유치권부존재확인소송, 부동산 경매 낙찰 후 점유자 점유권 주장 배척 점유회복청구 소송 진행 방안

부동산 경매를 통해 괜찮은 매물을 낙찰받았는데, 해당 매물에 머물고 있던 점유자가 갑자기 유치권을 행사한다고 주장하면서 계속 점유 상태를 유지하고 있는 상황이라면 유치권부존재확인소송을 통해 점유를 회복해야 할 것입니다.

실제로 길을 지나다 보면 건물 앞에 ‘유치권 행사중’이라는 현수막이 붙어있는 모습을 종종 볼 수 있습니다.

부동산 경매 과정에서 등기부등본상 특별한 문제가 없었음에도 현장에 가보니 공사업체나 제3자가 건물을 점유하면서 공사대금을 이유로 유치권을 주장하는 경우가 대표적인 사유인데요.

매각물건명세서에 유치권 신고가 기재되어 있다면 입찰을 검토하는 사람 입장에서는 상당한 부담이 될 수밖에 없으므로, 부동산 경매에서는 권리분석만큼이나 현장에서 누가 부동산을 점유하고 있는지 확인하는 과정이 매우 중요한 문제입니다.

하지만 실제로 채권이 존재하지 않거나 이미 공사대금이 지급되었음에도 유치권을 주장하고 있거나, 혹은 해당 부동산과 무관한 채권을 근거로 유치권을 주장하고 있는 사례 또한 생각보다 적지 않은 것이 사실입니다.

이와 같은 상황에 대해서는 필요 시 유치권부존재확인소송을 통한 법원의 판단을 거쳐서 점유 회복에 나서야 합니다.

오늘은 법무법인 일로와 함께 유치권 행사의 요건과 가짜 유치권 행사가 의심되는 상황에서는 어떻게 대응하는 것이 좋은지 알아보도록 하겠습니다.

유치권 신고를 하면 무조건 권리가 인정되나요?

만약 부동산 경매 도중 유치권 신고가 접수되면 매각물건명세서 등에 해당 내용이 표시됩니다.

다만 이는 어디까지나 유치권을 주장하는 사람이 관련 신고를 했다는 의미이지, 해당 유치권이 법적으로 성립되었다 확정하는 것은 아닙니다.

그럼에도 불구하고, 대다수의 입찰자들은 매각물건명세서에 거액의 유치권 신고가 표시되어 있으면 향후 발생할 수 있는 부동산 인도 문제나 기타 분쟁을 우려하여 입찰을 포기하곤 합니다.

이렇게 되면 부동산 낙찰가가 낮아지거나 유찰이 반복되는 결과로 이어지기 때문에, 경매 과정에서 의심스러운 유치권 신고가 확인되었다면 부동산 채권의 발생 경위와 점유 상태를 확인해봐야 합니다.

‘유치권 신고 자체’만이 아닌 ‘해당 유치권이 실제로 법적 요건을 충족하는지’를 살펴본 후, 상황에 따라 허위 신고라고 판단된다면 유치권부존재확인소송 진행 가능성까지도 검토해봐야 합니다.

유치권 신고 여부를 확인할 때, 중요하게 살펴봐야 할 요건은 바로 ‘채권’과 ‘점유’입니다.

간혹 상대 측에서 ‘받아야 할 대금을 받지 못했다.’는 식의 채권 주장을 하면서 유치권 신고를 진행하는 경우가 있습니다.

그러나 정작 계약서나 세금계산서, 계좌이체 내역 등을 확인해봤을 때 이미 대금을 지급한 상황이라 상대 측에서 주장하는 채권이 실존하지 않을 때가 있는데요.

이러한 상황이라면 상대 측이 주장하는 유치권은 실체하지 않는다고 봐야 합니다.

또한 A부동산으로부터 받아야 하는 공사대금이나 금전채권인데 같은 사람 명의의 B 부동산에 유치권을 주장하는 사례도 드물지만 존재합니다.

상대 측에서 주장하는 채권이 유치권을 주장하는 부동산과 관련이 없다면, 이 역시도 유치권의 실체에 대하여 논쟁의 여지가 발생하게 됩니다.

길을 지나다 보면 건물 앞에 ‘유치권 행사중’이라는 현수막을 설치해 놓거나 출입문에 자물쇠를 걸어둔 모습을 종종 볼 수 있습니다.

그러나 이렇게 외관상의 조치를 취했다 해서 무조건 법적 점유가 인정되는 것은 아닙니다.

유치권 점유를 확인할 때는 실제 출입·관리 주체가 누구인지, 열쇠를 누가 가지고 있었는지, 관리비나 전기요금을 누가 부담했는지 등의 사항을 세부적으로 확인하기 때문입니다.

간혹 유치권을 행사할 수 없는 사람임에도 유치권을 행사하려 하는 사람들 때문에 유치권부존재확인소송을 통해 점유를 다시 회복하려 준비하시는 분들이 계십니다.

법원에서는 허위 유치권 행사가 의심된다는 정황만으로 점유 회복을 해야 한다는 판단을 내리지 않습니다. 때문에 유치권부존재확인소송에서는 유치권을 행사하려는 상대의 주장을 반박할 수 있는 객관적인 자료가 요구됩니다.

여기서 말하는 ‘객관적인 자료’란, 유치권의 채권과 현장 점유의 실체를 확인하고 증명할 수 있는 자료를 의미합니다.

구분	확인할 자료
채권을 확인할 수 있는 자료	공사계약서 견적서 및 기성내역서 세금계산서 공사대금 입금내역 공사완료 확인서 및 현장사진
점유의 실체를 확인할 수 있는 자료	현장 출입기록 CCTV 자료 관리사무소 자료 전기·수도 사용내역 현장 관계자 진술

특히 경매 개시 결정 이후 갑자기 상대 측에서 점유를 시작하거나, 기존에는 점유 흔적이 없다가 경매 임박 시점에서 갑자기 유치권 행사 중이라는 현수막을 내걸었다면 유치권부존재확인소송 시 상대 측의 점유 시점 또한 확인해 볼 필요가 있습니다.

유치권부존재확인소송은 현재 어떤 상황인지에 따라 사용 전략이 달라지는 소송입니다.

때문에 본 소송을 활용하고자 한다면, 단순히 유치권 존재 여부만을 확인할 것이 아니라 현재 경매 절차상 자신의 지위가 어디 쯤이고 예상되는 손해는 무엇인지를 함께 살펴보아야 합니다.

현재 상황	검토할 수 있는 대응
경매 진행 중 유치권으로 매각가격과 배당액 감소가 우려되는 경우	부동산 소유자나 근저당권자 등이 유치권부존재확인소송을 검토할 수 있습니다.
배당액 감소 위험이 있는 경우	가압류권자나 강제경매를 신청한 일반채권자도 구체적인 위험이 있다면 소송을 검토할 수 있습니다.
낙찰 후 점유자가 유치권을 주장하는 경우	매수인이 유치권부존재확인소송과 함께 부동산 인도청구를 해결 방법으로 검토할 수 있습니다.