법무법인 일로: 부동산전문변호사

세입자가 월세를 제때 지급하지 않으면 임대인 입장에서는 언제까지 기다려야 하는지, 보증금에서 차감하면 되는 것인지, 바로 세입자명도소송을 진행할 수 있는지가 가장 먼저 궁금할 수 있습니다.

특히 월세미납이 몇 달씩 이어지면서 연락까지 제대로 되지 않는다면 새로운 임차인을 구하기도 어렵고, 연체금액도 계속 늘어날 수 있습니다.

다만 월세가 한 번 늦었다는 이유만으로 곧바로 임대차계약을 종료하고 퇴거를 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 주택인지 상가인지, 현재까지 연체된 월세가 몇 기분인지, 계약해지 통지가 적법하게 이루어졌는지 등을 먼저 확인해야 합니다.

또한 임대차계약이 끝났더라도 세입자가 스스로 퇴거하지 않는다면 결국 건물의 인도를 구하는 세입자명도소송을 검토하게 됩니다.

이번 글에서는 월세미납이 어느 정도 발생해야 임대차계약을 해지할 수 있는지, 보증금이 남아 있는 경우에는 어떻게 판단하는지, 세입자명도소송의 진행 절차와 소송 전 준비해야 할 자료를 살펴보겠습니다.

월세미납이 몇 개월이면 계약을 해지할 수 있을까?

월세미납을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는 기준은 임대목적물의 종류에 따라 확인해야 합니다.

일반적인 건물 임대차에서는 민법 제640조가 적용됩니다. 민법은 임차인의 연체 차임액이 2기의 차임액에 달한 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 주택에서 월세가 100만 원이라면 단순히 두 번 연체했다는 횟수보다 현재 미지급된 차임의 합계가 2기분인 200만 원에 달했는지를 확인하는 것이 중요합니다.

상가는 기준이 다릅니다

상가건물의 경우에는 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 차임연체액이 3기의 차임액에 달해야 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.

즉 같은 월세미납 사건이라도 주택과 상가는 계약해지 기준이 다를 수 있습니다.

따라서 세입자명도소송을 준비하기 전에는 먼저 임대차계약서와 월세 입금내역을 대조하여 정확한 연체금액을 계산해야 합니다.

보증금이 남아 있으면 월세를 내지 않아도 될까?

임차인이 “보증금이 남아 있으니 월세는 거기에서 차감하면 된다”고 이야기하는 경우가 있습니다.

그러나 임대차보증금이 있다는 이유만으로 임차인이 임대차기간 중 월세 지급을 거절할 수 있는 것은 아닙니다.

대법원은 임대차관계가 계속되는 동안 연체차임이 보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니며, 임차인 역시 보증금이 존재한다는 이유로 차임 지급을 거절할 수 없다고 보고 있습니다.

계약이 끝나면 보증금과 연체월세를 정산합니다

임대차계약이 종료되면 임대인은 연체된 월세 등 임차인이 부담해야 하는 채무를 보증금에서 공제하고 나머지 금액을 반환할 수 있습니다.

다만 임대차가 종료된 뒤에는 세입자의 건물 반환의무와 임대인의 잔여 보증금 반환의무가 서로 동시이행 관계가 될 수 있습니다.

따라서 실제 세입자명도소송에서는 건물 인도뿐 아니라 보증금에서 월세미납액과 기타 정산금액을 얼마까지 공제할 것인지도 함께 검토해야 합니다.

결국 “보증금이 충분하니 아직 소송할 필요가 없다”고 판단하기보다는 보증금 잔액과 연체월세가 어느 정도인지 먼저 계산하는 것이 좋습니다.

세입자명도소송은 어떤 순서로 진행될까?

월세미납 기준을 충족했다고 해서 세입자가 자동으로 퇴거하는 것은 아닙니다.

임대인은 우선 임대차계약을 적법하게 종료시킨 뒤 건물 반환을 요구해야 합니다.

일반적인 진행 흐름은 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

실제 판례에서도 연체차임을 이유로 계약을 해지한다는 의사표시가 담긴 건물인도 소장이 임차인에게 송달되면서 임대차계약이 해지된 사례가 있습니다.

점유자가 바뀔 가능성도 살펴봐야 합니다

소송 중 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기면 실제 집행 단계에서 문제가 복잡해질 수 있습니다.

이러한 위험이 있다면 본안소송과 함께 점유이전금지가처분을 검토할 수 있습니다. 실제 건물인도 사건에서도 임차인 등을 상대로 점유이전금지가처분을 집행한 뒤 명도소송을 진행한 사례들이 확인됩니다.

따라서 세입자가 장기간 월세미납 상태이고 실제 점유관계까지 불분명하다면 현재 누가 부동산을 사용하고 있는지도 확인할 필요가 있습니다.

명도소송 전에는 어떤 자료를 준비해야 할까?

세입자명도소송에서는 “월세를 안 냈다”고 주장하는 것보다 언제부터 얼마를 지급하지 않았고, 계약을 언제 어떤 방식으로 해지했는지를 자료로 정리하는 것이 중요합니다.

우선 다음 내용을 확인해 두는 것이 좋습니다.

특히 월세미납액은 단순히 연체 횟수만 적어두기보다 월별로 지급 여부를 구분하고 현재 남아 있는 미납액을 계산하는 것이 좋습니다.

연체월세와 보증금도 함께 정리해야 합니다

명도소송을 제기할 때에는 부동산을 돌려받는 것뿐 아니라 미지급 월세와 계약 종료 후 발생하는 금전관계도 함께 검토할 수 있습니다.

임대차보증금은 임대차관계에서 발생하는 차임 등 임차인의 채무를 담보하는 성격을 가지므로, 계약 종료 시에는 연체금액을 공제한 뒤 반환할 보증금이 얼마인지 계산해야 합니다.

따라서 세입자명도소송을 준비할 때에는 퇴거 문제와 월세미납 문제를 따로 보지 말고 계약해지, 건물 인도, 연체차임, 보증금 정산을 함께 살펴보는 것이 중요합니다.

법무법인 일로는 세입자명도소송 사건에서 임대차계약서와 월세미납 내역, 계약해지 통지 및 현재 점유관계를 확인하여 건물인도와 연체차임·보증금 정산에 필요한 대응 방향을 검토합니다.

세입자의 월세미납이 계속되고 퇴거 요구에도 응하지 않고 있다면 바로 소송부터 제기하기보다 현재 연체금액이 계약해지 요건을 충족하는지와 해지 통지가 적절하게 이루어졌는지부터 구체적으로 확인해 보시기 바랍니다.