전월세 임대차계약을 체결하고 거주하던 중 갑작스럽게 경매개시결정이 내려지면, 임차인은 소액임대차보증금 최우선변제권을 통해 자신이 지불했던 보증금을 되찾을 수 있는지의 여부를 알아보려 하는 경우가 대부분입니다.
특히 등기부등본에 은행의 근저당권이 먼저 기재되어 있는 상황이라면, 임차인의 배당순위는 뒤로 밀리기 쉬운 만큼 소액임대차보증금 임차인은 자신의 최우선변제권을 적극적으로 활용해보도록 해야 합니다.
해당 권리를 잘 활용한다면 선순위 담보권자보다 먼저 보증금의 일부를 배당받는 것도 가능합니다. 그러나, 무조건 모든 보증금을 보호받는 것은 아니라는 점에 유의해야 합니다.
| 오늘은 지역별 소액임대차보증금 최우선변제 요건은 무엇이며, 변제를 요청하기 위한 요건과 확인해야 할 사항은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다. |
목차
‘우선변제권’과의 차이는?
임차인의 보증금을 보호하는 제도로는 ‘우선변제권’과 ‘최우선변제권’이 많이 거론됩니다. 두 제도 모두 중요하지만, 적용되는 요건과 보호 범위에는 차이가 있습니다.
‘우선변제권’이란?
일반적으로 주택을 인도받아 실제로 거주하고 전입신고를 마친 뒤, 임대차계약서에 확정일자까지 갖추면 임차인은 ‘우선변제권’을 취득하게 됩니다.
우선변제권을 갖춘 임차인은 경매절차에서 후순위 권리자나 일반채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다. 다만 선순위 권리자가 존재한다면 ‘우선변제권’이 선순위 권리자의 권리보다 항상 앞서는 것은 아닙니다.
‘최우선변제권’이란?
주택임대차보호법은 경매신청등기 전에 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인에게 소액임대차보증금 최우선변제권을 인정하고 있습니다.
해당 권리는 법에서 정한 소액 임차인에게 보증금 중 일정액을 담보물권자보다 먼저 배당하도록 하는 제도로, 확정일자가 없다고 해도 보호가 인정될 수 있습니다.
다만 ‘최우선변제권’의 보호 한도를 넘는 보증금을 회수하기 위해서는 확정 일자에 따른 ‘우선변제권’ 순위에 기반한 배당도 중요하기 때문에, 어느 하나만 신경써서는 안됩니다.
소액임대차보증금 보호 기준과 변제 한도는?
소액임대차보증금은 지역에 따라 ‘소액임차인’으로 인정되는 기준도 다르고 최우선변제 한도 역시 다르다는 특징이 있습니다.
때문에 최우선변제권을 행사하고자 한다면 내가 어느 지역에 거주하는지, ‘소액임차인’에 해당되는지의 여부를 먼저 확인해봐야 합니다.
| 지역 | 소액임차인 기준 | 최우선변제 한도 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만 원 이하 | 5,500만 원 |
| 수도권 과밀억제권역, 세종시, 용인시, 화성시, 김포시 | 1억 4,500만 원 이하 | 4,800만 원 |
| 광역시 중 일부 지역, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 8,500만 원 이하 | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 원 이하 | 2,500만 원 |
또한 ‘소액임차인’ 기준은 최우선변제 보호 대상에 해당하는지를 판단하는 기준일 뿐, 해당 보증금을 전부 돌려받을 수 있다는 의미가 아닙니다.
여기에 더해 우선변제액의 합계가 주택가액의 절반을 넘는다면 해당 범위 안에서 각 임차인의 금액 비율에 따라 배당이 진행되며, 하나의 주택 안에 여러 명의 소액임차인이 존재하거나 주택 자체의 경매가액이 낮다면 최우선변제권을 행사한다 해도 한도 전액을 받지 못할 수 있습니다.
전입신고를 잊지 말아야 합니다.
최우선변제권을 활용하려 하는 임차인이라면, 가장 중요한 점은 본인 또한 경매 참여를 신청해야 한다는 사실입니다.
소액임차인 역시 정해진 기간 내에 배당 요구를 해야 최우선 배당 참여가 가능하며, 만약 경매 사실을 알고 있었음에도 법원의 절차에 참여하지 않았다면 배당에서 제외될 수 있으므로 주의해야 합니다.
또한 최우선변제를 위한 경매 과정이 진행되는 동안에는 해당 주택에 실제 입주와 전입신고가 마쳐진 상태여야 합니다. 만약 전입신고가 되어있지 않으면 보증금 변제에 필요한 대항요건이 발생하지 않으므로 주의해야 합니다.
부득이하게 이사를 가야 한다면?
간혹 경매 절차가 진행되는 중 부득이하게 전출해야 하는 상황이 발생하기도 합니다. 이러한 상황에서는 ‘임차권등기’를 통해 대항요건을 유지할 수 있도록 조치해야 합니다.
다만 임차권등기가 완료되지 않은 상태에서 전출한다면 보증금 변제 권리에 문제가 발생할 수 있습니다.
때문에 임차권등기가 완료되었는지의 여부를 전부 확인한 뒤 주소를 옮기도록 해야 합니다.
오래된 근저당권이 있는 집이라면
간혹 경매가 개시된 주택의 담보물권이 주택임대차보호법 시행령이 개정되기 전에 설정된 경우라면, 현재의 기준으로 배당을 계산해서는 안됩니다.
시행령 개정 전 담보물권이 설정된 주택에 대해서는 담보권 설정 당시의 기준이 적용될 수 있으므로, 선순위 근저당권이 오래 전 설정된 주택이라면 현재 기준으로 예상 배당액을 계산해서는 안됩니다.
오래된 근저당권이 설정된 상황이라면 권리가 발생하는 시점이 언제인지를 따지기 위해 파악해야 할 문제들이 많은 만큼, 미리 부동산 법률 상담을 받아보시기를 권장드립니다.
부동산 법률 상담이 필요하다면
내가 임대차계약을 체결한 뒤 거주하고 있던 목적물이 경매에 넘어가고 선순위 담보물권까지 잡혀 있다면, 보증금을 최대한 회수하기 위해 여러 방법을 사용해보도록 해야 합니다.
이를 위해서는 소액임대차보증금 최우선변제권은 물론 우선변제권부터 권리 관계 확인을 통한 다양한 방법들을 찾아봐야 하는데요.
다만 권리 관계나 여러 세부 쟁점에 따라 대응 방향성이 달라질 수 있는 만큼, 나의 보증금을 지키기 위해서는 다양한 변수가 존재한다는 사실을 기억하고 부동산 법률 상담을 통해 어떻게 하면 좋을지 방안을 모색해봐야 합니다.
| 법무법인 일로는 거주 중이던 임대차 목적물의 경매 개시로 인하여 보증금을 잃을 위기에 놓인 의뢰인 분들에 대한 부동산 법률 상담을 통하여 위기 상황에 대한 아낌없는 도움을 제공해드리고 있습니다. |
