명도소송 점유자변경, 제3자 점유 이전 전대차 점유이전가처분신청 부동산 변호사 법률 상담

오늘 이 글은 임대차 기간이 끝났는데도 임차인이 나가지 않아 다음 임대 일정까지 차질이 빚어져 본격적인 건물 인도를 위한 소송을 진행하던 중, 임차인의 명도소송 점유자 변경으로 인해 곤경에 처한 임대인을 위하여 작성되었습니다.

반환받지 못한 건물에 대해 갱신 여부 등을 검토한 뒤 임대차계약이 적법하게 종료되었음을 확인했음에도 임차인이 무단 점유를 이어간다면, 결국 임대인은 명도소송 제기를 통해 집행권원을 확보하고 필요시 강제집행을 진행하게 됩니다.

다만 소송을 진행하는 목적물에 대해 실제로 지배하고 사용하는 사람이 다르다면, 소송 진행 중 예기치 못한 난항을 겪게 될 수도 있는데요.

계약서상 임차인과 현장 점유자가 다른 명도소송 점유자변경 문제는 대응이 복잡해질 수 있으므로 부동산 점유 회복 문제에 대응할 때 주의해야 합니다.

임차인이 타인에게 목적물을 넘겼다면

만약 임차인을 상대로 명도소송을 진행하던 중, 임차인이 제3자에게 점유를 넘긴 다음 “이제 제가 사용하는 곳이 아닙니다”라고 주장한다면 어떻게 해야 할까요?

명도소송 점유자변경이 발생했다면 기존 임차인에 대한 판결만으로 그 사람까지 곧바로 내보낼 수 있는 경우가 생각보다 많지 않습니다.

경우에 따라서는 새 점유자의 권원에 따라 승계집행문 부여를 검토해 볼 수도 있겠지만, 제3자에 대한 명도소송을 또다시 진행해야 하는 경우가 대부분이기 때문에 점유 회복이 늦어질 수 있습니다.

따라서 명도소송 점유자변경 사실을 알게 되었다면, 점유 관계의 변경에 따라 상황이 꽤 복잡해졌음을 인지해야 합니다.

이미 임차인이 전대차를 진행하고 있었다면

명도소송 점유자변경의 사례 중에서는 소송 소장을 제출하고 나서야 임차인이 이미 다른 사람에게 공간을 빌려주고 있었다는 사실을 아는 경우도 흔히 볼 수 있습니다.

이때 명도소송 점유자변경 문제를 단순히 ‘무단 전대이니 모두 퇴거시키면 된다’고 접근해서는 안 됩니다. 다음 사항을 살펴서 대응에 나서야 하기 때문입니다.

단순히 일시적으로 공간을 빌려서 사용한 경우가 아니라 전대차계약을 체결한 뒤 공간을 점유하고 사용하고 있던 전차인이었다면, 점유 관계에 어떻게 대응해야 할지 미리 부동산 법률 상담을 거쳐 모색해 보도록 해야 합니다.

점유 회복을 위한 대응으로는

본격적인 명도소송을 준비하고 있다면 점유 회복을 위한 법적 대응을 진행하기 이전에 점유이전금지가처분을 검토할 필요가 있습니다.

다만 가처분은 명도소송 점유자변경 위험에 대비하는 보전처분일 뿐 임차인을 퇴거시키는 조치는 아닙니다. 따라서 점유 회복을 위해서는 본안소송에서 승소하여 집행권원을 확보하고 집행 절차까지 이어질 수 있도록 대응해야 합니다.

또한 임차인이 전대차계약을 체결한 후라면 현재 점유자를 기준으로 대응에 나서야 합니다.

계약서와 현장 자료를 대조해 임차인과 전차인 중 누구를 상대로 어떤 청구를 할 것인지 정리해야 합니다. 명도소송 점유자변경에 관한 조치를 뒤늦게 하더라도 앞서 발생한 점유 이전까지 당연히 해결되는 것은 아니라는 점에 유의하시기 바랍니다.

가처분이 필요한 사유를 설명해야 합니다.

점유이전금지가처분은 임대인이 원한다는 이유만으로 반드시 인용되지는 않습니다.

민사집행법은 현상이 바뀌어 권리 실행이 불가능하거나 매우 곤란해질 염려를 가처분의 요건으로 정하고 있습니다. 따라서 반환을 요구할 수 있는 권리와 함께 점유 상태가 달라지면 그 권리를 실현하기 어려워질 우려를 소명하는 준비가 필요합니다.

명도소송 점유자변경 우려를 설명할 때에는 다음 자료 등을 사건에 맞게 정리해야 합니다.

중요한 것은 막연한 불안감을 적는 것이 아니라, 해당 부동산에서 왜 보전조치가 필요한지를 구체적으로 설명하는 것입니다.

부동산 법률 상담을 통하여

명도소송 점유자변경 문제는 누가 언제부터 어떤 근거로 공간을 사용하는지에 따라 청구 상대방과 필요한 조치가 달라지기 때문에 단순히 임대차계약 종료 여부만 확인해서는 충분히 대비하기 어렵습니다.

또한 본안소송에 대한 대응 및 보전처분, 이후 강제집행 절차까지도 고려하여 적절한 대처에 나서는 것이 중요하다는 점을 기억하시기 바랍니다.

임대차 계약 관계와 실제 점유 상태를 함께 점검하고, 어떠한 법적 대응이 필요한지 살펴볼 필요가 있습니다. 관련 자료를 준비하여 법무법인 일로와 부동산 법률 상담을 진행하고, 상황에 맞는 대응 방안을 모색해 보시기 바랍니다.