질문
등기가 되어 있는 주택을 매수하려고 살펴보다가 건축물대장과 실제 구조가 다른 부분을 발견했습니다. 매도인은 예전에 늘려 쓴 공간이라고 설명했지만, 허가를 받은 공사인지는 아직 확인하지 못했습니다.
아직 계약서에 서명하거나 계약금을 보내지는 않았습니다. 불법건축물 매매를 진행하면 제가 직접 공사하지 않았는데도 철거나 비용 부담을 요구받는지 궁금합니다.
위반 사항이 있는 건물도 매매계약을 체결할 수 있나요? 매수 전에 어떤 자료와 계약 조건을 확인해야 하는지 알고 싶습니다.
답변
불법건축물 매매는 위반 사항이 있다는 이유만으로 계약이 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만 계약의 효력과 건물을 적법하게 사용할 수 있는지는 별개의 문제입니다.
매수인이 직접 증축하지 않았어도 소유자로서 철거·원상복구 등의 시정명령을 받을 수 있습니다. 이를 이행하지 않으면 건축법상 절차를 거쳐 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
확인할 사항
위반 내용과 복구 범위
무단증축이나 용도변경 위반 여부에 따라 필요한 시정 조치와 사용할 수 있는 공간이 달라집니다. 건축물대장에 위반 표시가 없다는 사정만으로 실제 건물이 적법하다고 단정할 수는 없습니다.
이행강제금의 반복 부과
이행강제금을 납부해도 위반 상태가 합법화되지는 않습니다. 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 부과될 수 있으므로 한 번 납부하면 끝나는 비용으로 보아서는 안 됩니다.
시정·비용 부담 약정
매도인이 시정하기로 했는지, 철거·복구 비용 등을 누가 부담하기로 했는지가 중요합니다. 이러한 당사자 간 약정만으로 매수인이 행정청의 시정명령 대상에서 제외되는 것은 아닙니다.
준비할 자료
| 자료 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 건축물대장·도면 | 건축물대장을 발급받고 적법하게 확보한 도면이 있다면 현장과 비교해 용도·면적·구조의 차이를 확인합니다. |
| 시정·부과 통지서 | 매도인이 받은 문서가 있다면 시정 대상과 기한, 이행강제금 부과 내역을 확인해 진행 중인 행정절차를 파악합니다. |
| 계약서 초안 | 작성된 초안이 있다면 위반 내용의 고지 범위와 시정 의무, 비용 부담에 관한 합의가 반영됐는지 확인합니다. |
현재 단계에서 할 일
먼저 매도인에게 인허가 자료와 관련 통지서를 요청하고, 관할 시·군·구 건축 담당 부서에 위반 여부와 시정 방법을 확인합니다. 철거가 필요하다면 복구 후에도 계획한 용도로 사용할 수 있는지 살펴봅니다.
거래를 진행한다면 시정 완료 기한, 비용 부담, 미이행 시 계약 해제와 계약금 반환 조건을 특약으로 합의합니다. 위반 해소 가능성과 부담 범위를 확인하기 전에는 계약금 지급을 서두르지 않는 편이 안전합니다.
