건물매수청구권, 지상물매수청구권 임차인 권리 행사 요건 토지 임대차 철거 법적 대응

토지를 빌려 상가, 공장, 창고와 같은 건물을 지어 사용하다가 임대차계약이 종료되면 무조건 건물을 철거해야 하는 건가 고민될 수 있으시겠지만, 일정한 요건을 갖추셨다면 토지 임대인에게 건물매수청구권을 행사할 수 있습니다.

토지 계약이 끝났다는 이유만으로 임차인이 무조건 자신의 돈을 들여서 건물을 철거해야 하는 거면 그만큼의 시간과 돈이 소요되기 때문에, 임차인의 손해를 줄이고 토지에 남아 있는 건물의 경제적 가치를 보존하기 위하여 임차인으로서의 권리를 보호해주는 것인데요.

때문에 임대인으로부터 토지 반환을 요청받은 임차인이라면 곧바로 건물을 철거하기보다 건물매수청구권을 행사할 수 있는 상황인지 먼저 살펴볼 필요가 있습니다.

오늘은 임차인이 임대인에게 건물 매수를 청구할 수 있는 사유로는 무엇이 있는지, 이 과정에서 발생할 수 있는 법적 쟁점은 무엇이 있는지를 법무법인 일로와 함께 알아보도록 하겠습니다.

건물매수청구권이 인정되기 위한 요건은?

모든 상황에서 임차인이 임대인에게 건물을 매수해달라 청구하는 권리가 인정되는 것은 아닙니다. 해당 권리가 인정되는지의 여부를 확인하기 위해서는 우선 ‘토지임대차의 목적’과 ‘계약 종료 당시의 상황’을 확인해야 합니다.

임차인이 임대인에게 건물 매수를 청구하기 위해서는 가장 먼저 토지임대차계약을 체결한 사유가 ‘건물 소유’여야 합니다. 단순히 물건 적재나 건물 소유와 관련 없는 사유로 토지임대차 계약을 체결했었다면 권리 주장이 어렵습니다.

또한 임대차계약 종료 시점에 해당 건물이 남아있어야 하며, 건물이 임차인의 명의여야 합니다. 이미 해당 건물이 철거되었거나 제3자의 명의로 소유권이 넘어간 후라면 청구권 행사가 어렵습니다.

기간을 정해둔 임대차계약이 만료되었을 때, 보통 임차인이 계약 갱신을 요구하고 임대인이 이를 받아들이지 않았을 때 건물매수청구권을 행사하는 방식이 일반적입니다.

다만 기간을 별도로 정해두지 않은 임대차계약이 임대인의 계약 해지 통고로 종료된 경우라면 별도의 계약 갱신 요구 없이도 건물에 대한 매수 청구 권리 검토가 이루어질 수 있습니다.

간혹 임대차계약이 해지된 사유가 단순 임대차계약 기간 만료가 아닌 임차인의 장기간 차임 미지급, 토지 무단 전대, 동의 없는 임차권 양도 등의 문제로 인한 과실 때문인 경우가 있습니다.

임차인이 임대인에게 건물 매수를 청구할 권리는 성실하게 임대차계약을 이행한 임차인의 재산을 보호하기 위한 권리이기 때문에, 임차인으로서의 의무를 다 하지 못하여 계약이 해지되었다면 권리가 인정되지 않을 가능성이 높습니다.

다만, 임대인과 임차인이 합의 하에 임대차계약을 종료했다면, 계약 종료 경위와 어떠한 의사로 합의에 이르렀는지에 따라 건물매수청구권 인정 여부가 달라질 수 있습니다.

또한 계약 중도 해지를 했다고 해도 미리 건물에 대한 매수 청구 권리를 포기하게 하는 등 임차인에게 불리한 특약에 대해서는 원칙적으로 인정되지 않기 때문에 계약서 상에 불리한 조항이 있다 해서 권리를 곧바로 잃는다고 단정해서는 안됩니다.

건물매수청구권 관련하여 자주 등장하는 문제 중 하나는 바로 ‘무허가 건물에도 매수 청구권을 인정해야 하는지’의 여부입니다.

과거에는 무허가 건물에 대해서는 인정되지 않는 분위기였지만, 얼마 전 무허가 증축 건물에 대해 권리를 인정한 대법원 판례가 나오면서 상황이 바뀌었는데요.

임차인 A는 임야를 임차하면서 이전 임차인이 지어 놓은 축사를 매수하여 사용했습니다. 이후 A는 축사를 건축물대장상 면적의 약 두 배 규모로 무허가 증축하고, 용도도 주택과 창고로 변경하는 개축을 진행했습니다.

임대차계약이 종료된 뒤 A가 임대인 B에게 건물매수청구권을 행사하면서 무허가로 증축된 축사에도 매수청구권이 적용될 수 있는지가 문제 되었습니다.

원심은 건물 부지의 사용과 처분, 재산권 행사에 제약이 생길 수 있다는 이유로 A의 청구를 인정하지 않았습니다.

그러나 대법원은 B가 A의 무허가 증축 사실을 알고도 토지임대차 관계를 유지한 점, A도 성실하게 임대차 관계를 유지하기 위해 노력한 점 등을 고려하여 A의 청구권을 인정했습니다.

앞으로는 무허가 건물이라는 이유만으로 권리가 배제되지 않으며 건물의 현황과 증축 경위, 임대인의 인식, 계약관계가 유지된 과정 등을 함께 살펴봐야 하는 점을 기억해야 할 것입니다.

건물매수청구권은 적법하게 행사되면 임대인과 임차인 사이에 건물 매매 계약이 성립한 것과 같은 효과가 발생합니다. 그리고 이에 따라 임대인은 임차인에게 건물 매매 대금을 지급해야 하고, 임차인은 임대인에게 건물 소유권을 이전한 뒤 건물을 인도해야 합니다.

때문에 임차인이 임대인에게 건물 매수를 청구하는 권리를 행사할 때는 명확하게 의사를 표시하고 매수 가격을 산정하는 기준이나 권리 행사에 따른 법적 효과까지도 미리 인지하고 확인해야 합니다.