공유물분할청구소송 사례 중에선 부동산 중에선 사업을 함께 운영하는 공동 대표들이 같이 가지고 있거나 형제자매들이 부모님으로부터 유산으로 물려받은 토지나 건물을 공동 명의로 소유하던 중, 이해 관계의 충돌로 인해 분할을 청구하는 경우가 많습니다.
사업 자금 마련이나 사업을 정리하는 과정에서 부동산을 처분하거나, 공동명의로 소유 중인 부동산 중 본인 몫을 현금화하려는 상황이 대표적인 예시인데요.
보통 한 명의 사람이 하나의 부동산을 소유하고 있다면 그대로 부동산을 매각하면 되지만, 하나의 부동산에 여러 사람이 공동 소유를 하고 있을 시 매각이나 처분을 위해선 공동 소유자 전원의 동의가 필요합니다.
단 한 명이라도 반대하면 부동산 처분이 불가하기 때문에 이해관계가 충돌하여 갈등이 심화될 수밖에 없는데, 이와 같이 공동 소유자들 간의 협의만으로 부동산 공동 소유 관계를 정리하기 어려울 때 활용할 수 있는 절차가 바로 ‘공유물분할청구소송’입니다.
| 이번 글에서는 공동 소유 관계 청산을 위한 ‘공유물분할청구소송’을 위해 어떤 요건이 요구되는지, 소송 시 유의사항으로는 무엇이 있는 지에 대하여 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다. |
목차
공유물분할청구소송, 언제 필요한가요?
부동산을 공동으로 소유하게 되는 계기는 다양합니다. 상속이나 가족간의 증여로 인한 형제자매간의 공동 소유, 사업 도중 공동 투자를 통한 부동산 확보 후 본인 몫의 지분 보유 등 여러 사유를 찾아볼 수 있는데요.
처음에는 별 다른 문제가 없다고 해도 시간이 지나면서 본인 몫의 지분을 매각해 수익을 확보하려 하거나, 사업 도중 의견 차이로 인해 공동 협업 관계를 정리해야 하는 사태가 닥치게 되면 상황이 복잡해집니다.
이럴 때 여러 사람이 공동으로 소유하고 있는 부동산에 대해 어떻게 처리할 지 원활한 협의가 이루어진다면 좋겠지만, 해당 부동산을 분할할지 아니면 매각해서 지분만큼 챙겨갈지 각자의 의견이 쉽게 합쳐지지 않는 경우가 많습니다.
이런 상황에서 진행할 수 있는 절차가 바로 ‘공유물분할청구소송’입니다.
행사하기 위한 요건으로는?
만약 부동산에 대해 공동 명의를 가지고 있는 공유자 중 한 명이 분할을 청구한다면, 지분의 크기와 관계없이 분할 절차 진행이 가능합니다. 해당 절차는 다른 공유자가 계속 공동소유 관계를 유지하고 싶다고 해도 진행됩니다.
분할 제한 약정
단, 공유물 분할에 대해서는 5년 내 기간으로 분할하지 않을 것을 약정할 수 있습니다. 해당 약정을 체결했다면 원칙적으로 공유물분할청구소송 요청이 불가합니다.
분할 청구 제한 약정에 대해서는 갱신 또한 가능하며, 갱신 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못합니다.
어떤 방법으로 분할할 수 있나요?
부동산의 공유 지분을 소유하고 있는 공유자들 사이에서 분할 방법에 대해 협의가 성립하지 않으면, 공유자는 법원에 분할을 청구할 수 있습니다.
법원은 부동산의 특성과 이용 현황, 분할 이후의 경제적 가치 등을 고려하여 분할 방법을 결정합니다.
| 분할 방법 | 주요 내용 |
|---|---|
| 현물분할 | 부동산 자체를 공유자의 지분에 맞게 물리적으로 나누는 방식 |
| 대금분할 | 부동산을 경매에 부친 뒤 매각대금을 지분 비율에 따라 나누는 방식 |
| 가액배상 | 특정 공유자가 부동산을 소유하고 다른 공유자에게 지분에 해당하는 금전을 지급하는 방식 |
분할 방식 별 특징은?
‘현물분할’은 토지처럼 물리적인 분할이 가능하고 분할 이후에도 각 부분의 경제적 가치와 이용 가능성이 유지되는 부동산에 유리한 방식입니다.
다만 토지라 해서 무조건 현물분할이 가능한 것은 아니며 형태, 도로와의 접면, 면적, 용도와 분할 이후의 가치 하락 가능성을 살펴서 분할 방식이 결정됩니다.
대금분할은 아파트와 같이 현실적으로 물리적인 분할이 어렵거나 현물로 나눴을 때 가치가 현저히 떨어질 우려가 있을 때 활용되는 방식입니다.
다만 경매에서는 일반 매매보다 더 낮은 가격으로 매각될 수도 있으므로 예상 매각 대금과 경제적 손실까지 고려해야 합니다.
어떤 방식이 적절한지는 부동산의 특성이나 사안 별 공유자들의 점유 및 이용관계, 지분 비율 등에 따라 달라질 수 있습니다.
소송 시 유의사항은?
공유물분할청구소송은 무조건 본인이 원하는 방식으로 분할이 이루어지는 것이 아니며, 법원에서 부동산의 물리적 현황과 경제적 가치, 공유자들의 지분 비율, 점유 및 사용 관계 등의 요소를 고려하여 방법을 정합니다.
여기서 공유자의 입장이라면 단순히 자신의 지분 비율만 확인하고 끝나서는 안됩니다.
어떠한 경위로 공유 관계가 형성된 것인지, 부동산의 이용 상태가 어떠하고 공유자간의 이해 관계는 어떠한지에 따라 소송 과정에서 다양한 쟁점이 발생할 수 있기 때문입니다.
특히 형제자매 간의 공동 소유라면 명의만 여러 사람일 뿐 어느 한 사람이 해당 부동산을 단독으로 점유하고 사용하는 사례도 흔한 상황입니다.
공동사업자 사이에 부동산을 공동으로 소유한 사례라면 부동산 취득 대금이나 관리 비용, 임대수익 분배 처리 등의 문제까지도 해결해야 합니다.
그러므로, 혹시라도 공동으로 소유하고 있던 부동산에 대한 분할을 청구하려 한다면 단순히 지분을 청산하고 끝날 것이라 생각하지 마시고 여러 세부 쟁점들이 얽혀있는 문제임을 기억하시기 바랍니다.
복잡한 법률 요소들이 많기에
공유물분할청구소송은 신경써야 할 세부적인 쟁점들도 많고, 준비해야 할 자료들도 상당히 많습니다.
결국 이에 대해 미리 대비하기 위해서는 본인 지분만 생각하고 끝나선 안되며, 부동산 분할 방식부터 어떤 자료가 필요한지, 분할 이후에는 어느 정도의 가치가 될지의 문제까지 고민해봐야 합니다.
| 복잡하고 어려운 공유 지분 분할 문제, 지금 바로 법무법인 일로와 함께 하셔서 구체적인 합의 가능 여부부터 분할 이후의 결과까지 사안에 맞는 대응 방향에 대해 확인해보시기 바랍니다. |
