법무법인 일로: 부동산전문변호사

임차인원상복구 문제는 임대차가 끝날 무렵 자주 발생합니다. 임대인은 벽지나 바닥, 설치물 등을 전부 원래대로 돌려놓으라고 요구하고, 임차인은 정상적으로 사용하면서 생긴 흔적까지 부담해야 하는지 의문이 생길 수 있습니다.

민법 제654조는 임대차에도 제615조의 원상회복의무를 준용하고 있습니다. 따라서 임차인은 임대차가 종료되면 원칙적으로 임차목적물을 원상에 회복하여 반환해야 합니다.

다만 여기서 말하는 원상회복이 반드시 처음 지어진 새 건물 상태로 되돌리는 것을 의미하지는 않습니다. 임차 당시 상태와 임차인이 직접 변경한 부분, 통상적인 사용으로 발생한 손모, 계약서의 특약 등을 구분해 살펴봐야 합니다.

이번 글에서는 임차인원상복구 범위와 통상적인 사용 흔적의 처리, 원상복구 특약이 있는 경우, 보증금에서 수리비를 공제한다는 통보를 받았을 때 확인해야 할 내용을 살펴보겠습니다.

임차인원상복구, 어디까지 해야 할까?

임차인은 원칙적으로 자신이 임차한 뒤 변경하거나 설치한 부분을 임차 당시의 상태로 돌려놓을 의무를 부담합니다.

대법원도 임차인이 목적물의 현상을 변경했다면 원칙적으로 변경 부분을 철거하는 등의 방법으로 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다고 보고 있습니다.

이전 임차인이 설치한 것까지 철거해야 할까?

반드시 그런 것은 아닙니다.

대법원은 임대 당시부터 종전 임차인이 설치한 시설이나 공작물이 존재했다면 특별한 사정이 없는 한 새로운 임차인은 자신이 임차했을 당시의 상태로 반환하면 되고, 이전 임차인이 설치한 부분까지 철거할 의무는 없다고 판단했습니다.

따라서 상가를 인수하면서 이미 내부 인테리어나 시설물이 설치되어 있었다면 누가 설치했는지, 임차 당시 상태가 어떠했는지를 확인하는 것이 중요합니다.

임차인원상복구 분쟁에서는 다음 내용을 먼저 정리해 볼 수 있습니다.

입주 당시 사진이나 영상, 부동산 중개 당시 촬영한 사진 등이 있다면 원래 상태를 확인하는 자료가 될 수 있습니다.

벽지·바닥 손상도 임차인이 모두 부담해야 할까?

임차인이 사용하면서 발생한 모든 변화가 곧바로 원상복구 대상이 되는 것은 아닙니다.

오랜 기간 정상적으로 거주하거나 영업하면서 자연스럽게 발생한 노후와 임차인의 부주의 또는 고의로 발생한 훼손을 구분해야 합니다.

정상적인 사용 흔적과 훼손은 구별해야 합니다

실제 분쟁에서는 손상의 원인이 무엇인지가 중요합니다.

단순한 시간 경과와 정상적인 사용 때문에 발생한 것인지, 임차인이 시설을 설치하거나 사용하는 과정에서 별도로 파손한 것인지에 따라 비용 부담이 달라질 수 있습니다. 통상의 손모까지 임차인이 부담하도록 하려면 그 범위에 관한 특약이 명확하게 합의되었는지도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

따라서 임대인이 퇴거 직전에 전체 도배나 바닥 교체 비용을 요구한다면 곧바로 부담하기보다 손상 부위와 원인, 사용기간, 계약서 내용을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

계약서에 원상복구 특약이 있다면 모두 임차인 책임일까?

임대차계약서에는 흔히 “계약 종료 시 원상복구한다”는 내용이 포함되어 있습니다.

그러나 이 문구가 있다는 이유만으로 어떤 비용이든 모두 임차인이 부담한다고 단정하기는 어렵습니다.

특히 통상적인 사용에서 발생한 손모까지 임차인에게 부담시키려는 경우에는 계약서에서 그 범위가 어느 정도 구체적으로 정해져 있는지, 계약 당시 당사자가 어떤 의미로 합의했는지를 확인할 필요가 있습니다.

반면 임차 당시부터 특정 시설을 철거하거나 일정한 상태로 복구하기로 구체적으로 약정했다면 계약의 체결 경위와 특약 내용이 중요하게 작용할 수 있습니다.

대법원은 원상회복 범위를 판단할 때 계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물 상태, 임차인의 현상 변경 여부 등을 구체적으로 살펴야 한다고 보고 있습니다.

따라서 원상복구 특약이 있다면 다음 세 가지를 확인하는 것이 좋습니다.

보증금에서 원상복구비를 공제한다면 어떻게 해야 할까?

임대차가 끝난 뒤 가장 큰 분쟁은 임대인이 원상복구비를 이유로 보증금 일부를 돌려주지 않는 경우입니다.

임차인이 실제로 부담해야 할 원상복구비가 발생했다면 임대차관계에서 발생한 채무가 보증금 정산에 반영될 여지가 있습니다. 다만 임대인이 제시한 견적금액이 곧바로 임차인이 부담할 금액이 되는 것은 아닙니다.

어떤 부분이 임차인의 원상회복 범위인지, 실제 공사가 필요한지, 비용 산정이 적정한지를 구체적으로 확인해야 합니다.

대법원은 임대인이 원상복구할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용해 다시 임대하려는 경우에는 그 시설의 원상복구비를 보증금에서 공제할 수 없다고 판단한 사례도 있습니다.

따라서 임대인이 원상복구비를 요구한다면 다음 자료를 확보해 두는 것이 좋습니다.

확인 자료	심의에서 살펴볼 내용
문자·메신저	사건 전후 대화, 당사자 관계, 당시 반응
통화·녹취자료	실제 대화 내용과 발언 경위
CCTV·출입기록	당시 장소, 이동 경로 및 시간대
참고인 진술	사건 당시 상황을 확인할 수 있는 내용
근무·업무자료	당사자의 업무 관계와 당시 근무 상황
기존 조사자료	앞선 조사에서 진술한 내용과 현재 설명의 일치 여부

임대인이 과도한 원상복구비를 요구하거나 이를 이유로 보증금 반환을 미루고 있다면 계약서와 입주·퇴거 당시 상태를 비교해 실제 부담 범위를 먼저 정리할 필요가 있습니다.

임차인원상복구는 “임차인이 사용했으니 전부 고쳐야 한다”는 방식으로 정해지는 문제가 아닙니다. 임차 당시 상태, 임차인이 변경한 범위, 통상적인 사용으로 발생한 손모인지 여부, 계약서의 원상복구 특약을 함께 검토해야 합니다.

법무법인 일로는 임대차계약 종료 과정에서 발생한 원상복구와 보증금 반환 분쟁에 대해 계약서와 특약, 임차 전후 사진, 수리 견적 및 당사자 간 협의 내용을 토대로 실제 부담 범위를 검토합니다.

임대인이 예상보다 큰 원상복구비를 요구하고 있거나 보증금에서 비용을 공제하겠다고 통보한 상황이라면, 먼저 계약서와 목적물 상태를 확인한 뒤 대응 여부를 판단해 보시기 바랍니다.