분양권계약해지를 알아보는 경우 가장 먼저 떠올리는 방법이 “계약금만 포기하면 계약에서 빠져나올 수 있지 않을까?”입니다.
하지만 분양계약을 체결한 뒤에는 계약금을 포기하겠다는 의사만으로 언제든 계약을 끝낼 수 있는 것은 아닙니다. 계약이 어느 단계까지 진행되었는지와 분양계약서에서 해제에 관해 어떤 내용을 정하고 있는지를 함께 확인해야 합니다.
따라서 분양권계약해지를 검토한다면 계약금 지급 여부만 볼 것이 아니라 중도금 납부나 대출 실행 여부, 시행사 또는 분양자의 이행 상황, 계약서에 정해진 해제 사유와 위약금 조항을 함께 확인해야 합니다.
이번 글에서는 분양권계약해지가 가능한 경우부터 계약금 포기와 중도금 납부의 차이, 분양권계약해지포기를 고민할 때 확인해야 할 위약금과 실제 대응방법까지 살펴보겠습니다.
목차
분양권계약해지, 계약금만 포기하면 가능할까요?
계약금을 지급한 초기 단계라면 민법상 해약금 규정에 따라 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있는지가 우선적으로 검토됩니다.
민법 제565조는 매매계약에서 계약금 등이 지급된 경우 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 지급한 사람은 이를 포기하고 계약을 해제할 수 있도록 하고 있습니다.
다만 분양계약서에서 계약금의 성격이나 계약해제 방법을 별도로 정하고 있다면 그 약정의 내용도 함께 확인해야 합니다.
계약금 포기와 계약해지는 같은 말이 아닙니다
계약금을 포기하겠다는 의사만 있다고 해서 언제나 분양권계약해지가 가능한 것은 아닙니다.
민법상 계약금에 의한 해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 가능하므로, 현재 계약이 어느 단계까지 진행되었는지를 먼저 확인해야 합니다.
대법원은 이행의 착수를 단순한 준비를 넘어 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 하거나 필요한 전제행위를 한 경우로 보고 있습니다.
따라서 계약금만 납부한 상태인지, 중도금이나 잔금 지급 단계까지 진행되었는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
중도금까지 지급했다면 계약해지가 어려워질까요?
중도금이 지급된 경우에는 일반적으로 계약 이행이 시작된 것으로 평가될 수 있어, 계약금만 포기하는 방식의 해제가 제한될 수 있습니다. 다만 실제 이행 착수 여부는 계약 내용과 지급 경위 등 구체적인 사정을 함께 확인해야 합니다.
분양계약에서도 계약금과 중도금이 이미 지급되었거나 중도금 대출이 실행된 경우라면 단순한 해약금 해제와는 다른 문제가 될 수 있습니다.
중도금 납부 여부부터 확인해야 합니다
다음과 같은 내용을 확인할 필요가 있습니다.
특히 중도금 단계 이후에는 “계약금은 포기하겠다”는 의사만으로 계약관계가 정리된다고 단정해서는 안 됩니다.
분양계약서에 해지 조항이 있다면 어떻게 될까요?
분양권계약해지에서는 민법 규정뿐 아니라 실제 작성한 분양계약서의 해제·해지 조항을 함께 검토해야 합니다.
분양계약에는 분양대금 미납, 일정한 계약상 의무 위반, 사업 진행과 관련된 사유 등에 따라 계약을 해제할 수 있는 조건이나 위약금에 관한 내용이 포함되는 경우가 있습니다.
따라서 실제 계약서에서 정한 해제 사유가 충족되었는지도 함께 확인해야 합니다.
상대방의 계약위반이 있는 경우
분양자나 시행사 측의 채무불이행이 있다면 단순히 계약금을 포기하는 해제와는 별도로 계약상 또는 민법상 해제 사유가 있는지를 검토할 수 있습니다.
이 경우에는 어떤 의무가 이행되지 않았는지, 그 의무가 계약에서 어느 정도 중요한 내용인지, 상대방에게 이행을 요구한 사실이 있는지 등을 구체적으로 확인해야 합니다.
반대로 단순히 분양 이후 시장가격이 하락했거나 자금 사정이 어려워졌다는 이유만으로 상대방의 계약위반을 전제로 한 해제가 인정된다고 보기는 어렵기 때문에 실제 계약 내용과 사실관계를 나누어 살펴볼 필요가 있습니다.
분양권계약해지포기 전 위약금은 어떻게 확인할까요?
분양권계약해지포기를 고민하고 있다면 ‘얼마를 포기하면 끝나는지’를 계약서에서 먼저 확인해야 합니다.
계약을 해제했을 때 이미 납부한 계약금이 위약금으로 귀속되는지, 분양대금의 일정 비율을 별도의 위약금으로 정하고 있는지에 따라 부담은 달라질 수 있습니다.
실제 분양계약 사건에서도 계약이 수분양자의 귀책사유로 해제되면서 분양대금 총액의 일정 비율을 위약금으로 정한 계약조항이 문제된 사례가 있습니다.
위약금이 항상 그대로 인정되는 것은 아닙니다
계약서에 위약금 조항이 있다는 이유만으로 모든 경우 동일한 금액이 확정되는 것은 아닙니다.
위약금이 손해배상액의 예정에 해당하고 그 금액이 부당하게 과다한 경우에는 민법 제398조 제2항에 따른 감액 문제가 검토될 수 있습니다. 실제 분양계약 관련 판례에서도 손해배상액의 예정으로 인정되는 위약금의 감액 여부가 문제된 사례가 있습니다.
따라서 분양권계약해지포기를 결정하기 전에 계약금, 중도금, 위약금이 각각 어떻게 처리되는지 구분해야 합니다.
분양권계약해지를 결정하기 전 무엇을 준비해야 할까요?
분양권계약해지는 계약금을 포기할 것인지부터 결정하기보다 현재 계약 단계와 실제 해제 가능성을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
계약서와 납부내역을 기준으로 다음 사항을 정리해 볼 수 있습니다.
분양권계약해지는 계약금만 포기하면 언제든 계약을 끝낼 수 있는 문제로 단순화하기 어렵습니다.
계약금만 납부한 초기 단계인지, 중도금 지급 등 이행이 이미 시작되었는지, 계약서에 별도의 해제 사유와 위약금 조항이 있는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 민법상 계약금 해제 역시 당사자 일방의 이행 착수 전까지라는 제한이 있습니다.
법무법인 일로는 분양권계약해지 사건에서 분양계약서와 계약금·중도금 납부내역, 위약금 조항 및 계약 진행 상황을 검토하여 해제 가능성과 금전적 부담을 함께 살펴보고 있습니다.
분양권계약해지포기를 고민하고 있거나 시행사로부터 위약금 또는 분양대금 지급을 요구받고 있다면, 먼저 계약금 포기만으로 계약을 정리할 수 있는 단계인지부터 구체적으로 확인해 보시기 바랍니다.
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