토지 소유자와 토지 위 건물의 소유자가 다른 상황이라면, 건물 소유자의 입장에서는 법정지상권을 인정받아 건물 사용에 대한 권리를 안정적으로 보장받고자 할 것입니다.
토지 위에 건물이 지어질 때 토지 소유자와 건물 소유자가 동일하다면 별다른 문제가 발생하지 않을 것이지만, 모종의 사유로 토지 소유자와 건물 소유자가 다른 상황이 발생한다면 난처한 사태가 벌어질 수도 있는데요.
특히 토지 임대차계약이 만료되었을 때, 건물 소유자는 토지 사용 권한이 없는데 건물은 토지 위에 있기 때문에 어떻게 해야 하는지 난감한 상황이 생기곤 합니다.
이 때 건물을 계속 사용하면 토지 소유자의 권리가 침해될 수 있고, 반대로 건물 사용을 제한하거나 철거를 요구하면 건물 소유자의 권리가 침해되기 때문입니다.
이러한 상황에서 토지와 건물의 소유관계를 조정하기 위해 활용되는 개념이 법정지상권입니다.
| 오늘은 법무법인 일로와 함께 법정지상권의 개념과 성립 요건에 대하여 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다. |
목차
‘법정지상권’이란?
‘법정지상권’이란 지상권 설정계약을 체결하지 않았더라도 법률 규정에 따라 당연히 발생하는 지상권을 의미합니다.
즉, 토지 소유자와 건물 소유자가 달라진 경우 발생할 수 있는 분쟁을 방지하기 위해 건물 소유자에게 해당 토지를 이용할 수 있는 권리를 법률적으로 보장하는 제도입니다.
만약 해당 권리가 인정되지 않으면 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 때, 토지 소유자는 아무 때나 건물 소유자에게 건물 철거를 요구할 수 있는데요.
이렇게 되면 건물 소유자는 재산권에 적지 않은 손실이 발생할 뿐 아니라, 건물 철거로 인한 사회적·경제적 손실을 감당해야 하는 사태가 발생하게 됩니다.
이와 같은 불필요한 건물 철거를 방지하고 토지 소유자의 권리와 건물 소유자의 재산권 사이를 조정하기 위한 권리가 바로 ‘법정지상권’입니다.
어떤 상황에서 인정되나요?
경매로 소유자가 달라진 상황
만약 한 사람이 토지와 건물을 모두 소유하고 있었는데, 경매를 통해 토지 혹은 건물의 소유권이 타인에게 이전되었다면 해당 권리가 발생하게 됩니다.
소유권이 분리되었음에도 건물 소유자가 소유권을 행사할 수 없다면 건물 유지가 어려워지는 만큼, 일정한 요건 아래 권리를 인정하는 것입니다.
전세권과 수목이 관련된 상황
건물이 지어진 토지에서 건물에만 전세권이 설정되어 있다 토지가 경매로 넘어가서 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 또한 해당 권리가 인정되는 대표적인 사례 중 하나입니다.
그 외에도 토지와 그 토지에 심어진 나무 등이 경매, 또는 그 외의 사유로 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우 역시 성립 여부를 따져보는 사유에 속합니다.
성립요건을 살펴보자면?
‘법정지상권’은 무조건 토지와 건물의 소유자가 다르다는 이유만으로 성립하는 권리가 아닙니다. 해당 권리가 성립하기 위해서는 성립요건에 부합하는지의 여부를 확인해봐야 합니다.
성립하지 않는 경우는?
만약 처음부터 토지와 건물의 소유자가 각각 다른 사람이었다면, ‘저당권 설정 당시 동일인이 토지와 건물을 함께 소유하고 있어야 한다’는 요건을 충족하지 못하기 때문에 본 권리가 성립하지 않습니다.
또한 경매를 통해 같은 사람이 토지와 건물을 모두 낙찰받아서 소유권이 분리되지 않았다면, 이 역시 법정지상권이 성립하지 않습니다.
혹은 토지에 저당권을 설정할 당시 건물이 존재하지 않았다면, 이 또한 본 권리가 성립하지 않습니다.
증축된 건물에도 권리를 주장할 수 있나요?
본 권리 관련하여 많은 논쟁이 오가는 문제는 바로 ‘기존 건물에서 증축된 부분에 대해서는 어떻게 판단을 해야 할지’의 여부입니다.
경매가 진행되는 시점의 건물이 저당권을 설정하던 당시 존재하던 건물보다 증축되고 확장된 상태라면, 그 증축된 부분에도 기존 건물과 동일하게 법정지상권을 인정해야 할지가 쟁점이 되는데요.
때문에 해당 문제에 대해서는 보통 건물 구조와 증축 시기, 증축이 이루어진 경위 등을 종합적으로 살펴서 권리 분석을 진행합니다.
권리 분석을 통해 증축된 부분 또한 기존 건물과 사회통념상 동일한 건물로 인정되는 지의 여부가 어떻게 결정되는지에 따라서 법정지상권이 적용되는 범위가 달라지는 만큼, 해당 문제는 신중하게 판단을 내려야 하는 문제입니다.
본격적인 경매 전, 권리 분석을 통하여
본 권리는 성립 여부에 따라 토지의 이용 가능성과 가치에 막대한 영향이 미치는 문제이기 때문에, 신중하고 꼼꼼한 확인이 매우 중요합니다.
그렇기 때문에 단순히 등기부등본 상에 나와있는 권리만 확인하고 끝나서는 안되며, 저당권 설정 당시의 소유 관계나 경매 이후의 소유권 분리 여부 등 여러 세부 쟁점들을 함께 살펴봐야 합니다.
충분한 권리 분석이 이루어지지 않는다면 추후 예기치 못한 부동산 분쟁으로 번질 수도 있는 만큼, 부동산 경매를 고민하고 있다면 신중한 확인이 매우 중요합니다.
| 법무법인 일로는 법정지상권 성립 여부 분석부터 경매 대상 부동산의 권리관계 검토까지, 부동산 분쟁을 예방하기 위한 법률 자문을 제공해드리고 있습니다. |
