법무법인 일로: 부동산전문변호사

임대인 개인회생을 검색하는 임차인이라면 가장 궁금한 것은 전세보증금을 돌려받을 수 있는지일 것입니다.

전세사기 피해를 입어 보증금을 받지 못한 상황에서 집주인까지 개인회생을 신청했다는 소식을 들으면 더 이상 회수가 어려운 것은 아닌지 걱정하는 경우가 많습니다.

하지만 임대인이 개인회생을 신청했다고 해서 전세보증금을 받을 권리가 곧바로 사라지는 것은 아닙니다. 개인회생 절차와 보증금의 성격에 따라 대응 방법이 달라질 수 있으므로 현재 상황을 먼저 확인해 보는 것이 중요합니다.

임대인 개인회생 시 전세보증금 반환은

임대인이 개인회생을 신청했다고 해서 전세보증금을 돌려받을 권리가 곧바로 사라지는 것은 아닙니다.
다만 개인회생 절차가 시작되면 기존처럼 임대인에게 직접 반환을 요구하기보다 회생절차에 따라 권리를 행사해야 하는 경우가 많습니다.

특히 다음과 같은 사항에 따라 보증금 회수 가능성이 달라질 수 있습니다.

• 개인회생 절차가 어느 단계까지 진행됐는지
• 전세보증금이 채권자목록에 포함됐는지
• 보증보험(HUG·SGI)에 가입되어 있는지
• 경매나 강제집행이 함께 진행되고 있는지

집주인이 개인회생을 신청했다는 이유만으로 보증금을 포기하기보다 현재 절차를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

임차인이 먼저 확인해야 하는 사항

집주인의 개인회생이 시작됐다면 다음 사항을 우선 확인해 보는 것이 좋습니다.

확인 사항	살펴볼 내용
개인회생 진행 여부	개인회생 신청만 이루어진 상태인지, 개시결정까지 내려졌는지
전세보증금 채권	임차인의 보증금반환채권이 채권자목록에 정확히 기재되어 있는지
보증보험 가입	HUG·SGI 등 보증기관을 통한 보증금 반환 대상에 해당하는지
임차권등기	이사 전 임차권등기명령이 필요한지, 대항력과 우선변제권이 유지되는지
경매 진행	임대인 소유 부동산에 대한 경매와 배당절차가 진행되고 있는지

같은 전세사기 사건이라도 보증보험 가입 여부와 회생절차의 진행 상황에 따라 임차인이 행사할 수 있는 권리와 대응 방법은 달라질 수 있습니다.

임대인 개인회생 시 보증금 면책은

임대인의 개인회생이 시작되면 전세보증금 반환채무도 원칙적으로 회생절차에서 함께 다뤄질 수 있습니다. 그렇다고 해서 모든 경우에 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 것은 아닙니다.

전세보증금의 회수 가능성은 사건의 경위와 채권의 성격 등에 따라 달라질 수 있으며, 개인회생 절차와 별도로 검토해야 하는 부분도 있습니다.

전세사기 사건 여부

임대인의 개인회생이라고 해서 모든 사건이 같은 기준으로 처리되는 것은 아닙니다.
보증금 미반환인지, 전세사기 사건인지에 따라 함께 검토해야 할 사항이 달라질 수 있습니다.

형사절차 진행 여부

임대인에 대한 수사나 형사재판이 진행 중이라면 개인회생 절차와 함께 확인해야 합니다. 형사절차의 진행 상황은 보증금 회수와 이후 권리 행사에도 영향을 줄 수 있습니다.

보증금반환채권

전세보증금 반환채권도 개인회생 절차에서 함께 검토될 수 있습니다.

다만 채권의 성격과 권리관계에 따라 처리 방식이 달라질 수 있으므로 자신의 보증금 채권이 어떻게 다뤄지는지 확인하는 것이 중요합니다.

임차인이 확인해야 할 절차

임대인이 개인회생을 신청했다면 회생사건과 임대차 관련 절차를 함께 확인해야 합니다. 채권자목록의 누락이나 제출기간을 놓치면 보증금 채권이 사실과 다르게 반영될 수 있기 때문입니다.

개인회생 진행 단계

먼저 개인회생을 신청한 상태인지, 법원의 개시결정까지 내려졌는지 확인해야 합니다.
개시결정 이후에는 채권자 이의기간과 채권자집회 기일 등이 정해집니다.

다음 사항을 확인해 두는 것이 좋습니다.

중지·금지명령이 내려지면 임대인의 재산에 대한 경매나 강제집행이 제한될 수 있으므로 기존 절차가 계속 진행되는지도 살펴야 합니다.

채권자목록의 보증금

임대인이 제출한 채권자목록에 임차인의 보증금반환채권이 정확하게 기재되었는지 확인해야 합니다.

이름이 올라가 있는지만 볼 것이 아니라 다음 내용을 임대차계약서와 비교해야 합니다.

• 임차인의 이름과 주소
• 임대차 목적물
• 보증금 액수
• 이미 반환받은 금액
• 보증기관의 대위변제 여부
• 채권 발생 원인

보증금이 누락되었거나 실제보다 적게 기재됐다면 계약서와 이체내역 등을 토대로 법원에 이를 알리고 필요한 절차를 진행해야 합니다.

임차권등기

보증금을 받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 임차권등기명령을 검토해야 합니다.

보증금 반환 전에 전출하거나 주택을 인도하면 대항력과 우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있습니다. 임차권등기를 마치면 이사한 뒤에도 기존 권리를 유지할 수 있습니다.

다만 확정일자, 전입신고일, 선순위 권리 등에 따라 판단이 달라지므로 등기부등본과 전입 내역을 함께 확인해야 합니다.

경매 진행 여부

임대인 소유 주택에 경매가 진행 중이라면 개인회생 절차와 별도로 다음 사항을 살펴야 합니다.

• 경매 사건번호
• 배당요구 종기
• 대항력 발생 시점
• 확정일자와 전입신고일
• 선순위 근저당권과 조세채권
• 예상 배당액
• 경매 중지 여부

특히 배당요구가 필요한 임차인은 정해진 기간을 놓치지 않도록 주의해야 합니다. 개인회생과 경매는 서로 영향을 줄 수 있지만 별개의 절차이므로 각각 확인해야 합니다.

이런 상황이라면 대응 방향을 먼저 확인해 보세요

임대인의 개인회생이 시작됐다고 해서 모든 임차인이 같은 절차를 밟는 것은 아닙니다. 보증금 채권의 기재 내용과 임차권, 경매 및 형사사건 진행 상황에 따라 대응이 달라질 수 있습니다.

다음과 같은 경우라면 관련 절차를 미리 확인하는 것이 좋습니다.

• 집주인의 개인회생 신청 또는 개시결정 통지를 받은 경우
• 계약이 끝났지만 보증금을 돌려받지 못한 경우
• 전세사기 수사나 형사재판이 진행 중인 경우
• 채권자목록에서 보증금이 누락되거나 금액이 다른 경우
• 채권 이의나 회생절차 대응이 필요한 경우
• 경매 배당과 보증보험을 함께 확인해야 하는 경우
• 보증금을 받기 전에 이사해야 하는 경우

임대인 개인회생 사건은 회생절차만 확인해서는 부족할 수 있습니다.
채권자목록, 임차권등기, 경매 배당 가능성 등을 함께 살펴야 합니다.

법무법인 일로는 임대인 개인회생으로 보증금 반환에 어려움을 겪는 임차인을 대상으로 채권자목록 확인, 채권 이의, 임차권등기, 경매 및 전세사기 형사절차까지 현재 상황에 맞는 대응을 검토합니다.

관련 서류를 받았다면 제출기한이 지나기 전에 내용을 확인하고 대응 방향을 정하는 것이 좋습니다.