전세 계약이 만료되어 새 집으로 이사를 가야 하는데, 임대인이 전세보증금 반환을 계속 미루고 있다면 임차인은 결국 전세보증금반환청구소송을 청구할 수밖에 없습니다.
전세 임대차계약이 만료되어 새로운 집을 구하고 이사를 가려 하면 임차인에게는 신속하게 임대인으로부터 보증금을 돌려받는 문제가 중요할 수밖에 없습니다.
전세보증금은 임차인의 전재산인 경우가 흔하기도 하고, 보통 기존 전세보증금을 돌려받아 새로운 목적물의 보증금으로 지급하기 때문입니다.
그러나 임대인이 계약 만료 기간이 다 되어감에도 ‘새로운 세입자가 들어오면 주겠다.’면서 보증금 반환을 계속 미룬다면, 임차인의 입장은 난처해질 수밖에 없습니다.
특히 다음 집의 잔금일이나 이사 일정이 이미 정해져 있다면 보증금 반환이 늦어지는 순간 뒤의 일정까지 전부 꼬이며 곤란해지는 사태에 직면하게 됩니다.
결국 이러한 상황에서 임차인은 전세보증금반환청구소송을 통해 임대인으로부터 보증금을 돌려받는 대응을 고민해봐야 합니다.
| 오늘은 전세보증금반환청구소송 시 각 단계 별로 확인해야 하는 세부적인 사항들에 대하여 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다. |
목차
계약 종료 시점을 확인해봐야 합니다.
본격적인 전세보증금반환청구소송을 준비하려 할 때, 가장 먼저 확인해봐야 할 부분은 바로 ‘임대차계약 만료 여부’입니다.
임대차계약서 상의 계약 기간이 만료되면 소송을 곧바로 청구해도 될 것이라고 생각하기 쉽지만, 실제로는 계약서상의 날짜 외에도 확인해봐야 할 부분들이 많습니다.
묵시적 갱신
임대인과 임차인이 임대차계약 기간 만료 전 일정 기간 내에 계약 갱신 거절 의사를 밝히지 않으면, 묵시적 갱신이 이루어집니다.
묵시적 갱신이 이루어지면 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 간 계약이 연장된다 간주합니다.
묵시적 갱신 임대차계약에 대한 해지를 원할 시 임차인이 임대인에게 계약 해지를 통지해야 하는데, 통지를 한다 해서 곧바로 해지되는 것은 아니며 임대인에게 통지가 도달한 뒤 3개월이 지난 후에 효력이 발생합니다.
따라서 본격적인 전세보증금반환청구소송 전에는 묵시적 갱신이 발생했는지, 이미 갱신이 발생했다면 해지 통지가 임대인에게 도달한 시점과 그 효력이 발생하는 시점이 언제인지도 확인을 해야 합니다.
중도 해지 여부
간혹 임대차계약 체결 후 거주하다가 차임 연체나 목적물 훼손 등 중도 해지 사유가 발생하여 기존 계약 기간보다 더 일찍 계약을 해지하는 상황이 발생하기도 합니다.
이러한 상황은 특히 임대인이 ‘일단 집에서 나오면 보증금을 돌려주겠다.’면서 먼저 퇴거하기를 유도하는 경우도 많은데요.
그러나 보증금을 받지 않은 상황이라면 먼저 집을 비우고 전출하는 행동은 신중해야 합니다.
임대인의 보증금 반환과 임차인의 주택 인도는 서로 맞물려 있는 동시이행관계이기 때문에, 임대인이 먼저 집을 비우라고 요구하더라도 ‘보증금을 반환받은 후 퇴거하겠다.’는 의사를 확실하게 밝혀둬야 합니다.
보증금 못 받은 채 이사, ‘임차권등기명령’을 활용해야 합니다.
간혹 전세보증금반환청구소송을 준비하던 중 여러 개인적인 사정으로 인해 피치 못하게 전출해야 하는 상황에 놓이시는 임차인 분들이 계십니다.
기존 주택에서의 점유와 주민등록은 주택임대차보호법상 대항력과 연결되기 때문에, 이러한 상황에서 아무 조치 없이 이사하거나 전출한다면 기존에 가지고 있던 권리관계에 문제가 생길 수 있습니다.
이 때 활용할 수 있는 제도가 바로 ‘임차권등기명령’인데요.
법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기가 완료된다면 주민등록을 옮기더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있기 때문에, 불가피하게 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야 하는 임차인이라면 필수로 신청해야 하는 절차입니다.
다만 임차권등기명령을 신청하고나서 곧바로 이사해서는 안되며, 실제 등기부에 임차권등기가 기재되었는지를 확인한 뒤 이동하여 안전하게 권리를 보호해야 합니다.
지급명령 절차를 통한 협의도 고려해봐야 합니다.
만약 임대인이 보증금을 돌려줘야 한다는 사실 자체는 인정하고 있지만 지급을 미루고 있다면, 처음부터 전세보증금반환청구소송을 제기하기보단 지급명령을 신청하여 비교적 간단하게 문제를 정리하는 방법 또한 고려해볼 수 있습니다.
지급명령은 임차인의 신청을 바탕으로 비교적 신속하게 결정을 받을 수 있는 재판 절차로, 임대인이 별도의 이의를 제기하지 않는다면 정식소송보다 빠르게 집행권원을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.
또한 지급명령이 확정되면 이를 통해 확보한 집행권원을 바탕으로 하여 확정판결처럼 강제집행 절차 진행이 가능하다는 특징이 있습니다.
다만 임대인이 지급명령에 대해 이의를 제기하면 결국 정식소송 절차로 진행되는 만큼 처음부터 전세보증금반환청구소송을 진행할지, 아니면 지급명령을 통해 비교적 간단한 정리를 먼저 시도해볼지는 임차인의 선택에 달려있습니다.
보증금 회수 가능성을 판단해봐야 합니다.
시간과 노력을 들여서 전세보증금반환청구소송을 진행했음에도 보증금을 돌려받지 못한다면 집행권원을 확보하고도 소송을 진행한 의미가 없을 것입니다.
때문에 본격적인 전세보증금반환청구소송 전, 임차인은 가장 먼저 등기부등본을 확인해 근저당권, 압류, 가압류 등 선순위 권리를 살펴봐야 합니다.
부동산의 예상 시가와 선순위 채권액을 비교하여 실제 집행을 진행했을 때 보증금을 회수할 가능성을 확인해봐야 합니다.
또한 해당 부동산에 담보가 과도하게 설정되어 있다면 임대인 명의의 다른 부동산이나 예금채권 등 집행 가능한 다른 재산이 있는지도 살펴봐야 합니다.
가압류 절차 또한 고민해봐야 합니다.
만약 임대인이 소송이 진행되는 동안 재산을 은닉하거나 처분할 우려가 있다면, 재산 처분에 대비하기 위해 소송 청구와 더불어서 가압류 조치 등 보전처분 절차 또한 검토해야 합니다.
그리고 소송에서 승소 후 판결이 확정된다면, 이를 통해 얻은 집행권원을 통해 부동산 강제경매나 채권압류·추심명령 등 강제집행 절차를 진행할 수 있습니다.
만약 전세보증금 반환보증에 가입해 두었다면 보증기관을 통한 보증이행 절차가 가능한지도 함께 확인하도록 해야 합니다.
임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면
만약 임대인이 계속해서 ‘보증금을 돌려주겠다.’는 말만 반복하고 연락을 피하는 중이라 기다리는 시간만 길어지고 있다면, 보증금 회수를 위해 막연히 기다리기보단 적극적으로 대응에 나서도록 해야 합니다.
그러기 위해선 임대차계약 여부와 임차권등기 필요성, 임대인의 재산 상황, 강제집행 가능성 등 소송 과정에서 필요한 여러 요소들을 복합적으로 분석하고 검토한 뒤 대처 방향성을 모색해봐야 합니다.
결국 전세보증금반환청구소송의 핵심은 단순히 승소 판결을 받는 데 그치는 것이 아니라 ‘실제로 내 보증금을 다시 돌려받을 수 있는지’의 여부입니다.
때문에 임대인이 보증금 반환을 미루고 있다면 지금 바로 부동산 법률 상담을 통해 어떻게 하는 것이 좋을 지를 고민해보시기 바랍니다.
| 법무법인 일로는 전세보증금반환청구소송 진행을 고민하는 의뢰인을 위하여 임대차계약 관계 분석부터 임차권등기 신청, 재산보전 및 강제집행 가능성까지 보증금 회수를 위해 필요한 법적 절차를 함께 검토하고 진행하며 적극적인 도움을 드리고 있습니다. |
