재건축 명도소송, 재건축 조합에서 퇴거를 요청했는데 보증금을 받지 못한 상황임에도 일단 집을 비워줘야 하는 걸까요?

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법무법인 일로

질문

재건축 구역에 있는 집에 세입자로 거주하고 있습니다. 조합에서 이주를 안내하면서 집을 비우지 않으면 재건축 명도소송을 제기할 수 있다고 통보했습니다.

아직 소장을 받은 것은 아니고, 집주인과 보증금을 언제 돌려받을지도 정하지 못했습니다. 조합은 사업이 진행되면 이사해야 한다고 하는데, 안내받은 이주 기한만으로 집을 비워야 하는지 판단하기 어렵습니다.

재건축 조합이 세입자에게 집을 비우라고 요구할 수 있는 기준은 무엇인가요? 보증금을 받지 못한 상태에서도 먼저 나가야 하는지, 소송에 대비해 어떤 내용을 확인해야 하는지 궁금합니다.

재건축 명도소송에서는 관리처분계획인가의 고시 여부와 보증금 반환 관계를 함께 확인해야 합니다. 도시정비법상 관리처분계획인가가 고시되면 임차인의 사용·수익은 원칙적으로 중지되고, 조합은 인도를 청구할 수 있습니다.

다만 임차인이 조합에 보증금 반환을 청구할 요건을 갖췄다면, 보증금 반환과 집의 인도를 동시에 이행해야 한다고 주장할 수 있습니다. 이주 안내만으로 이러한 권리관계가 모두 정리되는 것은 아닙니다.

조합 설립이나 사업시행계획인가만으로 관리처분계획인가 고시와 같은 효과가 생기지는 않습니다. 고시 여부와 해당 주택의 사업구역 포함 여부, 조합이 계속 사용하도록 동의했는지가 판단 요소입니다.

정비사업으로 임차 목적을 달성할 수 없게 된 임차인은 계약을 해지하고 사업시행자에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 실제 보증금반환채권의 존재와 계약 종료 경위, 미반환 금액에 따라 인도 거절 주장의 범위가 달라집니다.

일반적인 민간 재건축의 임차인에게 재개발과 같은 법정 주거이전비나 이사비가 당연히 인정되지는 않습니다. 별도 지급 약정이 있는지와 보증금 반환 문제를 구분해야 합니다.

자료	확인할 내용
계약·지급 자료	임대차계약서와 보유한 이체 내역으로 계약 당사자, 보증금 지급액과 반환 여부를 입증합니다.
고시·이주 안내	공개된 인가 고시와 받은 안내문을 비교해 실제 사업 단계와 조합이 요구하는 인도 시점을 확인합니다.
정산 협의 내역	보유한 문자나 합의서로 계약 해지 통보, 보증금 반환 요청과 이주 조건에 대한 합의 내용을 확인합니다.