위반건축물매매 사실을 모르고 계약했다가 잔금 지급이나 소유권 이전 이후에 건축물대장 또는 관할 구청의 통지를 통해 뒤늦게 알게 되는 경우가 있습니다.
옥상이나 베란다를 무단으로 증축했거나, 허가받은 용도와 다르게 사용하고 있었던 경우 등이 대표적입니다.
이런 상황에서는 이미 매매계약을 체결했으니 매수인이 모든 책임을 부담해야 하는지, 계약을 해제하거나 매도인에게 손해배상을 요구할 수 있는지가 문제됩니다.
위반건축물매매는 건물에 위반사항이 있다는 사실만으로 결론이 정해지지 않습니다. 매수인이 계약 당시 이를 알고 있었는지, 위반사항이 건물 이용에 어느 정도 영향을 미치는지, 매도인이나 공인중개사가 이를 설명했는지 등을 함께 확인해야 합니다.
이번 글에서는 위반건축물매매에서 확인해야 할 사항과 계약해제·손해배상 가능성, 공인중개사의 책임, 매매 전후 대응방법을 살펴보겠습니다.
목차
위반건축물매매에서 먼저 확인해야 할 사항
위반건축물이란 건축법에 따른 허가나 신고 없이 증축하거나, 허가받은 내용과 다르게 건축·용도변경하는 등 건축법상 위반사항이 있는 건축물을 말합니다.
위반건축물이라는 이유만으로 매매계약 자체가 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다.
문제는 매수 이후 시정명령이나 이행강제금, 건물 이용 제한 등이 발생할 수 있다는 점입니다.
건축물대장과 실제 현황 비교
위반건축물매매에서는 가장 먼저 건축물대장과 실제 건물의 현황이 일치하는지 확인해야 합니다.
건축법 제79조 제4항에 따르면 허가권자가 위반건축물에 대해 시정명령을 하는 경우 그 위반내용을 건축물대장에 기재하도록 하고 있습니다.
따라서 다음과 같은 자료를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
| 확인 자료 | 살펴볼 내용 |
|---|---|
| 건축물대장 | 위반건축물 표시, 용도·면적·층수 |
| 등기사항증명서 | 소유권 및 근저당 등 권리관계 |
| 실제 건물 현황 | 무단 증축·구조 변경 여부 |
| 매매계약서 | 위반건축물 관련 고지·특약 |
| 중개대상물 확인·설명서 | 중개 당시 어떤 설명을 받았는지 |
건축물대장에 위반사항이 표시되어 있는 경우뿐 아니라 대장상의 면적이나 구조와 실제 건물이 다른 부분이 없는지도 함께 살펴야 합니다.
시정명령과 이행강제금
위반건축물을 매수할 때 특히 주의해야 하는 것이 시정명령과 이행강제금입니다.
건축법 제79조 제1항은 위반건축물의 소유자에게도 해체·개축·수선·용도변경·사용제한 등의 시정조치를 명할 수 있도록 규정하고 있습니다.
따라서 위반행위를 직접 한 사람이 이전 소유자라고 하더라도, 매수 후 현재 소유자에게 시정명령이 내려지는 상황이 발생할 수 있습니다.
시정명령을 이행하지 않으면 건축법 제80조에 따른 이행강제금도 문제될 수 있습니다. 위반 형태와 면적 등에 따라 금액이 달라질 수 있으므로 계약 전 시정 가능성과 예상 비용까지 확인하는 것이 중요합니다.
위반건축물을 모르고 매수했다면
위반건축물매매 이후 뒤늦게 문제를 발견했다면 곧바로 계약을 해제할 수 있다고 단정하기는 어렵습니다.
위반내용의 정도와 계약 목적에 미치는 영향, 매수인이 계약 당시 알고 있었는지 등을 구체적으로 확인해야 합니다.
계약해제와 손해배상 가능성
민법 제580조는 매매 목적물에 하자가 있는 경우 매도인의 하자담보책임을 규정하고 있습니다.
매수인이 알지 못했던 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약해제를, 그 밖의 경우에는 손해배상을 검토할 수 있습니다. 다만 매수인이 하자를 알고 있었거나 과실로 알지 못한 경우에는 제한될 수 있습니다.
예를 들어 위반부분을 철거하면 매수 목적이었던 영업이나 임대가 사실상 불가능해지는 경우와, 비교적 적은 비용으로 시정할 수 있는 경우는 동일하게 판단하기 어렵습니다.
또한 민법 제582조에 따른 하자담보책임은 매수인이 하자를 안 날부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 하는 기간 제한도 있으므로 발견 후 대응을 미루지 않는 것이 좋습니다.
매도인이 위반사항을 알리지 않은 경우
매도인이 위반건축물이라는 사실을 알고도 이를 알리지 않았다면 책임 여부를 별도로 검토해야 합니다. 민법 제584조에 따르면 매도인의 담보책임을 면제하는 특약이 있더라도 매도인이 알고도 고지하지 않은 사실에 대해서는 책임을 면할 수 없습니다.
이때는 “설명을 듣지 못했다”는 주장만 하기보다 계약 당시 어떤 자료와 설명이 오갔는지를 확인해야 합니다.
특히 다음 사항이 중요할 수 있습니다.
이러한 내용을 토대로 계약해제나 손해배상 등 어떤 청구가 가능한지를 판단해야 합니다.
공인중개사의 확인·설명 책임
공인중개사를 통해 위반건축물매매가 이루어졌다면 매도인뿐 아니라 중개 과정도 확인해 볼 필요가 있습니다.
공인중개사법 제25조는 개업공인중개사가 중개대상물의 상태와 권리관계, 법령에 따른 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 매수인에게 성실하고 정확하게 설명하도록 규정하고 있습니다.
건축물대장 확인 의무
현행 공인중개사법 제25조는 개업공인중개사가 중개대상물의 상태·권리관계 및 이용제한사항 등을 확인·설명하고, 건축물대장 등본을 비롯한 근거자료를 제시하도록 규정하고 있습니다.
따라서 중개 과정에서 건축물대장을 제대로 확인했는지, 위반내용이 확인되었음에도 매수인에게 설명하지 않은 것은 아닌지를 살펴볼 수 있습니다.
중개대상물 확인·설명서 역시 중요한 자료가 됩니다.
중개사 책임이 문제되는 경우
위반사항이 건축물대장이나 관련 자료를 통해 확인할 수 있었는데도 이를 확인하거나 설명하지 않았다면 공인중개사의 확인·설명의무 위반 여부를 검토할 수 있습니다.
다만 중개사가 모든 숨겨진 위반사항을 반드시 발견해야 하는 것은 아닙니다.
건축물대장 등 공부상 확인할 수 있었던 사항인지, 실제 현황과 공부가 달랐는지, 중개 과정에서 매도인으로부터 어떤 자료를 제공받았는지 등에 따라 공인중개사의 확인·설명의무 위반 여부와 책임 범위는 달라질 수 있습니다.
따라서 매매계약서뿐 아니라 중개대상물 확인·설명서와 당시 중개사와 나눈 문자·카카오톡, 광고내용 등을 함께 확보해 두는 것이 좋습니다.
위반건축물매매 분쟁의 대응방법
위반건축물매매 문제는 현재 매매가 어느 단계까지 진행됐는지에 따라 대응방법이 달라집니다.
아직 잔금을 지급하지 않은 사건과 이미 소유권 이전까지 마친 사건은 검토해야 할 내용이 다릅니다.
잔금을 지급하기 전이라면
계약 후 잔금을 지급하기 전에 위반사항을 발견했다면 일단 잔금을 지급하기 전 구체적인 사실관계를 확인할 필요가 있습니다.
다음 사항을 먼저 살펴보는 것이 좋습니다.
사실관계를 확인하지 않은 상태에서 일방적으로 잔금 지급을 거절하거나 계약을 해제하면 오히려 계약위반 문제가 발생할 수 있으므로 해제사유가 있는지를 먼저 검토해야 합니다.
이미 소유권을 이전받았다면
잔금 지급과 소유권 이전까지 마친 뒤 위반건축물이라는 사실을 알았다면 발견 시점과 관련 자료부터 정리해야 합니다.
건축물대장, 시정명령서, 이행강제금 부과자료, 매매계약서, 중개대상물 확인·설명서, 위반부분을 철거하거나 시정하는 데 필요한 비용 자료 등을 확보하는 것이 좋습니다.
위반건축물매매는 “위반건축물이었으니 계약을 해제하고 싶다”는 사정만으로 해결되는 문제는 아닙니다.
위반의 정도와 시정 가능성, 매수인의 인식 여부, 매도인의 고지내용, 공인중개사의 확인·설명 과정을 함께 검토해야 계약해제와 손해배상 가능성을 판단할 수 있습니다.
법무법인 일로는 위반건축물매매 분쟁에서 매매계약서와 건축물대장, 위반사항 및 중개 과정을 검토하여 계약해제, 손해배상과 공인중개사 책임 여부까지 현재 상황에 맞는 대응방향을 살펴보고 있습니다.
위반건축물을 매수한 뒤 시정명령을 받았거나 계약 당시 설명받지 못한 문제가 발견됐다면, 먼저 계약서와 건축물대장 등 관련 자료를 확보하여 어떤 권리를 행사할 수 있는지 확인해 보시기 바랍니다.
