보증보험 가입거절, HUG HF 주택 보증금 대출 반환 신청 서류 특약 부동산 법률 상담

전세계약을 체결할 때 임차인이 신경 쓰는 것은 ‘계약 종료 후 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지’일 것입니다.

이를 위하여 많은 분들이 반환보증보험 가입을 알아보시지만, 계약서 작성과 계약금 지급까지 마친 뒤 예상치 못한 보증보험 가입거절 통보를 받으시는 분들도 생각보다 많습니다.

이러한 상황이라면 은행의 ‘가입이 어렵다’는 안내만 듣고 곧바로 계약을 포기해서는 안 됩니다.

대신 왜 가입이 거절된 것인지 확인한 후 서류 보완으로 해결할 사안인지, 임대인의 협조가 필요한지 살펴야 합니다. 혹시라도 계약을 유지하기 어려운 사유가 있다면 계약을 해제할 근거가 있는지 확인하여 알맞은 대응에 나서야 합니다.

보증보험 가입거절, 언제 주로 거절되나요?

보증보험 가입이 거절되었다면, 거절 사유가 무엇인지 보증기관에 구체적으로 확인하고 보완 가능 여부를 확인해야 합니다.

특히 보증보험은 HUG 기준 계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 하기 때문에, 신속하게 확인하여 보완을 진행한 후 다시 가입을 시도해야 합니다.

위반건축물, 보증보험 가입될까요?

HUG는 원칙적으로 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것을 요구합니다. 그런데 간혹 빌라나 다세대주택은 내부가 깨끗하고 주거에 불편이 없더라도 건축물대장에 위반사항이 남아 있는 사례들이 존재합니다.

HUG는 위반건축물 여부를 표제부가 아닌 전유부 기준으로 심사하기 때문에, 건물 전체에 위반 표시가 있다는 설명만으로 해당 호실의 가입이 불가능하다고 단정해서는 안 됩니다.

보증보험 가입거절 원인이 ‘위반건축물’이라면 다음 사항을 확인해야 합니다.

임대인 측에서 “원상복구했으니 괜찮다”고 주장해도 서류상으로 변경된 바가 없거나 보증기관이 여전히 보증보험 가입거절 판단을 내린다면 아무 소용이 없다는 점 참고하시기 바랍니다.

근저당, 건물에 설정되어 있어도 가입이 가능할까요?

흔히 근저당이 건물에 설정되어 있으면 보증보험 가입이 거절된다고 알고 계시는 분들이 많지만, 사실 근저당권이 있다는 사실만으로 보증보험 가입거절이 결정되는 것은 아닙니다.

중요한 것은 선순위채권의 규모와 보증금까지 합산한 금액입니다.

만약 보증보험 가입거절 사유가 과다한 근저당이라면 임대인과 대출 상환 및 채권최고액 감액을 협의할 수 있습니다.

다만 대출금을 일부 갚아도 등기된 채권최고액이 자동으로 줄어들지는 않기 때문에, 금융기관과 협의하여 필요한 변경등기나 말소등기까지 진행해야 합니다.

보증보험 가입거절, 특약에 따른 보증금 반환 가능한가요?

만약 보증보험 가입거절로 인하여 계약을 해지하고 보증금을 반환받으려 한다면, 보증보험 가입이 불가능하다고 임대차계약이 자동으로 해제되는 것은 아니라는 점을 알아야 합니다. 특약상 해제 사유나 법률상 해제·취소 근거가 있는지부터 검토해야 합니다.

혹시라도 보증보험 가입거절로 인하여 곤란한 상황이 발생할까 걱정된다면, 계약 전 미리 계약서에 다음과 같은 취지의 특약을 협의할 수 있습니다.

다만 임차인 측의 서류 제출 미비나 신청기한 경과로 보증보험 가입거절이 발생한 상황이라면, 특약 적용 여부를 두고 다툼이 발생할 수 있다는 점 참고하시기 바랍니다.

가입 거절당했다면 왜 거절당한 것인지부터 확인해야 합니다.

혹시라도 보증보험에 가입하려 했다가 보증보험 가입거절을 통보받았다면 거절 사유를 먼저 확인해야 합니다.

그다음 보완을 통해 거절 사유를 해소하고 가입을 재시도할지, 계약서상 권리를 검토하여 계약관계 해지 및 보증금 반환을 청구할지 모색해야 합니다.

불필요한 손실을 줄이기 위해서는 반환보증 가입이나 가입 거절 후 발생할 수 있는 문제에 대해 부동산 법률 상담을 통하여 신중하게 접근해야 합니다.

지금 관련 문제로 어려움을 겪고 계시다면, 법무법인 일로의 부동산 법률 자문을 받아 현 상황에서 취할 수 있는 대응이 무엇인지 먼저 확인해 보시기 바랍니다.