법무법인 일로: 부동산전문변호사

주택 임대차기간이 끝나갈 무렵이면 임차인은 계약갱신청구권을 행사해 계속 거주할 수 있는지, 임대인은 어떤 경우에 갱신 요구를 거절할 수 있는지 궁금할 수 있습니다.

“집주인이 나가 달라고 하면 무조건 이사해야 하나요?”
“실거주한다고 하면 계약갱신청구권거절이 가능한가요?”
“실제로 거주하지 않고 다른 세입자를 받았다면 어떻게 해야 하나요?”

주택임대차보호법은 임차인이 정해진 기간 안에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 규정하고 있습니다.

다만 임차인에게 계약갱신청구권이 있다고 해서 모든 경우에 갱신이 보장되는 것은 아닙니다. 차임 연체나 무단전대, 임대인의 실제 거주 등 법에서 정한 사유가 있다면 계약갱신청구권거절이 가능할 수 있습니다.

이번 글에서는 1️⃣계약갱신청구권을 언제 행사할 수 있는지, 2️⃣임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유와 실거주 판단 기준, 허위 3️⃣실거주로 갱신을 거절한 경우의 손해배상 문제까지 살펴보겠습니다.

계약갱신청구권은 언제 행사할 수 있을까

계약갱신청구권은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사하는 것이 원칙입니다.

임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신된 임대차기간은 2년으로 봅니다. 갱신되는 경우 기본적으로 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임이나 보증금은 주택임대차보호법상 범위에서 증감할 수 있습니다.

계약갱신을 원하는 임차인이라면 계속 살고 있다는 사실만 믿기보다 문자, 카카오톡, 내용증명 등 갱신을 요구한 사실과 시점을 확인할 수 있는 자료를 남기는 것이 좋습니다.

갱신 요구 시점을 확인해야 합니다

계약 만료일이 언제인지부터 계산해야 합니다.

특히 임대인과 임차인 사이에 갱신 여부를 두고 대화가 오갔다면 어느 시점에 갱신을 요구했고, 임대인이 언제 어떤 이유로 거절했는지를 시간순으로 정리할 필요가 있습니다.

계약갱신청구권거절이 가능한 사유는 무엇일까

임대인은 “계약을 연장하고 싶지 않다”는 이유만으로 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법 제6조의3은 대표적으로 다음과 같은 경우를 계약갱신청구권거절 사유로 규정하고 있습니다.

거절 사유	확인할 내용
차임 연체	2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실
무단전대	임대인의 동의 없이 주택 전부 또는 일부를 전대한 경우
주택 파손	임차인이 고의 또는 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
철거·재건축	법에서 정한 철거 또는 재건축 사유가 있는 경우
실거주	임대인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우

이 밖에도 임차인이 의무를 현저히 위반했거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우가 규정되어 있습니다.

따라서 계약갱신청구권거절 통보를 받았다면 거절했다는 사실보다 임대인이 어떤 법적 사유를 제시했는지부터 확인해야 합니다.

임대인이 실거주한다고 하면 거절할 수 있을까

임대인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 실제로 해당 주택에 거주하려는 경우에는 계약갱신청구권거절 사유가 될 수 있습니다.

다만 임대인이 “내가 들어가 살겠다”고 말하기만 하면 언제나 실거주 사유가 인정되는 것은 아닙니다.

실거주 의사가 진정한지는 임대인의 현재 주거 상황, 본인이나 가족의 직장·학교, 실거주를 결심한 경위, 갱신거절 전후의 행동, 기존 주거지에서 이사하기 위해 준비한 내용 등을 종합하여 판단할 수 있다고 보고 있습니다.

실거주 의사는 구체적인 사정으로 판단합니다

예를 들어 임대인이 처음에는 다른 이유로 퇴거를 요구하다가 뒤늦게 실거주를 주장하거나, 실거주 계획과 맞지 않는 행동을 했다면 그 경위가 분쟁에서 검토될 수 있습니다.

반대로 실제 이사를 준비한 자료나 가족의 직장·학교 문제 등 실거주 필요성을 뒷받침하는 구체적인 사정이 있다면 함께 살펴보게 됩니다.

실거주하지 않고 다른 사람에게 임대했다면

실거주를 이유로 계약갱신청구권거절을 한 뒤 곧바로 다른 세입자를 받았다면 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

주택임대차보호법은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있습니다.

손해배상액에 별도의 합의가 없다면 법은 다음 금액 중 큰 금액을 기준으로 정하도록 하고 있습니다.

따라서 실거주를 이유로 이사했는데 이후 새로운 임차인이 들어온 사실을 알게 됐다면 실제 제3자 임대 여부와 계약 시점부터 확인할 필요가 있습니다.

계약갱신 분쟁 전 어떤 자료를 확인해야 할까

계약갱신청구권이나 계약갱신청구권거절을 둘러싼 분쟁에서는 서로 어떤 말을 했는지만큼 그 내용을 확인할 수 있는 자료가 중요합니다.

먼저 다음과 같은 내용을 정리해 볼 수 있습니다.

특히 실거주를 이유로 한 계약갱신청구권거절은 임대인의 실제 거주 의사가 진정했는지가 문제될 수 있으므로, 갱신거절 당시의 설명과 이후 행동을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

결국 계약갱신청구권은 임차인이 요구했다고 해서 무조건 갱신되는 것도 아니고, 임대인이 거절했다고 해서 곧바로 계약이 끝나는 것도 아닙니다. 법에서 정한 행사 시기와 계약갱신청구권거절 사유가 실제로 존재하는지를 구체적으로 확인해야 합니다.

법무법인 일로는 계약갱신청구권, 계약갱신청구권거절 및 실거주를 둘러싼 임대차 분쟁에서 계약서와 갱신 요구·거절 통지, 실제 거주 여부와 사건 이후의 자료를 검토하여 필요한 대응 방향을 살펴보고 있습니다.

계약갱신을 요구했는데 임대인이 거절했거나 실거주를 이유로 퇴거를 요구받았다면, 먼저 계약 만료일과 갱신 요구 시점, 임대인이 제시한 거절 사유부터 확인하시기 바랍니다.