임대차계약중도해지는 계약기간이 남아 있는 상태에서 이사를 가거나 점포를 정리해야 할 때 자주 발생하는 문제입니다.
직장 이동이나 이사, 사업장 이전이나 영업정리 등으로 계약기간을 채우기 어려워 임대인에게 퇴거 의사를 전달했지만, 새로운 임차인을 구할 때까지 월세를 지급해야 한다거나 위약금과 중개보수를 부담해야 한다는 말을 듣는 경우가 있습니다.
임차인이 퇴거 의사를 전달했다고 해서 계약이 바로 종료되는 것은 아닙니다. 최초 계약인지, 묵시적으로 갱신된 계약인지, 중도해지 특약이나 임대인의 동의가 있는지에 따라 계약 종료 시점과 비용 부담이 달라질 수 있습니다.
이번 글에서는 임대차계약중도해지의 기준과 위약금·남은 월세·중개보수 문제, 계약 종료 후 보증금 반환까지 살펴보겠습니다.
목차
임대차계약중도해지의 기본 기준
먼저 확인해야 할 것은 현재 임대차계약에 정해진 계약기간이 남아 있는지입니다.
기간을 정해 체결한 임대차계약은 원칙적으로 정해진 기간까지 존속합니다. 따라서 임차인에게 이사나 폐업 등의 개인적인 사정이 생겼다는 이유만으로 언제든 일방적으로 계약을 종료할 수 있다고 보기는 어렵습니다.
계약기간이 남아 있는 경우
민법 제636조는 기간을 정한 임대차에서도 당사자가 계약기간 중 해지할 권리를 유보한 경우 해지통고에 관한 규정을 적용하도록 하고 있습니다. 즉 계약기간이 남아 있다면 임대차계약서에 중도해지에 관한 약정이 있는지를 먼저 확인해야 합니다.
예를 들어 다음과 같은 특약이 있을 수 있습니다.
- 일정 기간 전에 통보하면 계약을 종료할 수 있다는 내용
- 새로운 임차인을 구하면 기존 계약을 종료한다는 내용
- 중도해지 시 일정 금액의 위약금을 지급한다는 내용
- 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료할 수 있다는 내용
반대로 이러한 특약이나 별도의 법정 해지사유가 없다면 임차인이 단순히 퇴거했다는 이유만으로 기존 계약이 자동 종료되는 것은 아닙니다.
중도해지 특약과 합의해지
임대인과 임차인이 새로운 임차인을 구하는 것을 조건으로 계약을 조기에 종료하는 경우도 많습니다.
이때는 “새 세입자가 들어오면 끝내자”라고 구두로 정리하기보다는 기존 계약의 종료일, 월세 정산일, 보증금 반환일, 중개보수와 원상복구 비용 부담을 구체적으로 정해두는 것이 좋습니다.
특히 새로운 임차인과 계약이 체결되면 기존 임대차가 종료되는 것인지, 실제 입주일까지 기존 임차인이 월세를 부담하는 것인지에 따라 금액 차이가 발생할 수 있습니다.
묵시적 갱신과 중도해지
임대차계약중도해지에서 가장 많이 혼동하는 부분이 “3개월 전에 말하면 언제든 나갈 수 있다”는 내용입니다.
모든 임대차계약에 동일하게 적용되는 기준은 아닙니다.
주택 임대차의 3개월 기준
주택임대차보호법에 따라 묵시적으로 갱신된 주택 임대차라면 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통지할 수 있습니다.
다만 통지한 즉시 계약이 끝나는 것은 아니고, 임대인이 해지통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.
또한 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 갱신된 계약도 같습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 갱신요구권으로 갱신된 임대차의 해지에 제6조의2를 준용하도록 규정하고 있습니다.
따라서 주택 임대차는 현재 계약 상태를 구분하는 것이 중요합니다.
| 구분 | 중도해지 검토 |
|---|---|
| 최초 계약기간 진행 중 | 특약·합의 또는 별도의 해지사유 확인 |
| 묵시적 갱신 | 임차인의 해지통지 후 3개월 |
| 계약갱신요구권에 따른 갱신 | 임차인의 해지통지 후 3개월 |
| 임대인과 중도해지 합의 | 당사자가 정한 종료일 기준 |
즉 최초 2년 계약을 체결한 뒤 1년 만에 나가려는 경우와, 계약기간이 끝난 뒤 묵시적으로 갱신된 상태에서 나가려는 경우를 같은 기준으로 보면 안 됩니다.
상가 임대차의 묵시적 갱신
상가 임대차에서도 묵시적 갱신 여부가 중요합니다.
상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차에서 법에 따라 묵시적으로 갱신된 경우에는 임차인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.
임대차계약중도해지와 위약금·월세
임대차계약중도해지를 할 때 실제 분쟁이 가장 많이 발생하는 부분은 돈 문제입니다.
대표적으로 위약금, 계약 종료 전까지의 월세, 새로운 임차인을 구하는 과정에서 발생한 중개보수가 문제됩니다.
위약금과 남은 월세
중도해지를 한다고 해서 법에서 정한 일정한 위약금이 자동으로 발생하는 것은 아닙니다.
먼저 계약서에 다음과 같은 특약이 있는지 확인해야 합니다.
민법 제398조에 따르면 위약금 약정은 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 추정되며, 그 금액이 부당하게 과다한 경우에는 법원이 감액할 수 있습니다.
따라서 계약서에 위약금 조항이 있다는 사실만으로 모든 금액이 언제나 그대로 인정된다고 단정할 수는 없습니다.
또한 계약이 아직 종료되지 않았다면 임차인이 먼저 짐을 빼고 열쇠를 반환했다는 이유만으로 차임 지급의무가 당연히 없어지는 것은 아닙니다.
다만 남은 계약기간 전체의 월세를 반드시 한꺼번에 위약금처럼 지급해야 한다는 의미도 아닙니다. 실제 계약 종료 시점, 새로운 임차인의 입주 여부, 임대인과의 합의내용 등을 함께 확인해야 합니다.
새 임차인의 중개보수
계약기간 전에 퇴거하려는 임차인에게 임대인이 “다음 세입자 복비를 내야 한다”고 요구하는 경우도 있습니다.
공인중개사법 제32조는 개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 중개보수를 받는 구조를 규정하고 있습니다. 기존 임차인이 중도퇴거한다는 이유만으로 새로운 임대차계약의 중개보수를 반드시 부담한다고 정한 규정은 아닙니다.
다만 기존 임차인이 중도해지를 요청하면서 새 임차인의 중개보수를 부담하는 조건으로 임대인과 조기 종료에 합의했다면 그 약정은 별도로 검토해야 합니다.
따라서 중개보수를 누가 부담할지는 단순한 관행만 볼 것이 아니라 임대인과 어떤 내용으로 중도해지에 합의했는지를 확인하는 것이 중요합니다.
중도해지 전 확인해야 할 사항
임대차계약중도해지는 퇴거일만 결정한다고 끝나는 문제가 아닙니다.
실제로 계약이 언제 종료되는지에 따라 월세와 관리비, 보증금 반환 및 원상복구 기준도 달라질 수 있습니다.
해지 통보와 증거 확보
임차인이 계약을 종료하려 한다면 다음 순서로 내용을 정리해 보는 것이 좋습니다.
해지통지는 문자나 카카오톡, 내용증명 등 임대인에게 언제 도달했는지 확인할 수 있는 방법으로 남기는 것이 좋습니다.
보증금 반환과 이사
중도해지가 적법하게 이루어져 계약이 종료됐다면 보증금 반환 문제도 확인해야 합니다.
특히 주택 임차인이 보증금을 받기 전에 먼저 이사하고 전입신고까지 옮겨야 하는 상황이라면 대항력과 우선변제권 유지 여부를 주의해서 살펴야 합니다.
필요한 경우 임차권등기명령을 검토하고, 임대차가 종료됐음에도 보증금을 반환하지 않는다면 보증금 반환청구, 지급명령 또는 소송 등의 절차도 검토할 수 있습니다.
임대차계약중도해지는 최초 계약인지 갱신된 계약인지, 중도해지 특약이 있는지, 임대인이 계약 종료에 동의했는지, 실제 해지 효력이 언제 발생하는지를 먼저 확인해야 합니다. 이에 따라 위약금과 월세, 중개보수, 보증금 반환 문제도 달라질 수 있습니다.
법무법인 일로는 임대차계약서와 중도해지 특약, 임대인과의 합의내용을 검토하고 위약금·차임·중개보수·보증금 반환 등 계약 종료 과정에서 발생하는 분쟁의 대응 방향을 살펴보고 있습니다.
계약기간 전에 퇴거해야 하거나 임대인과 중도해지 조건을 두고 의견이 맞지 않는다면, 먼저 현재 계약의 상태와 해지 가능 시점부터 확인해 보시기 바랍니다.
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