상가 임차인 퇴거 방법을 알아보고 있다면 먼저 임대차계약을 적법하게 종료할 수 있는 사유가 있는지 확인해야 합니다. 계약기간이 끝났거나 월세가 밀렸더라도 임대인이 곧바로 출입문을 잠그거나 임차인의 집기를 옮길 수 있는 것은 아닙니다.
임차인이 자발적으로 상가를 인도하지 않는다면 계약 종료 또는 해지 사유를 입증한 뒤 건물인도청구소송과 강제집행 절차를 거쳐야 합니다. 새로운 임차인과의 계약이나 매매·재건축 일정이 예정되어 있다면 퇴거 요청에 앞서 계약기간과 차임 연체액, 현재 점유자를 정확히 확인할 필요가 있습니다.
사건의 끝은 항상 좋은 일로 상가 임차인 퇴거 방법, 계약 만료부터 확인해야 합니다
계약서에 적힌 임대차기간이 끝났다고 해서 언제나 임차인에게 즉시 퇴거를 요구할 수 있는 것은 아닙니다.
상가건물 임대차보호법은 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 정하고 있습니다.
임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 따라서 계약 만료를 이유로 상가를 돌려받으려면 다음 사항을 먼저 살펴봐야 합니다.
| 확인 사항 | 확인 내용 |
|---|---|
| 전체 임대차기간 | 최초 계약일부터 현재까지 10년을 넘었는지 |
| 갱신 요구 | 임차인이 법정 기간에 갱신을 요구했는지 |
| 갱신 거절 사유 | 차임 연체·무단 전대 등 법에서 정한 사유가 있는지 |
| 만료 후 관계 | 차임을 계속 받거나 영업을 허용했는지 |
계약기간이 끝난 후에도 임차인이 계속 영업하고 임대인이 상당한 기간 이의를 제기하지 않았다면 묵시적 갱신 여부가 문제 될 수 있습니다. 계약 만료를 이유로 상가를 돌려받으려는 경우에는 종료 시점이 지나기 전에 인도 의사를 분명하게 전달해두는 것이 좋습니다.
다만 1️⃣임차인이 3기분의 차임을 연체한 사실이 있거나 2️⃣임대인의 동의 없이 상가를 전대한 경우, 3️⃣고의 또는 중대한 과실로 건물을 파손한 경우 등에는 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 철거나 재건축을 이유로 점유를 회복하려는 경우에도 법률에서 정한 사유에 해당하는지 별도로 살펴봐야 합니다.
사건의 끝은 항상 좋은 일로 월세를 연체했다면 계약을 해지할 수 있습니다
상가 퇴거 분쟁에서 자주 발생하는 사유가 차임 연체입니다. 현행 상가건물 임대차보호법에 따르면 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달한 때 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
여기서 말하는 3기는 반드시 3개월 연속으로 월세를 내지 않았다는 의미는 아닙니다. 일부만 지급하거나 여러 차례 나누어 연체했더라도 남아 있는 연체액의 합계가 월 차임 3기분에 이르면 해지 사유가 될 수 있습니다.
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연속 3개월 연체만을 뜻하지 않습니다
여러 차례 일부 금액을 지급했더라도 남은 연체액의 합계가 3기분에 달했는지를 확인합니다.
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차임과 관리비를 구분해야 합니다
관리비나 공과금을 당연히 차임에 포함하지 말고 계약 내용과 입금 내역을 대조해야 합니다.
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연체액이 기준에 도달했다면 내용증명 등을 통해 연체 사실과 금액, 계약을 해지한다는 의사와 상가 인도기한을 구체적으로 통지할 수 있습니다. 상가 임차인 퇴거 방법을 고민하면서 계약서에 연체 시 자동 해지된다는 문구가 있더라도 해지 사실을 명확하게 통보하고 임차인에게 도달했다는 자료를 남겨두는 편이 안전합니다.
사건의 끝은 항상 좋은 일로 임차인이 나가지 않는다면 명도소송을 진행해야 합니다
계약이 적법하게 종료되었는데도 임차인이 상가를 비워주지 않는다면 건물인도청구소송, 흔히 말하는 명도소송을 제기할 수 있습니다.
소송에서는 임대차계약이 어떤 이유로 종료되었는지와 현재 상가를 점유하는 사람이 누구인지가 중요하게 다뤄집니다.
소송 전 준비할 자료
계약 종료와 인도 의무를 입증할 수 있도록 계약 관계, 연체 내역과 통지 과정을 정리해야 합니다.
보증금 문제도 함께 정리해야 합니다. 임차인의 상가 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 원칙적으로 동시이행 관계에 있습니다. 임대인은 보증금에서 미지급 차임이나 관리비 등을 공제할 수 있지만, 원상회복비나 손해액을 지나치게 높게 계산하면 반환 금액을 둘러싼 별도의 다툼이 발생할 수 있습니다.
점유이전금지가처분과 강제집행
소송 도중 임차인이 가족이나 다른 사업자에게 상가 점유를 넘기면 판결을 받은 뒤 강제집행이 곤란해질 수 있습니다. 이러한 가능성이 있다면 소송을 제기하기 전이나 소송과 함께 부동산점유이전금지가처분을 신청하는 방안도 검토해야 합니다.
승소판결을 받았는데도 임차인이 계속 퇴거를 거부한다면 집행관을 통한 부동산 인도 강제집행을 신청해야 합니다.
상가 임차인 퇴거 방법을 통해 판결을 받았다는 이유만으로 임대인이 직접 집기나 시설물을 처분할 수 있는 것은 아닙니다.
사건의 끝은 항상 좋은 일로 임대인이 직접 문을 잠그면 문제가 될 수 있습니다
임차인이 월세를 장기간 연체하고 연락까지 피하면 임대인 입장에서는 당장 상가 문을 잠그고 싶을 수 있습니다. 그러나 계약이 끝났다는 이유만으로 임차인의 점유를 직접 배제해서는 안 됩니다.
계약서에 임차인의 물건을 임대인이 임의로 처분할 수 있다는 특약이 있더라도 모든 조치가 허용되는 것은 아닙니다. 임차인의 점유를 강제로 배제하거나 영업시설을 훼손하면 손해배상청구를 받거나 형사 문제가 발생할 가능성도 있습니다.
사건의 끝은 항상 좋은 일로 상가 퇴거 분쟁은 해지 사유부터 확인해야 합니다
상가 임차인의 퇴거를 요구하는 방법은 계약 만료, 차임 연체, 무단 전대, 용도 위반 등 그 이유에 따라 달라집니다. 같은 월세 연체 사건이라도 연체액 계산이 잘못되었거나 해지 의사가 제대로 전달되지 않았다면 소송에서 예상하지 못한 다툼이 생길 수 있습니다.
특히 새로운 임차인과의 계약이나 건물 매매 일정이 정해져 있다면 막연히 퇴거를 기다리기보다 계약서와 입금 내역, 현재 점유관계부터 살펴봐야 합니다. 점유자가 바뀔 가능성이 있다면 가처분이 필요한지도 빠르게 판단해야 합니다.
법무법인 일로는 임대차계약의 종료 사유와 차임 연체 내역, 점유관계를 확인해 내용증명부터 건물인도청구소송, 강제집행에 이르는 대응 방향을 검토합니다.
임차인이 퇴거 요구를 거부하고 있거나 계약 종료 여부가 불분명하다면 임의로 출입을 막기 전에 상가 임차인 퇴거 방법에 대해 법률적인 판단을 받아보시기 바랍니다.
