법무법인 일로: 부동산전문변호사

매도청구소송을 당하면 소유자 입장에서는 가장 먼저 “재건축에 동의하지 않았다는 이유만으로 부동산을 반드시 팔아야 하는지”, “조합이 정한 가격을 그대로 받아야 하는지”가 궁금할 수 있습니다.

“재건축에 반대했는데 갑자기 소장이 왔습니다.”
“시세보다 낮은 금액으로 매도하라고 합니다.”
“소송을 당하면 결국 소유권을 넘겨야 하나요?”

매도청구는 단순히 부동산을 팔아달라고 요구하는 것과는 다릅니다. 법에서 정한 요건과 절차를 갖춰 매도청구권이 행사되면, 재건축에 참여하지 않은 소유자의 의사와 관계없이 매매계약 성립이 문제될 수 있습니다.

따라서 매도청구소송에서는 상대방에게 실제로 매도청구권이 있는지, 그 권리가 적법한 절차와 기간에 따라 행사되었는지, 제시된 매매가격이 적정한지를 확인하는 것이 중요합니다.

이번 글에서는 매도청구소송이 어떤 경우 제기될 수 있는지, 재건축에 반대한 소유자가 반드시 매도해야 하는지, 매매가격은 어떻게 정해지는지, 소장을 받았을 때 무엇을 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.

매도청구소송은 어떤 경우 제기될까요?

매도청구소송은 재건축 결의가 적법하게 이루어지고, 재건축에 참여하지 않은 구분소유자에 대한 최고 등 법에서 정한 절차를 거친 경우 제기될 수 있습니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조는 재건축 결의가 있는 경우, 집회를 소집한 사람이 재건축에 찬성하지 않은 구분소유자에게 재건축 참가 여부를 서면으로 촉구하도록 규정하고 있습니다.

단순히 “재건축을 하기로 했으니 건물을 팔아달라”는 요구만으로 바로 매도청구권이 인정되는 것은 아닙니다.

유효한 재건축 결의가 먼저 필요합니다

매도청구권이 발생하려면 그 전제가 되는 재건축 결의가 유효하게 성립해야 합니다.

대법원은 재건축 결의가 법에서 정한 정족수를 충족하지 못해 무효라면 매도청구권 역시 행사할 수 없다고 판단하고 있습니다. 소송 도중 일부 소유자가 뒤늦게 재건축에 찬성했다고 해서 무효였던 종전 결의가 소급하여 유효해지는 것도 아니라는 입장입니다.

따라서 매도청구소송을 당했다면 먼저 재건축 결의가 적법하게 이루어졌는지부터 확인할 필요가 있습니다.

참가 여부에 대한 최고도 확인해야 합니다

집합건물법상 재건축 결의가 이루어지면 재건축에 찬성하지 않은 구분소유자에게 참가 여부를 서면으로 묻는 절차가 진행됩니다.

소유자 입장에서는 어떤 내용의 최고를 언제 받았는지, 이에 대해 어떤 의사를 표시했는지 확인해야 합니다.

재건축에 반대하면 반드시 부동산을 매도해야 할까요?

재건축에 반대했다는 사실만으로 곧바로 부동산을 넘겨야 하는 것은 아니며, 적법한 매도청구권이 발생하고 행사되었는지를 먼저 살펴봐야 합니다.

매도청구는 재건축에 반대하는 소유자에게 상당한 영향을 미치는 제도이기 때문에 법에서 정한 절차와 기간이 중요합니다.

재건축 결의 자체에 문제가 있거나 매도청구권 행사에 필요한 절차가 적법하게 진행되지 않았다면 매도청구소송에서도 이를 다툴 수 있는지 검토해야 합니다.

반대로 유효한 재건축 결의가 있고 법에서 정한 절차에 따라 적법하게 매도청구권이 행사된 경우라면 단순히 “나는 팔고 싶지 않다”는 의사만으로 해결하기 어려울 수 있습니다.

따라서 매도청구소송에서는 단순히 소유자가 매도를 원하지 않는다는 사정보다 매도청구권의 발생요건과 행사절차가 적법하게 갖추어졌는지가 우선적으로 검토됩니다.

매도청구소송에서 매매가격은 어떻게 정해질까요?

매도청구권이 인정되더라도 상대방이 일방적으로 정한 금액에 부동산을 넘겨야 하는 것은 아닙니다.

집합건물법 제48조는 매도청구권을 행사할 때 구분소유권과 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 매도청구소송에서는 매도청구권의 성립 여부와 함께 적정한 시가가 얼마인지가 중요한 분쟁 요소가 될 수 있습니다.

제시된 금액이 적정한지 확인해야 합니다

매도청구를 받은 소유자는 상대방이 제시한 가격이 실제 부동산의 가치와 부합하는지를 확인할 필요가 있습니다.

소송에서는 부동산의 위치와 면적, 이용상황 등 구체적인 사정을 토대로 가치가 문제될 수 있고, 당사자 사이에 가격에 관한 다툼이 크다면 감정 절차가 진행될 가능성도 검토해야 합니다.

따라서 상대방이 제시한 금액만 보고 바로 매도 여부를 결정하기보다는 현재 주장되는 시가의 산정 근거를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

매도청구권에도 행사기간이 있을까요?

매도청구권은 언제든지 행사할 수 있는 권리가 아니며, 법에서 정한 기간을 확인해야 합니다.

집합건물법 제48조에 따르면 재건축 참가 여부에 대한 회답기간이 만료된 날부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사해야 합니다.

대법원 역시 이러한 기간 제한은 매도청구 상대방의 법적 지위가 장기간 불안정해지는 것을 막고 재건축 관련 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 설명합니다.

이 기간 내에 매도청구권을 행사하지 않으면 해당 매도청구권은 효력을 잃을 수 있으므로, 최고 시점과 회답기간 만료일, 실제 매도청구일을 정확하게 확인해야 합니다.

즉, 매도청구소송 소장을 받았다면 단순히 청구 내용만 볼 것이 아니라 매도청구권이 언제 발생했고 언제 행사되었는지를 날짜별로 정리하는 작업이 필요합니다.

매도청구소송을 당했다면 무엇부터 확인해야 할까요?

매도청구소송은 부동산의 소유권 자체가 문제되는 사건이므로 소장을 받은 뒤 상대방의 요구에 바로 응하기보다 청구의 근거와 절차부터 확인하는 것이 중요합니다.

먼저 다음 사항을 살펴볼 수 있습니다.

매도청구소송은 재건축에 반대했다는 이유만으로 결과가 정해지는 사건은 아닙니다.

유효한 재건축 결의가 있었는지, 적법한 최고와 매도청구가 이루어졌는지, 권리 행사기간을 지켰는지, 매매가격이 적정한지 등을 각각 나누어 살펴봐야 합니다.

법무법인 일로는 매도청구소송에서 재건축 결의와 최고 절차, 매도청구권의 행사 시점, 부동산 시가와 등기자료 등을 검토하여 소유권이전 여부와 대응 방향을 함께 살펴보고 있습니다.

매도청구소송 소장을 받았거나 재건축 과정에서 부동산 매도를 요구받고 있다면, 매도 여부를 결정하기 전에 상대방에게 매도청구권이 실제로 성립했는지부터 구체적으로 확인해 보시기 바랍니다.