임대차계약 기간이 만료되었음에도 세입자 무단점유를 하는 임차인들이 있습니다.
임대차계약이 만료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해주고 임차인은 임대인의 목적물에서 퇴거해야 하는 상호 동시이행의 의무가 발생합니다.
그런데 일부 임차인 중에서는 퇴거를 해야 하지만 거부하고 계속 무단으로 목적물을 점유한 채 살기를 선택하는 사람들이 있어서, 임대인들이 골치를 앓기도 합니다.
계약 기간 종료나 임차인 과실 문제 등으로 인한 계약 해지로 인해 퇴거를 해야 함에도 임차인이 나가지 않고 무단 점유를 이어간다면, 임대인은 새로운 임차인을 구하는 것도 어렵고 목적물 매매, 수리, 기타 사용 계획에도 차질이 생길 수밖에 없습니다.
이렇게 되면 결국 임대인의 재산권 행사에도 적지 않은 타격이 발생하게 됩니다.
이 때 일부 임대인들 중에서는 임차인을 직접 끌어내려는 시도를 하기도 하지만, 자칫 잘못하면 임차인에게 역고소를 당할 수도 있는 만큼 세입자 무단점유 시에는 감정적 대응이 아닌 합법적 절차로 해결에 나서야 합니다.
| 오늘은 법무법인 일로와 함께 임차인의 세입자 무단점유로 인해 골치를 앓고 있는 임대인이 어떠한 대응에 나서야 하는지 구체적으로 알아보도록 하겠습니다. |
목차
임대차계약 종료 여부를 확인해봐야 합니다.
임차인의 세입자 무단점유에 대해 대응하려는 임대인 분들이시라면, 가장 먼저 ‘임차인에게 점유할 권리가 남아있는지’를 확인해보셔야 합니다.
간혹 임대차계약서 상의 계약 기간이 만료되었음에도 임차인이 계속 목적물 내부에 머물고 있기 때문에 무조건 임차인이 잘못한 것이라 주장하시는 분들이 계십니다.
그러나, 만약 묵시적 갱신이 발생한 상황이어서 임대차계약이 암묵적으로 연장된 상황이라면 특별한 사유가 없는 이상 임대인이 일방적으로 임차인에게 나가라고 할 수 없습니다.
때문에 세입자 무단점유를 주장하고자 한다면 우선 묵시적갱신이 이루어졌는지, 묵시적으로 갱신이 이루어지기 전 임차인에게 확실하게 계약 연장 거절 의사를 통지했고 계약이 완전하게 만료된 것이 맞는지의 여부를 파악해야 합니다.
적법하게 계약이 종료된 것이 맞다면
만약 계약이 종료된 것이 맞음에도 임차인이 퇴거를 거부하고 있는 상황이라면, 임차인에게 ‘임대차계약이 종료되었으며 언제까지 퇴거하지 않을 시 법적 조치를 진행하겠다.’는 사실을 전달하도록 해야 합니다.
보통 이러한 연락은 전화나 문자로 할 수도 있지만 내용증명을 통해 명확하게 알리는 것이 좋은데요.
내용증명은 법적 효력이 있는 것도 아니고 내용증명을 받고 임차인이 바로 퇴거하지 않을 수도 있지만, 내용증명을 보냈다는 사실은 추후 법적 대응 시 증거로 활용할 수 있습니다.
세입자 무단점유, 직접 해소하려 한다면?
간혹 일부 임대인 중에서는 무단점유를 하는 임차인을 직접 끌어내고 임차인의 짐을 바깥으로 옮기고 전기와 수도를 끊는 등 강제력을 행사해서 퇴거를 유도하려는 분들이 계십니다.
그러나 아무리 임차인이 내 목적물에 대해 무단점유를 하고 있어도, 강제퇴거를 위한 권한은 법원을 통해 법적 절차를 거쳐서 확보해야 합니다.
임대인이 임의로 임차인이 거주 중인 목적물에 들어갈 시 주거침입죄가 적용될 수 있으며, 임의로 임차인의 물건을 빼내거나 버리면 재물손괴 및 절도 혐의가 적용될 수 있습니다.
즉, 임차인을 내보내려다 오히려 형사상 처벌 및 별도의 손해배상 문제가 발생할 수 있는 것입니다.
따라서 임차인의 무단 점유 문제로 인해 아무리 화가 난다고 해도 감정적인 대응은 지양해야 합니다.
임차인과의 협의를 시도하여
만약 임차인과의 협의가 가능한 상황이라면 밀린 월세 일부를 정리하고 일정 기간 내에 퇴거하거나, 보증금 내에서 금전적 책임을 일부 지는 조건으로 법적 책임을 묻지 않는 등의 합의를 진행하는 것도 하나의 방법입니다.
합의가 원활하게 진행되었다면 임차인의 퇴거 예정일, 정산 예정 보증금, 미이행 시 임대인 측에서 진행할 법적 조치를 기입할 합의서를 작성하여 상호간의 협의를 마쳐야 합니다.
그리고 만약 임차인이 합의를 거부하거나, 합의를 했음에도 예정된 기일까지 퇴거를 하지 않는다면 결국 명도소송을 통해 세입자 무단점유 사태 해결을 검토해야 합니다.
명도소송 진행 시 필요한 자료는
만약 임차인이 지속적으로 퇴거를 거부하고 있다면 결국 명도소송 절차를 통해 임차인을 내보내는 과정을 거쳐야 합니다.
명도소송은 임대인이 목적물의 적법한 소유자임을 증명하는 과정이며, 임대차계약이 종료되었거나 해지되었다는 점 그리고 임차인이 권한 없이 점유한 상태로 퇴거하지 않고 있다는 점을 법적으로 입증해야 합니다.
그리고 이러한 법적 입증 과정에서는 임대차계약 과정에서 발생한 여러 자료들을 적극적으로 활용해야 합니다.
또한 명도소송 과정에서는 임차인의 무단 점유 기간 동안 발생한 손해에 대해서도 배상을 청구할 수 있습니다.
손해배상 청구를 위해서는 막연하게 ‘손해가 발생했다.’라는 식의 주장만 펼치기보단 주장이 인정될 수 있도록 견적서, 현장 사진, 손해 정산 자료를 근거로 준비해야 합니다.
또한 임차인이 세입자 무단점유 기간 동안 목적물 일부를 훼손했거나 원상회복을 하지 않았다면 그 비용 역시 청구할 수 있습니다.
‘점유이전금지가처분’ 신청을 잊지 말아야 합니다.
세입자 무단점유 해소를 위한 명도소송 진행 시 잊지 말아야 할 부분 중 하나는 바로 ‘점유이전금지가처분’ 신청입니다.
만약 명도소송 진행 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘겨버리면, 임대인은 소송을 통해 승소 판결을 받는다 해도 임차인으로부터 강제집행 진행이 불가합니다.
오히려 새롭게 점유를 시작한 제3자에게 또 다시 명도소송을 제기하느라 적지 않은 시간과 돈을 소비해야 하는 상황이 발생하게 될 수 있습니다.
이러한 사태를 미리 방어하기 위해, 무단 점유 중인 임차인에 대한 명도소송을 고민하고 있다면 소송 준비와 함께 점유이전금지가처분 또한 진행하셔서 제3자에게 목적물의 점유가 넘어가는 사태에 대비해보시기 바랍니다.
곤경에 빠진 임대인의 입장이라면
임대차계약 기간이 만료되었음에도 임차인이 퇴거를 거부하고 있다면 임대인은 목적물을 사용하지 못하는 만큼 막대한 손해를 입게 됨은 물론, 임차인이 퇴거를 거부하는 기간이 길어질 수록 상당한 스트레스를 받을 수밖에 없습니다.
하지만 그렇다고 해서 임의로 임차인을 끌어내려 하는 행동은 오히려 임대인이 법적으로 문제에 휘말릴 수 있기 때문에, 혹시라도 목적물을 무단 점유 중인 임차인을 해결해야 하는 임대인이라면 법적 절차를 거쳐서 합법적인 권원을 확보해 상황을 해결해야 합니다.
현재, 임차인이 세입자 무단점유를 하며 퇴거를 거부하고 있다면 법률 조력을 받아 신속하게 대응해보시기 바랍니다.
| 법무법인 일로는 임대차계약 기간 종료 후에도 퇴거를 거부 중인 임차인에 대하여 대응이 필요한 임대인 분들을 위해, 명도소송부터 점유이전금지가처분, 손해배상 청구까지 부동산 분쟁 관련 법률 자문 및 조력 제공에 아낌없는 노력을 기하고 있습니다. |
