질문
전세사기를 당해 보증금을 돌려받지 못하고 있습니다. 집이 경매로 넘어가더라도 보증금 중 일정 금액은 먼저 보호받을 수 있다고 해서, 제가 받을 수 있는 금액을 알아보고 있습니다.
그런데 지역마다 금액이 다르고, 집에 근저당이 언제 설정됐는지도 봐야 한다고 들었습니다. 제 보증금이 기준보다 많아도 일부는 보호되는 건지, 전입신고만 하면 되는 건지도 모르겠습니다.
전세사기 최우선변제금액은 얼마까지인가요? 제가 보호 대상인지 어떻게 확인하는지, 같은 건물에 다른 세입자가 많으면 받을 금액이 줄어드는지도 궁금합니다.
답변
전세사기 최우선변제금액은 현행 기준으로 지역에 따라 최대 2,500만원부터 5,500만원까지이며, 소액임차인 요건을 충족해야 합니다. 전세사기 피해라는 이유만으로 보증금 일부가 자동으로 지급되는 제도는 아닙니다.
실제 적용 금액은 주택 소재지와 담보권 설정 시점에 따라 달라집니다. 보증금 총액이 소액임차인 기준을 초과하면 최우선변제 대상에서 제외되지만, 일반 우선변제권에 따른 회수 가능성은 별도로 살펴볼 수 있습니다.
확인할 사항
지역별 보증금 기준과 보호 한도
현행 기준은 서울 보증금 1억6,500만원 이하에 최대 5,500만원, 과밀억제권역 중 서울 제외 지역과 세종·용인·화성·김포는 1억4,500만원 이하에 최대 4,800만원입니다. 광역시 중 과밀억제권역·군지역 제외 지역과 안산·경기 광주·파주·이천·평택은 8,500만원 이하에 최대 2,800만원, 그 밖의 지역은 7,500만원 이하에 최대 2,500만원입니다.
담보권 설정일과 배당 요건
개정 전 설정된 담보권에 대해서는 종전 기준이 적용될 수 있으므로, 계약일만으로 금액을 정하면 안 됩니다. 경매개시결정등기 전에 주택 인도와 주민등록을 갖추고 원칙적으로 배당요구 종기까지 유지하며 배당요구를 해야 하고, 최우선변제 자체에는 확정일자가 필수는 아닙니다.
주택가액과 다른 임차인
최우선변제에는 대지를 포함한 주택가액의 2분의 1이라는 한도가 있습니다. 하나의 주택에서 여러 소액임차인의 보호액 합계가 이 한도를 넘으면 비율에 따라 나누므로, 다가구주택 등에서는 실제 배당액이 줄어들 수 있습니다.
준비할 자료
| 자료 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 계약·지급 자료 | 임대차계약서와 이체 내역으로 주택 주소, 보증금 총액과 실제 지급 사실을 확인합니다. |
| 등기사항증명서 | 담보권 설정일과 경매개시결정등기를 확인해 적용 기준과 절차 진행 여부를 파악합니다. |
| 전입·거주 자료 | 주소 변동이 포함된 주민등록초본과 보유한 입주 증빙으로 전입 및 주택 인도 시점을 확인합니다. |
현재 단계에서 할 일
먼저 등기사항증명서와 계약서를 대조해 소액임차인 해당 여부를 확인합니다. 이사가 필요하다면 임대차 종료 후 임차권등기명령 등 권리 보전 방법을 확인하고, 등기 완료 전에 전출하지 않도록 주의합니다.
경매가 시작됐다면 사건번호와 배당요구 종기를 확인해 기한 내 권리신고 및 배당요구를 합니다. 아직 경매 전이라면 보증금 반환 청구와 보증보험 가입 여부 등 다른 회수 방법도 함께 확인합니다.
