계약금반환청구소송을 알아보고 있다면 가장 궁금한 것은 이미 지급한 계약금을 실제로 돌려받을 수 있는지일 것입니다.
부동산 매매계약이 예정대로 진행되지 않으면 매수인 또는 매도인의 사정으로 계약금 반환이나 배액상환을 둘러싼 분쟁이 발생할 수 있습니다.
이때 중요한 것은 “계약이 깨졌다”는 사실이 아니라 어떤 이유로 계약이 종료되었는지입니다. 매수인의 단순 변심인지, 매도인의 채무불이행인지, 계약서에 별도의 반환 특약이 있는지에 따라 계약금의 처리 방식이 달라질 수 있습니다.
이번 글에서는 계약금반환청구소송이 가능한 경우부터 계약금 포기·배액상환, 상대방의 계약 위반, 가계약금 반환과 특약, 소송 전 확인해야 할 자료까지 살펴보겠습니다.
목차
계약금반환청구소송, 언제 가능할까
계약을 더 이상 진행하지 않게 되었다고 해서 지급한 계약금이 항상 반환되는 것은 아닙니다.
계약금반환청구소송에서는 먼저 계약 종료의 원인이 누구에게 있는지, 어떤 법적 근거로 계약이 해제되었는지를 확인해야 합니다.
| 상황 | 검토할 내용 |
|---|---|
| 매수인의 단순 변심 | 해약금 약정에 따라 계약금 포기 여부를 검토 |
| 매도인이 일방적으로 계약을 해제 | 계약금 배액상환이 가능한 상황인지 확인 |
| 상대방의 채무불이행 | 계약 해제 후 계약금 반환 및 손해배상청구 가능성을 검토 |
| 계약금 반환 특약이 있는 경우 | 특약에서 정한 반환 조건과 실제 조건 충족 여부를 확인 |
| 가계약금만 지급한 경우 | 본계약 성립 여부와 가계약금 반환에 관한 약정 내용을 확인 |
따라서 먼저 계약금을 반환받을 수 있는 사안인지, 계약금을 포기해야 하는 사안인지를 구분해야 합니다.
단순 변심이라면
민법 제565조 제1항은 다른 약정이 없는 경우 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 지급한 사람은 이를 포기하고, 받은 사람은 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다.
따라서 매수인이 마음이 바뀌었다는 이유만으로 계약을 종료하려는 경우에는 계약금을 그대로 돌려달라고 요구하기 어려울 수 있습니다.
계약금 포기와 배액상환의 기준
부동산 계약에서 흔히 말하는 ‘계약금 포기’와 ‘계약금 배액배상’은 정확히는 민법 제565조의 해약금 제도와 관련됩니다.
법률적으로는 매도인이 계약을 끝내기 위해 계약금의 두 배를 돌려주는 경우를 배액상환이라고 표현하는 것이 정확합니다.
이행에 착수했는지가 중요합니다
해약금에 의한 일방적인 계약 해제는 언제까지나 가능한 것은 아닙니다.
대법원은 ‘이행의 착수’를 외부에서 인식할 수 있을 정도로 계약상 채무의 일부를 실제로 이행하거나, 그 이행에 필요한 전제행위를 한 경우라고 보고 있습니다. 계약을 이행할 준비만 한 것과는 구별됩니다.
따라서 중도금 지급 등 계약 이행이 이미 시작된 상황이라면 매도인이 뒤늦게 계약금의 배액만 돌려주고 계약을 끝낼 수 있는지 별도로 판단해야 합니다.
계약금반환청구소송에서는 계약금 액수뿐 아니라 계약이 어느 단계까지 진행됐는지를 확인해야 하는 이유입니다.
상대방의 계약 위반으로 계약을 해제한 경우
상대방이 계약상 의무를 이행하지 않아 계약을 해제하는 경우에는 해약금 해제와 접근 방법이 달라집니다.
예를 들어 매도인이 계약에서 약속한 의무를 이행하지 않거나 소유권이전을 거부하여 적법하게 계약이 해제됐다면 이미 지급한 계약금의 반환을 청구할 수 있는지 검토하게 됩니다.
계약 해제와 계약금 반환
계약이 적법하게 해제되면 민법 제548조에 따라 당사자는 서로 원상회복의무를 부담합니다. 반환해야 할 금전에는 받은 날부터 이자를 더하도록 규정되어 있습니다.
또한 민법 제551조는 계약 해제가 손해배상청구에 영향을 미치지 않는다고 규정합니다. 따라서 상대방의 귀책사유로 계약이 해제됐다면 계약금 반환뿐 아니라 별도의 손해가 발생했는지도 함께 검토할 수 있습니다.
계약금 두 배를 무조건 받을 수 있을까
매도인에게 계약을 이행하지 않은 책임이 있다고 해서 모든 경우에 계약금의 두 배를 받을 수 있는 것은 아닙니다.
민법 제565조에 따른 배액상환은 매도인이 해약금에 의한 계약 해제권을 행사하는 경우의 문제이고, 상대방의 채무불이행으로 계약을 해제하는 경우에는 위약금이나 손해배상 약정 등을 별도로 확인해야 합니다.
따라서 계약금 두 배에 해당하는 금액을 청구하려면 매매계약서에 정해진 계약해제, 위약금, 손해배상 조항이 어떻게 작성되어 있는지 구체적으로 살펴봐야 합니다.
가계약금·특약이 있는 경우
계약금반환청구소송에서는 정식 계약금뿐 아니라 가계약금 반환, 대출 불승인 특약, 권리관계 정리 특약 등을 둘러싼 분쟁도 자주 발생합니다.
가계약금만 보냈다면
계약서를 작성하기 전에 매물 확보 등의 명목으로 일부 금액을 먼저 송금하는 경우가 있습니다.
이때 ‘가계약금’이라고 해서 반환 여부가 결정되는 것은 아닙니다. 매매 목적물과 매매대금 등 계약의 주요 내용에 어느 정도 합의했는지, 가계약금을 어떤 조건으로 지급했는지, 반환에 관해 어떤 이야기를 나눴는지를 확인해야 합니다.
따라서 가계약금 반환 분쟁에서는 계약서뿐 아니라 문자·카카오톡, 중개사와 나눈 대화, 계좌이체 내역 등이 중요해질 수 있습니다.
반환 특약이 있다면
“대출이 승인되지 않으면 계약금을 반환한다”, “특정 근저당권이 말소되지 않으면 계약을 해제한다”와 같은 특약이 있다면 해당 조건이 실제로 발생했는지를 확인해야 합니다.
특약이 존재하더라도 문구가 모호하거나 당사자가 특약의 적용 조건을 서로 다르게 주장하는 경우에는 계약 체결 당시의 대화와 계약 진행 과정까지 함께 검토할 필요가 있습니다.
계약금반환청구소송 전 확인해야 할 사항
상대방이 계약금 반환을 거부하고 있다면 소송을 제기하기 전에 무엇을 근거로 반환을 요구할 것인지부터 정리해야 합니다.
다음 5가지를 먼저 확인해 보는 것이 좋습니다.
계약금반환청구소송은 계약금 반환, 배액상환, 위약금, 손해배상 가운데 어떤 청구가 가능한지를 먼저 구분해야 합니다.
상대방이 반환 요구에도 지급하지 않는다면 내용증명과 민사소송을 검토할 수 있으며, 필요한 경우 실제 채권 회수 가능성까지 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
법무법인 일로는 계약금반환청구소송에서 다음 사항을 중심으로 반환 가능성과 청구 범위를 검토합니다.
① 매매계약서·특약 검토
② 계약 해제 경위와 귀책사유 확인
③ 계약금 반환·배액상환 가능성 검토
④ 위약금·손해배상청구 검토
부동산 계약이 무산됐는데 상대방이 계약금 반환을 거부하고 있다면, 계약금을 포기해야 한다고 단정하기 전에 계약이 종료된 원인과 특약 내용, 이행착수 여부를 먼저 확인해 보시기 바랍니다.
