‘생활형숙박시설’을 분양받으셨다가 예상하지 못한 손실을 입은 뒤, 자신이 분양 사기 피해를 당한 것은 아닌지 고민하시면서 생활형숙박시설 분양계약해지 가능 여부를 알아보시는 분들이 생각보다 적지 않습니다.
흔히 ‘생숙’이라고도 불리는 여행지 장기 체류를 희망하는 사람들이 이용할 수 있도록 만들어진 취사와 생활이 가능한 공간을 갖춘 숙박시설입니다.
숙박 기능과 주거 공간의 생활 편의성이 결합되어 있는 만큼 여행지에서 오랜 시간 편하게 머무르기 용이한 공간이기도 한데요.
그런데 간혹, 해당 공간을 주거 공간으로도 사용할 수 있다는 분양사의 설명만 믿고 그대로 계약을 체결했다가 예기치 못한 문제에 처하시는 분들이 많습니다.
생활형숙박시설은 그대로 주거시설로 사용하기에는 여러 단점과 문제들이 발생할 수 있습니다.
| 오늘은 법무법인 일로와 함께 생활형숙박시설을 법적 용도 외의 용도로 사용하려 할 때 발생할 수 있는 문제, 그리고 생활형숙박시설 분양계약해지에 대한 가능성 검토에 대하여 알아보도록 하겠습니다. |
목차
‘주거용’으로 사용할 수 있나요?
‘생활형숙박시설’은 장기 투숙객들을 위해 취사시설을 가지고 있는 ‘숙박시설’입니다.
그런데 일부 분양사에서는 취사 시설이 구비되어 있는 만큼 거주하기에도 적절하다면서, 주거용으로 생활용숙박시설 분양을 권장하기도 합니다. 그러나 거주 목적으로 생활형숙박시설을 분양받는 일에는 신중해야 합니다.
엄연한 ‘숙박시설’입니다.
‘생활형숙박시설’은 건축물 용도가 숙박시설이기 때문에 소유자가 직접 거주하거나 전입신고를 하고 주거용 임대차계약을 체결하는 방식으로 사용하는 것이 불가합니다.
만약 생활형숙박시설을 사용하고자 한다면 숙박업 신고 등 관련 요건을 갖춘 뒤 숙박시설로 운영하거나, 일정한 조건과 절차를 거쳐 주거용으로 용도를 변경해야 합니다.
다만 주거용으로 용도를 변경하는 것은 변경을 위한 요건을 갖추지 못한다면 불가할 수 있습니다.
용도 변경 없이 계속 사용한다면
간혹 주거 목적으로 생활형숙박시설을 분양받으신 분들 중에서는 용도를 변경하지 않고 사용해도 별 문제가 없을 것이라 생각하시는 분들이 계십니다.
그러나 용도 변경 없이 사용하신다면 예상치 못한 손실과 비용 지출이 발생할 수도 있다는 점을 감안하셔야 합니다.
이행강제금 부담
정부에서는 용도를 변경하지 않은 상태에서 주거용으로 사용하는 생활형숙박시설에 대하여 건축법에 따른 이행강제금을 부과하고 있습니다.
이행강제금은 건축물 시가표준액의 10% 범위에서 부과될 수 있으며, 한 번 납부하고 끝나는 것이 아니라 매년 부담해야 합니다.
잔금 대출 거절 및 추가 비용 발생
최근에는 대출 규제가 이전보다 강화되면서 일반 주택에 대한 대출 한도도 낮아지거나 거절되는 상황입니다. 이러한 상황 속에서, 일반 주택보다 담보 가치가 낮게 평가되는 생활형숙박시설의 잔금 대출이 거절될 가능성이 상당히 높습니다.
운 좋게 대출을 받더라도 일반 주택 관련 저금리 대출이 어려운 만큼 높은 이자를 부담해야 할 수 있고, 주거용으로 용도를 변경하는 데 필요한 시간과 비용까지 더해지면 예상보다 큰 손실로 이어질 수 있습니다.
용도 변경에 필요한 요건은
분양사 측에서 “아파트처럼 전입도 가능하고, 주거용 오피스텔로 용도 변경도 가능하다.”는 말로 분양을 유도해서 믿고 분양 계약을 체결했는데, 계약 후 전입이 불가능하다는 소식을 듣고 당황스러워하시는 분들이 생각보다 많습니다.
또한 생활형숙박시설을 주거용 오피스텔로 용도 변경 진행하기 위해서는 일정한 요건이 갖춰져야 하는데요.
| 구분 | 확인할 요건 |
|---|---|
| 주차시설 | 주택법상 세대당 주차대수를 확보해야 합니다. |
| 소유자 동의 | 구분소유자들의 100% 동의가 필요합니다. |
| 안전·방음시설 | 전용 피난통로와 방화문, 층간소음 방지 구조 등 소방안전 기준을 충족해야 합니다. |
왜 용도 변경이 어려운 걸까?
현실적으로 생활형숙박시설 용도 변경을 진행할 수 있는 경우는 생각보다 많지 않습니다.
건물 자체가 이미 준공된 후인 만큼 공간적인 한계로 인해 주차장 확장이 어려운 것은 물론, 소방안전 기준을 갖추기 위한 재시공을 거치는 과정에서 적지 않은 비용이 들어가기 때문에 막대한 추가 비용을 부담해야 하기 때문인데요.
이 외에도 구분소유자들의 동의를 얻는 과정에서 갈등이 발생해 용도 변경 진행 자체가 무산되는 사례도 흔히 발생합니다.
생활형숙박시설 분양계약해지를 고민하고 있다면?
분양사의 말을 믿고 분양 계약을 체결했지만 자신이 분양사에게 속은 것 같아 생활형숙박시설 분양계약해지를 고민하고 있다면, 단순히 ‘계약 후 원하는 만큼의 금전적 수익을 얻지 못했다.’는 식의 주장만으로는 계약 해지가 어렵습니다.
다만 분양사 측에서 주거가 어렵다는 중요한 사항을 숨긴 채 계약을 유도했고, 해당 사항을 인지했다면 계약을 체결하지 않았을 상황이었다면 민법상 사기나 강박, 기망행위에 의한 의사 표시를 이유로 계약 취소를 검토해볼 수 있습니다.
대신 자신이 사기, 강박, 기망행위로 인한 피해를 입었다는 심증만으로는 생활형숙박시설 분양계약해지가 어려울 수 있기 때문에 분양사 측에서 중요 내용을 사전에 고지하지 않았거나 사실과 다른 설명을 했다는 점을 확인할 수 있는 구체적인 자료를 준비해야 합니다.
법률자문이 필요한 위기 상황이라면
불과 몇 년 전까지만 해도 생활형숙박시설은 주거 대안의 하나로 상당한 물량이 공급되었지만, 지금은 여러 문제들로 인해 골치를 앓게 만드는 주범이 되었고, 수분양자들이 어떻게 해야 생활형숙박시설 분양계약해지가 가능할지 고민하게 만드는 대상이 되었습니다.
단순히 원하는 만큼의 금전적 이득을 얻지 못했다는 사실만으로는 분양계약 해지가 어렵습니다.
분양사의 기망행위로 인해 계약을 체결한 상황 등 명확히 피해와 손실을 입은 상황을 입증하고 증명할 수 있어야만 생활형숙박시설 분양계약해지에 대해 다퉈볼 수 있을 것입니다.
| 법무법인 일로는 분양받은 생활형숙박시설에 대한 계약 해지를 고민하고 계시는 분들을 위하여 관련 자료 검토부터 계약 관련 대응 방안 마련까지, 부동산 법률 상담 진행을 아낌없이 도와드리고 있습니다. |
