부동산은 한 사람이 단독으로 소유하는 경우도 있지만, 하나의 부동산을 여러 사람이 공동으로 재개발 공유지분을 나눠가지는 사례 또한 흔히 볼 수 있습니다.
부모님에게 유산으로 물려받은 아파트나 토지를 형제·자매가 공동으로 소유하고 있는 경우가 대표적인 예시인데요.
그런데, 이렇게 공동으로 소유하고 있던 부동산이 재개발 구역에 포함된다면 상황이 생각보다 복잡해집니다.
재개발을 통해 새로운 아파트나 상업시설 등이 들어서게 되면 향후 부동산 가치가 상승할 가능성이 높기 때문에 지분을 가지고 있던 소유자들이 더 큰 이득을 취하기 위해 권리를 행사하고자 하는 상황이 벌어지게 됩니다.
다만 재개발 공유지분은 권리 관계도 복잡하고, 기대했던 만큼의 분양이나 보상을 받지 못해 분쟁으로 이어지는 경우도 많기 때문에 상황이 매우 어려운 문제입니다.
| 오늘은 법무법인 일로와 함께 재개발 구역의 부동산을 공동소유하고 있는 소유자들의 권리를 산정해야 할 때, 협의 과정에서 참고해야 할 사항들에 대해 알아보도록 하겠습니다. |
목차
‘공유지분’이란 무엇인가요?
‘공유지분’이란 하나의 부동산을 여러 명이 나누어 소유하는 형태를 의미합니다.
만약 3명이 한 개의 토지를 각각 1/3씩 소유하고 있다면, 각 소유자는 민법상 자신이 보유한 1/3 만큼의 지분에 대해 사용·수익·처분할 수 있는 권리를 갖게 됩니다.
재개발 공유지분을 처리해야 하는 사례들은 생각보다 우리 주변에서 다양하게 볼 수 있습니다.
오래전 부모로부터 상속받은 부동산을 형제자매가 공동으로 소유하다가 해당 지역이 재개발 대상에 포함되면서 공유지분을 정리해야 하는 경우가 가장 대표적인 예시입니다.
또한, 최근에는 재개발 가능성이 있다고 예상되는 지역의 부동산을 부모가 미리 취득한 뒤 자녀에게 공유지분을 증여하는 사례도 늘어나는 추세입니다.
재개발 공유지분, 모두가 권리를 행사할 수 있나요?
도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호에 따르면 재개발 사업 구역 내의 토지 또는 건축물 소유자는 ‘토지등소유자’에 해당합니다. 따라서 지분의 크기와 관계없이 재개발 구역 내 부동산의 공유지분을 가지고 있다면 토지등소유자로서의 지위가 인정될 수 있습니다.
다만 하나의 부동산을 여러 사람이 공유하고 있다고 해서, 공유자 모두가 각각 재개발 사업 조합원이 되어 새 아파트를 받을 수 있는 것은 아닙니다.
도시 및 주거환경정비법 제39조는 하나의 토지 또는 건축물을 여러 명이 공유하고 있는 경우라면 그들을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다.
즉, 재개발 공유지분을 가진 사람들이 재개발 사업 절차에 참여하기 위해서는 지분 공유자들을 대표하여 절차를 진행할 사람을 정해야 합니다.
대표자 마음대로 권리 행사가 가능한가요?
조합원은 재개발 사업 과정에서 의결권과 분양신청권 등 중요한 권리를 행사하게 됩니다.
그렇다면 재개발 공유지분을 가진 사람들 중 대표자로 선정되었다면, 본인의 권리를 마음대로 행사할 수 있을까요?
결론부터 말씀드리자면, 대표자로 선정되었다는 이유만으로 다른 공유자들의 권리를 배제한 채 모든 사항을 독단적으로 결정할 수는 없습니다.
만약 다른 공유 지분 소유자들의 동의가 필요한 사항을 대표자가 임의로 처리한다면 이후 해당 결정의 효력을 두고 법적 분쟁의 여지가 생길 수 있는 점을 인지하셔야 합니다.
권리산정 기준일 이후 지분을 나눈다면
재개발 사업에서는 투기 목적의 ‘지분 쪼개기’를 제한 하기 위해 ‘권리산정기준일’을 두고 있습니다. 때문에 공유지분 문제에서 중요하게 살펴봐야 하는 사항 중 하나가 바로 ‘언제 공유지분을 취득하거나 나누었는지’의 여부입니다.
만약 권리산정기준일 이후 지분을 나누어 소유하게 되었다면, 각각의 지분에 대해 개별적인 분양권이 인정되지 않을 수 있습니다.
즉, 재개발 공유지분을 검토해야 한다면 먼저 관할 구청 등을 통해 해당 사업의 권리산정기준일을 확인해야 합니다.
이후에는 기준일 이후 지분 분할 여부를 확인하여 권리 행사가 가능한지의 여부를 파악해야 합니다.
공동소유자 사이의 갈등이 발생한다면
재개발 공유지분을 소유한 공유자들은 토지등소유자로서 일정한 권리를 갖게 되지만, 실제 분양신청 등 중요한 절차를 진행하는 과정에서는 공유자들의 의사가 일치하지 않아 갈등이 생기는 경우가 흔합니다.
공유자들의 의견 차이로 인해 분양 신청 등 주요 절차 진행에 차질이 생기고 끝내 합의가 이루어지지 않는다면, 결국 부동산은 현금청산으로 정리될 수도 있습니다.
부동산 현금청산 절차로 이어질 수 있습니다.
‘부동산 현금청산’ 절차란 재개발 과정에서 분양을 받지 않는 토지등소유자에게 조합 측이 부동산에 대한 보상금을 지급하고 그 권리를 취득하는 절차를 의미합니다.
만약 재개발을 통해 새 아파트를 분양받는 것을 기대했던 공유자라면 현금청산 절차가 오히려 큰 손해를 입는 것처럼 느껴질 수도 있습니다.
때문에 공유지분으로 여러 공유자들이 함께 소유하고 있는 부동산의 경우, 본격적인 재개발 절차가 진행되기 전 향후 아파트 분양 진행 시 각자의 몫을 어떻게 정리할 지 충분히 협의해두는 과정이 필요합니다.
특히 공유자 각자의 기대하는 보상 방식이 다른 상황에서 재개발 절차 진행 도중 의견을 모으려 한다면 쉽게 의견을 모으기도 어렵고 오히려 분쟁이 심화될 우려가 있으므로, 미리 사전에 권리 관계를 확인하여 조치를 취해두도록 해야 합니다.
재개발을 앞뒀다면 미리 협의를 진행해야 합니다.
재개발 구역 내 하나의 부동산을 여러 사람이 공동으로 소유하고 있다면 단독소유 부동산보다 권리를 행사하는 과정에서 확인해야 할 사항이 많습니다.
공유자 한 사람이 일방적으로 문제에 대한 결론을 낼 수 없는 만큼 공유자들 사이의 지속적인 협의와 조율이 필요함은 물론 필요에 따라선 공유지분을 정리해야 할 수도 있는데요.
특히 재개발 사업의 진행 단계와 개별적인 권리관계에 따라 권리산정기준일이나 조합원 지위, 분양신청 관련 문제에 대한 판단이 달라질 수 있는 만큼, 해당 문제는 미리 부동산 법률 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.
| 법무법인 일로는 공동소유 중인 부동산이 재개발 구역에 포함되어 재개발 공유지분 정리나 분양, 현금청산 문제로 고민하고 계시는 의뢰인 분들을 위해, 공동소유자의 권리관계와 재개발 절차를 확인, 검토하고 상황에 맞는 법률적 대응을 안내해드리고 있습니다. |
