 해당 통지 도달 3개월 뒤에야 계약 해지가 가능해지기 때문에 제대로 확인하지 않으면 소송 시 변수로 작용할 수 있습니다.
또한 임대차계약을 체결한 뒤 거주하고 있다가 차임 연체, 목적물 훼손 등 중도 해지 사유가 발생하여 기존 계약 기간보다 반환 의무가 더 일찍 발생한다면 이 또한 또 다른 변수로 작용하게 됩니다.
다만 이러한 상황에서 임대인이 ‘일단 집에서 나오면 돈을 돌려주겠다.’고 했을 때 일단 집을 빼고 전출하는 행동은 삼가해야 합니다.
임대인의 보증금 반환과 임차인의 주택 인도는 서로 맞물려 있는 동시이행관계이기 때문에, 임대인이 일단 나오면 보증금을 주겠다 해도 “보증금이 반환되면 즉시 주택을 인도하겠다”는 의사를 확실하게 밝혀두도록 해야 합니다.
보증금을 못 받고 이사해야 한다면
간혹 전세보증금반환청구소송을 준비해야 하는데 개인의 사정 등으로 인하여 피치 못하게 전출해야 하시는 임차인 분들이 계십니다.
이러한 경우는 특히 조심하셔야 하는데, 기존 주택에서의 점유와 주민등록은 주택임대차보호법상 대항력과 연결되므로 아무 조치 없이 이사하거나 전출하면 권리관계에 문제가 생길 수 있기 때문입니다.
때문에 이때 검토될 수 있는 절차가 바로 ‘임차권등기명령’입니다.
‘임차권등기명령’이란?
임대차가 종료되었고 보증금을 반환받지 못했다면 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 등기가 완료된 뒤에는 주택을 인도하거나 주민등록을 옮겨도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
다만 신청만 해놓고 바로 이사해서는 안되며 실제 등기부에 임차권등기가 기재되었는지 확인한 뒤 이동하셔야 안전하게 권리를 보호할 수 있습니다.
또한 전세보증금반환청구소송과 임차권등기명령은 별개의 절차이기 때문에, 전세보증금반환청구소송을 제기했다고 해서 소송 자체가 대항력이나 우선변제권을 대신 보전해주지 않는다는 사실을 기억하시기 바랍니다.
‘지급명령’도 고려해봐야 합니다.
만약 임대인이 보증금 채무 자체는 인정하고 있지만 지급은 미루고 있다면 소송으로 넘어가서 다투는 대신 지급명령을 통해 비교적 간단하게 문제를 정리하는 방법도 고려해볼 수 있습니다.
지급명령은 임차인의 신청만으로 신속하게 결정을 받을 수 있는 재판 제도로, 임대인이 별도의 이의를 제기하지 않는다면 빠르게 집행권원 확보가 가능하다는 장점이 있습니다.
지급명령 확정을 통해 확보되는 집행권원은 확정판결과 마찬가지로 강제집행을 할 수 있는 집행권원이 됩니다.
그러나 만약 임대인이 지급명령에 대해 이의를 제기한다면 결국 정식소송으로 넘어가게 되기 때문에, 처음부터 전세보증금반환청구소송으로 진행할지 아니면 지급명령을 통해 비교적 간단한 정리를 시도해볼지는 임차인이 결정해 볼 문제입니다.
소송 후 보증금을 회수하지 못한다면?
전세보증금반환청구소송에서 가장 중요한 부분은 무엇보다도 소송 진행 후, 임대인으로부터 보증금을 돌려받을 수 있는지의 여부입니다.
기나긴 소송 과정을 거쳐서 승소 판결을 받아냈음에도 임대인이 가진 재산이 없다면, 집행권원을 확보했다 하더라도 결국 보증금 반환이 어려울 수밖에 없습니다.
때문에 전세보증금반환청구소송을 앞두고 있다면 등기부등본을 확인해 근저당권, 압류, 가압류 등 선순위 권리를 살펴보고 부동산의 예상 시가와 선순위 채권액도 비교해볼 필요가 있습니다.
담보가 과도하게 설정되어 있다면 임대인 명의의 다른 부동산이나 예금채권 등 집행 가능한 재산이 있는지도 검토해야 합니다.
혹시라도 임대인이 재산을 처분할 우려가 있다면 소송과 함께 재산 처분을 방어하기 위한 가압류도 검토해봐야 합니다.
이후 전세보증금반환청구소송에서 승소하고 판결이 확정되면 이를 집행권원으로 하여 부동산 강제경매나 채권압류·추심명령 등 강제집행을 진행할 수 있으며, 전세보증금 반환보증에 가입해 두었다면 보증기관을 통한 보증이행 절차가 가능한지도 함께 확인해야 합니다.
부동산 법률 상담을 통하여
임대인이 계속해서 보증금을 돌려주겠다는 말만 반복하면서 연락을 피하거나, 혹은 부동산에 새로운 근저당이나 압류가 발생하고 있는 상황이라면 기다리는 시간이 길어질 수록 보증금 회수 가능성만 낮아집니다.
때문에 전세보증금반환청구소송은 무엇보다도 빠른 시일 내에, 최대한 신속하게 사안을 검토한 뒤 진행하는 과정이 필요합니다.
결국 전세보증금반환청구소송의 핵심은 ‘내 보증금을 다시 돌려받을 수 있을지’의 여부이기 때문에, 임대인이 보증금 반환을 계속 미루고 있다면 지금이 소송을 시작해야 할 시점인지 부동산 법률 상담을 통해 대응 전략을 마련해보시기 바랍니다.
| 법무법인 일로는 전세보증금 반환을 위한 소송 청구 전 계약 종료 여부 확인부터 임차권등기, 보전처분, 강제집행까지 의뢰인에게 필요한 법적 절차 검토에 적극적으로 조력해드리고 있습니다. |
