법무법인 일로: 부동산전문변호사

상가 재건축 퇴거 요구를 받으면 임차인 입장에서는 당장 나가야 하는지, 권리금은 어떻게 되는지, 보상을 받을 수 있는지가 궁금할 수 있습니다.

하지만 임대인이 재건축을 이유로 퇴거를 요구한다고 해서 무조건 따라야 하는 것은 아닙니다. 계약기간, 계약갱신요구권, 재건축 사유, 권리금 회수기회 등에 따라 판단은 달라질 수 있습니다.

이번 글에서는 상가 재건축 퇴거와 관련해 임차인이 자주 궁금해하는 쟁점들을 하나씩 정리해보겠습니다.

상가 재건축 임차인은 무조건 퇴거해야 할까요?

임대인이 재건축을 이유로 퇴거를 요구하더라도 임차인이 반드시 점포를 비워야 하는 것은 아닙니다.
계약기간, 갱신요구권, 재건축 사유의 적법성을 먼저 확인해야 합니다.

재건축 통보만으로는 부족합니다

임대인이 상가 재건축을 이유로 퇴거를 요구하더라도, 임차인이 곧바로 점포를 비워야 하는 것은 아닙니다. 먼저 1️⃣현재 임대차계약 기간이 남아 있는지, 2️⃣계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상황인지, 3️⃣임대인의 재건축 사유가 법에서 정한 갱신거절 사유에 해당하는지를 확인해야 합니다.

임차인의 권리부터 확인

상가 재건축 퇴거 요구를 받았다면, 임차인 입장에서는 다음 사항을 먼저 확인해야 합니다.

• 계약기간이 아직 남아 있는지
• 계약갱신요구권 행사 기간이 남아 있는지
• 임대차계약 당시 재건축 계획을 구체적으로 고지받았는지
• 건물 노후나 안전사고 우려가 객관적으로 확인되는지
• 실제 재건축 계획이 구체적으로 진행되고 있는지

이 부분을 확인하지 않은 채 임대인의 퇴거 요구에 응하면, 임차인이 행사할 수 있었던 권리나 권리금 회수기회를 놓칠 수 있습니다.

상가 재건축을 이유로 계약갱신을 거절당할 수 있나요?

상가 임차인은 일정한 요건을 갖추면 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

다만 임대인이 언제나 갱신을 받아들여야 하는 것은 아니며, 재건축과 관련해서도 법에서 정한 사유가 있으면 갱신거절이 문제 될 수 있습니다.

재건축 고지를 받은 경우

임대차계약을 체결할 당시 임대인이 공사 시기, 소요기간, 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 알렸다면 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.

다만 단순히 “나중에 재건축할 수 있다”거나 “건물이 오래됐다”는 정도의 설명만으로는 부족할 수 있습니다.

임차인이 계약 당시 재건축으로 인한 퇴거 가능성을 어느 정도 예측할 수 있었는지가 함께 검토됩니다.

안전사고 우려가 있는 경우

건물이 오래되었거나 일부가 훼손되어 안전사고의 우려가 있는 경우에도 재건축을 이유로 갱신거절이 가능할 수 있습니다.

이때는 단순한 노후화만으로 충분하지 않고, 실제로 건물의 안전에 문제가 있는지 확인할 자료가 필요합니다. 안전진단 결과, 균열·누수·붕괴 위험, 사용 제한 여부 등이 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

법령에 따라 철거되는 경우

재개발·재건축 사업 등 다른 법령에 따라 건물이 철거되거나 재건축되는 경우에도 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.

다만 이 경우에도 사업이 어느 단계까지 진행되었는지, 실제 철거가 예정되어 있는지, 임대차 종료 시점과 철거 일정이 어떻게 연결되는지를 함께 봐야 합니다.

단순히 장래에 사업 가능성이 있다는 이유만으로 갱신거절이 당연히 인정되는 것은 아닙니다.

퇴거 요구를 받으면 권리금 회수는?

상가 재건축 퇴거 요구를 받았다고 해서 임차인이 권리금을 그대로 보상받는 것은 아닙니다.

권리금은 원칙적으로 기존 임차인이 신규 임차인에게 받는 금전이므로, 재건축을 이유로 임대인이나 사업시행자에게 권리금 전액을 당연히 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

권리금과 영업보상의 구분

다만 재건축의 성격에 따라 검토할 수 있는 권리는 달라질 수 있습니다.

개인 건물주의 사적 재건축이라면 권리금 회수기회 방해 여부가 주된 쟁점이 됩니다. 임대인이 정당한 이유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하거나 권리금 회수를 방해했다면 손해배상 문제가 될 수 있습니다.

반대로 재개발·정비사업·공익사업처럼 법령에 따른 사업으로 상가를 이전하거나 영업을 중단하게 되는 경우라면, 권리금 보상보다는 사업시행자를 상대로 한 영업손실보상, 이전비, 휴업보상 등이 문제 될 수 있습니다.

이사비와 영업손실 비용 보상은?

상가 재건축으로 퇴거하게 된다고 해서 임차인이 항상 이사비나 영업손실 보상을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 보상 가능성은 재건축의 성격, 계약 내용, 임대인의 행위에 따라 달라집니다.

구분	검토 내용
사적 재건축	임대인이 개인적으로 건물을 철거하거나 새로 짓는 경우
정비사업·공익사업	법령에 따른 보상 절차가 문제 될 수 있는 경우
보상 합의	퇴거 조건으로 이사비나 영업손실 보상을 약정한 경우
계약 특약	임대차계약서에 보상 관련 조항이 있는 경우
위법한 퇴거 요구	임대인이 부당하게 계약 종료나 퇴거를 압박한 경우
권리금 방해	신규 임차인 주선이나 권리금 회수를 방해한 경우

먼저 확인해야 할 부분은 다음과 같습니다.

• 재건축이 개인적인 사적 재건축인지
• 정비사업이나 공익사업에 따른 철거인지
• 임대인과 퇴거보상 합의를 한 사실이 있는지
• 계약서에 이사비·시설비·영업손실 관련 특약이 있는지
• 임대인이 권리금 회수기회를 방해했는지
• 퇴거 요구 과정에서 영업방해나 강압적 조치가 있었는지

결국 이사비와 영업손실 보상은 재건축이라는 사정만으로 결정되는 것이 아니라, 보상 근거가 있는지와 임대인의 행위에 법적 문제가 있는지를 함께 검토해야 합니다.

재건축 퇴거를 강행할 때 임차인의 대응 방법은

임대인이 재건축을 이유로 퇴거를 요구하더라도, 임차인은 먼저 퇴거 사유와 절차가 적법한지 확인해야 합니다. 구두 통보나 일방적인 압박만으로 곧바로 점포를 비워야 하는 것은 아닙니다.

특히 다음과 같은 경우라면 신중한 검토가 필요합니다.

• 계약기간이 아직 남아 있는 경우
• 계약갱신요구권 행사 가능성이 있는 경우
• 재건축 계획을 구체적으로 고지받지 못한 경우
• 권리금 회수기회를 보장받지 못한 경우
• 이사비·영업손실 보상 협의가 되지 않은 경우
• 단전·단수, 출입 방해 등 퇴거 압박이 있는 경우

이때는 임대차계약서, 갱신요구권 행사 여부, 재건축 고지 내용, 권리금 회수 과정, 퇴거보상 협의 내용을 먼저 정리해야 합니다. 필요하다면 내용증명으로 입장을 남기고, 부당한 퇴거 압박에 관한 자료도 확보해 두는 것이 좋습니다.

상가 재건축 퇴거 분쟁은 계약기간, 갱신거절 사유, 권리금, 보상, 손해배상 가능성이 함께 문제 될 수 있습니다.

법무법인 일로는 상가 재건축 퇴거 요구를 받은 임차인을 위해 계약서 검토, 갱신요구권 판단, 권리금 회수 방해 여부, 퇴거보상 협의와 손해배상 가능성까지 함께 검토하고 있습니다.

퇴거에 응하기 전, 현재 임차인에게 남아 있는 권리부터 확인해 보시기 바랍니다.