부동산 공매, 입찰 전 사전에 확인해야 할 권리와 미리 준비해야 할 자료로는 무엇이 있나요?

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법무법인 일로

질문

온비드에서 부동산 공매 물건을 살펴보다가 관심 있는 주택을 찾았습니다. 압류재산으로 표시되어 있고, 입찰을 결정하기 전에 공고와 첨부 자료를 읽어보고 있습니다.

아직 입찰하지는 않았는데, 등기부에 적힌 권리가 매수 후에도 남는지 판단하기 어렵습니다. 현재 거주하는 사람이 있다면 집을 넘겨받는 과정까지 공매 기관이 처리해 주는지도 모르겠습니다.

압류재산 공매로 주택을 사면 기존 권리나 임차보증금 부담이 모두 없어지나요? 입찰 전에 어떤 부분을 확인해야 하고, 낙찰 후 바로 입주할 수 있는지도 궁금합니다.

부동산 공매 중 압류재산 공매로 주택을 사더라도 기존 권리와 임차보증금 부담이 모두 없어지는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 권리와 매수인이 인수하는 권리를 구분해야 합니다.

임차인이 매수인에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 갖추었는지와 보증금 배분 결과에 따라 인수 부담이 달라질 수 있습니다. 또한 매수대금 완납으로 소유권을 취득하더라도 점유자가 있으면 바로 입주하지 못할 수 있습니다.

주택 인도와 전입신고에 따른 대항력 발생 시점을 다른 권리의 순위와 비교해야 합니다. 확정일자나 배분요구 여부만으로 보증금 인수 책임이 없다고 판단할 수는 없습니다.

등기부에 기재된 권리는 종류와 순위에 따라 소멸 여부가 달라집니다. 공고의 인수조건과 공매재산명세서를 함께 살펴야 하며, 등기부만으로 모든 부담이 확인되는 것은 아닙니다.

압류재산 공매에서는 부동산을 넘겨받는 명도 책임을 매수인이 부담합니다. 점유자가 자진해서 인도하지 않으면 별도 소송 등이 필요할 수 있어 실제 사용까지 걸리는 시간과 비용을 고려해야 합니다.

자료	확인할 내용
공매공고	첨부된 매각조건까지 확보하여 매각 대상이 주택 전체인지 지분인지, 별도 부담 조건이 있는지 확인합니다.
등기사항증명서	최근 발급본으로 소유관계와 권리 설정일을 확인하여 공고 자료와 달라진 내용이 있는지 비교합니다.
공매재산명세서	공개된 명세서의 점유·임대차 정보와 배분요구 내용을 살펴 추가로 확인할 사항을 추립니다.