법무법인 일로: 부동산전문변호사

“세입자가 계약갱신을 요구했는데, 집주인이 이를 거절할 수 있는 방법은 없을까요?”

계약 만료를 앞두고 직접 거주할 계획이 있거나 임차인의 계약 위반이 있었다면 계약갱신요구를 거절할 수 있는지 고민될 수 있습니다.

다만 계약을 연장하지 않겠다는 의사만으로는 부족하며, 법에서 정한 사유와 통지 과정이 함께 확인되어야 합니다.

집주인이 계약갱신요구권을 거절하려면 법에서 정한 사유를 충족해야 합니다.
먼저 어떤 경우에 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는지부터 알아보겠습니다.

계약갱신요구권은 임차인의 권리이지만, 모든 경우에 계약을 연장해야 하는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법에서는 일정한 사유가 있는 경우 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다.

대표적으로 1️⃣임대인 또는 직계존비속의 실거주, 2️⃣2기 이상 차임 연체, 3️⃣임차인의 의무 위반, 4️⃣재건축·철거 등 법에서 정한 사유가 있는 경우에는 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.

다만 실제 분쟁에서는 거절 사유가 있다는 주장만으로 인정되는 것은 아닙니다. 해당 사유가 법에서 정한 요건을 충족하는지, 객관적으로 입증할 수 있는지 함께 검토해야 합니다.

따라서 계약갱신요구를 거절하기 전에는 거절 사유가 법적 요건에 해당하는지, 관련 자료를 준비할 수 있는지, 이후 분쟁 가능성은 없는지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유가 있더라도 절차를 제대로 지키지 않으면 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

계약갱신요구권을 거절할 때 어떤 방식으로 의사를 전달해야 하는지 살펴보겠습니다.

임대인은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 계약갱신 거절 의사를 명확하게 전달해야 합니다.

이 기간 안에 적법한 거절 통지를 하지 않으면 원칙적으로 계약이 갱신된 것으로 볼 수 있으므로, 계약 종료일과 임차인의 계약갱신요구 시점을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

계약갱신요구권 거절 의사는 반드시 특정한 형식으로 해야 하는 것은 아닙니다. 문자메시지나 카카오톡, 내용증명 등 객관적으로 통지 사실을 확인할 수 있는 방법이라면 증거로 활용될 수 있습니다.

다만 이후 분쟁에 대비하려면 언제, 어떤 내용으로 거절 의사를 전달했는지 확인할 수 있는 자료를 남겨두는 것이 좋습니다.

예를 들어 실거주를 이유로 거절하는 경우에는 그 취지를 명확히 알리고, 차임 연체나 계약 위반을 이유로 하는 경우에도 해당 사유를 구체적으로 전달하는 것이 바람직합니다.

이후 분쟁이 발생하면 이러한 통지 내용이 중요한 자료로 활용될 수 있습니다.

계약갱신요구권을 거절했다고 해서 분쟁이 끝나는 것은 아닙니다. 실제 소송에서는 거절 사유의 적법성, 거절 이후의 행동, 통지 절차가 함께 검토되는 경우가 많습니다.

가장 많이 발생하는 분쟁입니다.

임대인이 실거주를 이유로 계약갱신요구를 거절했다면 이후 실제로 거주했는지가 중요한 쟁점이 됩니다. 특히 다음과 같은 경우에는 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다.

• 제3자에게 다시 임대한 경우
• 계약 종료 후 단기간 내 매도한 경우
• 장기간 공실로 둔 경우
• 실거주 의사가 없었다는 정황이 확인된 경우

이러한 사정이 확인되면 임차인은 거절의 정당성이나 손해배상 여부를 함께 다툴 수 있습니다.

거절 사유를 주장했다고 해서 모두 인정되는 것은 아닙니다. 법원은 해당 사유가 법에서 정한 요건을 충족하는지를 함께 살펴봅니다.

주요 쟁점은 다음과 같습니다.

• 실거주 계획이 실제 존재했는지
• 재건축·철거 계획이 구체적인지
• 차임 연체가 법정 요건에 해당하는지
• 계약 위반이 중대한 수준인지

결국 객관적인 자료로 입증할 수 있는지가 중요한 판단 요소가 됩니다.

거절 사유가 인정될 수 있어도 절차를 지키지 못하면 분쟁이 발생할 수 있습니다.

특히 다음 사항을 자주 확인합니다.

• 적법한 기간 안에 통지했는지
• 문자·내용증명 등 증거를 남겼는지
• 거절 사유를 명확하게 전달했는지
• 통지 사실을 입증할 자료가 있는지

실무에서는 거절 사유뿐 아니라 통지 시기와 방법도 중요한 판단 기준이 될 수 있습니다.

계약갱신요구권을 거절한 이후 분쟁에 대비하려면 관련 자료를 미리 준비해 두는 것이 좋습니다.

거절 사유에 따라 필요한 자료는 달라질 수 있지만, 일반적으로 다음과 같은 자료를 함께 확인하게 됩니다.

준비 자료	확인 내용
임대차계약서	계약기간, 특약사항, 계약갱신요구권 행사 가능 여부
문자·카카오톡	거절 의사와 거절 사유를 전달한 내용이 남아 있는지
내용증명	거절 통지 시기와 전달 여부를 입증할 수 있는지
실거주 관련 자료	주민등록 이전, 이사 계획, 실제 거주 사실 등을 확인할 수 있는 자료
재건축 관련 자료	사업 진행 여부와 거절 사유를 뒷받침할 수 있는 자료

분쟁이 발생하면 단순한 주장보다 객관적인 자료가 중요한 판단 기준이 됩니다. 계약갱신요구를 거절하기 전부터 관련 자료를 정리해 두는 것이 향후 대응에 도움이 될 수 있습니다.

계약갱신요구권은 임대인에게도 중요한 권리와 의무가 함께 적용되는 제도입니다.

거절 사유가 있다고 판단되더라도 실제로 법에서 인정되는지, 통지 절차는 적법했는지, 이후 발생할 수 있는 분쟁까지 함께 검토하는 것이 중요합니다.

특히 실거주를 이유로 한 거절, 거절 통지 방식, 손해배상 가능성 등은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

계약갱신요구권 거절을 앞두고 있거나 이미 임차인과 분쟁이 발생했다면, 관련 자료를 바탕으로 법적 쟁점을 면밀히 검토한 후 대응 방향을 결정하는 것이 바람직합니다.