중도금 지급후 계약해지, 계약금만 포기하면 될까요?

중도금 지급 후 계약해지를 고민하는 경우, 계약금만 포기하면 계약을 끝낼 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 매수인이 이미 중도금까지 지급했다면 계약금만 지급한 단계와는 다르게 판단됩니다.

결론적으로 중도금 지급후 계약해지는 계약금을 포기하거나 계약금의 두 배를 돌려주는 방식의 해약금 해제만으로는 해결하기 어렵습니다.

이번 글에서는 중도금 지급후 계약해지가 어려운 이유와 계약을 해제할 수 있는 경우, 계약금·중도금 반환 및 위약금 문제, 계약해제를 통보하기 전에 확인해야 할 사항을 살펴보겠습니다.

중도금을 지급하면 계약금을 포기해도 해제하기 어렵습니다

민법상 계약금을 지급한 사람은 계약금을 포기하고, 계약금을 받은 사람은 그 두 배를 돌려주면서 계약을 해제할 수 있습니다.

다만 이러한 해약금 해제는 당사자 중 어느 한쪽이 계약의 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다.

매수인이 약정된 날짜에 중도금을 지급했다면 매매대금 일부를 실제로 이행한 것이므로 일반적으로 이행에 착수한 것으로 봅니다. 따라서 이후에는 매수인이 계약금을 포기하거나 매도인이 계약금의 배액을 상환하는 방법으로 일방적으로 계약을 끝내기 어렵습니다.

중도금 지급일보다 먼저 일부 금액을 송금한 경우에는 구체적인 상황에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

계약서상 조기 지급을 제한하는 내용이 있는지, 상대방에게 지급 사실을 알렸는지, 송금이 실제 계약 이행으로 볼 수 있는지 등을 종합적으

로 살펴봅니다.

따라서 약정일 전에 돈을 보냈다는 이유만으로 항상 이행 착수가 인정되는 것은 아닙니다.

중도금을 지급했다고 해서 어떠한 경우에도 계약을 끝낼 수 없는 것은 아닙니다. 다만 단순히 마음이 바뀌었다는 이유가 아니라 계약을 해제할 수 있는 별도의 근거가 필요합니다.

매수인과 매도인이 모두 계약을 끝내는 데 동의한다면 중도금 지급후 계약해지도 가능합니다.

구두 합의만으로 끝내기보다는 합의서를 작성하는 것이 좋습니다. 합의서에는 계약금과 중도금 중 반환할 금액, 반환기한, 위약금 여부, 중개보수 등 비용 부담, 추가 청구를 하지 않는다는 내용을 분명하게 적는 것이 좋습니다.

계약서에 일정한 사유가 발생하면 계약을 해제할 수 있다는 특약이 있다면 그 내용에 따라 계약을 종료할 수 있습니다.

예를 들어 대출이 승인되지 않으면 계약을 해제하고 지급금을 반환한다는 특약이 있다면 매수인은 이를 근거로 해제를 주장할 수 있습니다.

다만 특약이 없다면 잔금대출이 거절되었거나 단순한 자금 사정만으로는계약금과 중도금의 반환을 요구하기는 어렵습니다. 일반적으로 매수인의 자금조달 문제는 매수인이 부담해야 하기 때문입니다.

매수인이 잔금을 지급하지 않거나 매도인이 소유권이전등기, 근저당권 말소 등 약속한 의무를 이행하지 않는다면 채무불이행에 따른 계약해제를 검토할 수 있습니다.

원칙적으로는 일정한 기간을 정해 이행을 요구(최고)한 뒤에도 의무를 이행하지 않아야 합니다. 따라서 잔금 지급이나 등기 이전을 요구한 문자, 카카오톡, 내용증명 등을 남겨두는 것이 중요합니다.

또한 상대방의 채무불이행을 이유로 해제하려는 사람도 자신의 의무를 이행할 준비를 갖추어야 합니다.

매도인이 매수인의 잔금 미지급을 이유로 해제하려면 등기서류와 근저당권 말소 준비를 해야 하고, 매수인도 잔금을 실제로 지급할 수 있는 상태였다는 점을 보여줄 필요가 있습니다.

계약이 적법하게 해제되면 원칙적으로 당사자는 계약 체결 전의 상태로 돌아가야 합니다. 이에 따라 매도인은 지급받은 계약금과 중도금을 반환해야 할 수 있습니다.

다만 계약 위반에 책임이 있는 당사자에게는 손해배상을 청구하거나 위약금을 공제하는 문제가 발생할 수 있습니다.

계약금이 지급되었다고 해서 반드시 위약금으로 귀속되는 것은 아닙니다. 계약서에 계약금을 위약금 또는 손해배상액으로 본다는 내용이 있는지 확인해야 합니다.

계약서에 매수인의 귀책사유로 계약이 해제될 경우 계약금을 매도인에게 귀속시키거나 위약금으로 본다는 약정이 있다면 계약금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 반대로 이러한 약정이 없다면 계약금이 당연히 몰취된다고 단정하기는 어렵습니다.

중도금 지급후 계약해지는 통보 방법을 잘못 선택하면 오히려 본인이 계약을 위반한 당사자가 될 수 있습니다. 계약을 끝내겠다는 의사를 밝히기 전에는 다음 내용을 먼저 확인해야 합니다.

매매계약서와 특약사항

계약금과 중도금의 지급일 및 지급내역

상대방이 이행하지 않은 계약상 의무

문자, 카카오톡, 내용증명 등 이행을 요구한 자료

계약금과 중도금의 반환 및 위약금 약정

잔금 마련과 등기서류 준비 여부

특히 상대방이 계약을 위반했다고 생각하더라도 바로 해제를 통보해서는 안 됩니다. 이행기가 지났는지, 상당한 기간을 정해 이행을 요구했는지, 본인도 계약상 의무를 이행할 준비가 되어 있었는지를 함께 확인해야 합니다.

법무법인 일로는 매매계약서와 특약사항, 중도금 지급 시점, 상대방의 채무불이행 여부를 검토하여 중도금 지급후 계약해지 가능 여부와 대응 방향을 검토해 드리고 있습니다.

계약금과 중도금 반환뿐만 아니라 위약금, 손해배상, 소유권이전등기 문제가 함께 발생할 수 있으므로 일방적으로 계약 종료를 통보하기 전에 현재 계약관계를 정확히 확인하시기 바랍니다.