정기적으로 들어오는 수익을 기대하고 상가 분양 계약을 체결했지만, 오히려 상가분양사기로 인해 적지 않은 손해를 입고서 계약 해지 소송 및 손해배상 청구를 고민하고 계시는 분들이 생각보다 적지 않은 실정입니다.
은퇴 시기를 앞두고 있는 분들은 나이가 들어서 일을 할 수 있는 분야는 줄어드는데 돈이 나갈 곳은 계속 생기기 때문에, 가장 큰 고민 중 하나가 바로 ‘회사를 나온 뒤 어떤 방식으로 지속적인 수입원을 마련할 것인지’의 여부입니다.
이 때 많은 분들이 떠올리시는 방안이 바로 상가 분양 계약인데요.
입지가 좋은 상가 건물을 분양받아 그 건물에 유명 프랜차이즈나 다양한 가게가 입점하도록 하면 매달 들어오는 월세만으로도 생활에 필요한 안정적인 수익을 얻을 수 있을 것이라고 생각하시는 것입니다.
그러나 이러한 기대를 바탕으로 거금을 들여 계약을 체결했는데, 알고보니 사기 계약이어서 적지 않은 손해를 입고 피해를 호소하시는 분들이 최근 들어 늘고 있습니다.
| 오늘은 법무법인 일로와 함께 상가분양사기의 주요 유형, 단순한 투자 실패와 사기를 구분하는 기준 및 피해 발생 시 준비해야 할 자료를 살펴보겠습니다. |
목차
왜 신중하게 계약해야 할까요?
상가분양사기 피해 사례 대다수는 신축 상가를 분양받았다가 발생합니다.
신축 상가 분양은 분양 당시 확인할 수 있는 정보가 제한적이고 장래의 수익성을 정확하게 예측하기 어렵다는 점에서 매우 신중하게 접근해야 하는 사안입니다.
또한 신축 상가 분양은 토지비와 건축비 외에도 마케팅 비용, 분양대행사 수수료, 시행사의 이윤 등 여러 비용이 분양가에 포함되기 때문에 분양가격이 상당히 높게 책정되는 경우가 많기 때문에, 이후 상가를 처분하려 해도 분양가가 주변 건물의 실제 시세보다 높아 적절한 매수인을 찾기 어려운 상황이 흔히 발생합니다.
더불어, 상가를 분양받았다 해서 곧바로 유명 프랜차이즈나 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있는 점포가 입점하는 것이 아님을 기억해야 하는데요.
가게 입점 전까지는 공실 상태로 상가를 둬야 하는데, 이 상태에서도 관리비는 계속 나가는 만큼 금전적 부담을 감수해야 합니다. 특히 분양 대금 마련을 위해 대출을 받았다면 대출 이자 역시 부담해야 합니다.
결국 수익은 발생하지 않는데 관리비와 대출 이자 등 비용만 계속 지출되는 상황이 수개월 또는 수년간 이어지는 것입니다.
때문에 상가 분양 전에는 분양가와 주변 시세, 실제 입점 가능성, 공실 발생 시 부담해야 할 비용까지 충분한 검토 후 계약을 체결해야 합니다.
분양사의 말만 믿었다가 상가분양사기로 이어지기도 하기에
상가 분양 계약을 체결하는 시점에는 상가 주변의 인프라와 상권이 아직 완성되지 않은 경우가 많아서, 대부분은 시행사나 분양대행사의 설명을 듣고 계약을 체결합니다.
향후 몇 년 이내에 유동인구가 얼마나 증가할 것인지, 어떠한 브랜드가 입점할 예정인지, 예상 임대수익률은 어느 정도인지를 믿고 계약을 하지만, 훗날 상가분양사기 피해 사실을 알게 되면 계약을 체결한 입장에서는 당혹스러울 수밖에 없습니다.
존재하지 않는 개발 계획
계약 체결 당시, 분양대행사나 시행사 측에서 “특정 유명 브랜드가 입점하기로 확정되었다.”고 하거나 “주변에 대규모 개발사업이 예정되어 있다.”고 하는 말을 듣고 큰 돈을 벌 기대를 하며 계약서를 작성하시는 분들이 계십니다.
그런데 계약을 체결한 뒤 확인해 보니 분양 홍보 당시 안내받았던 개발계획이 실제로는 존재하지 않는 거짓 계획인 경우가 종종 존재하는데요.
이와 같이 계약 체결 여부에 중요한 영향을 미치는 사실을 허위로 설명하여 분양 계약을 유도하였다면 상가분양사기로 법적 대응을 검토해야 합니다.
설계도면과 실제 구조의 차이
상가 완공 전에는 실제 건물 내부 확인이 불가하기 때문에 설계도면이나 조감도 등을 보고 분양 계약을 체결하는 경우가 많습니다.
그러나 건물이 완성된 뒤 확인해 보니 기둥이나 소화전, 공용설비, 기계실 등의 위치가 분양 당시 확인했던 설계도면과 다르게 배치되어 있는 사례가 발생하기도 합니다.
이러한 구조 변경은 단순히 계획과 달라졌다는 수준을 넘어 상가의 접근성이나 가시성, 내부 공간 활용 및 예정된 업종의 영업 가능성에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.
그리고 그 차이가 계약의 목적이나 영업에 어떠한 영향을 미치는지에 따라서 상가분양사기 여부까지도 다퉈볼 수 있습니다.
사기 피해 의심되면, 바로 법적 대응 할 수 있을까요?
간혹 상가를 분양받은 뒤 예상했던 만큼의 수익을 얻지 못했다면서 사기를 주장하시는 분들이 계시지만, 원하는 수익을 거두지 못했다는 이유만으로 상가분양사기가 성립하는 것은 아닙니다.
시행사가 해당 지역의 상권 활성화가 기대된다 했거나 높은 임대수익을 얻을 수 있을 것이라는 영업상 전망을 제시했으나 예상하지 못한 부동산 경기 침체로 수익성이 떨어진 경우 등은 투자 위험의 영역으로 판단되기 때문입니다.
다만 시행사 측이 상권 활성화 가능성을 설명하면서 실제로 체결된 사실이 없는 허위 임대차계약서를 보여주거나, 확정되지 않은 입점 계획을 이미 확정된 사실처럼 제시한 사례는 단순 투자위험의 영역이 아닌 상가분양사기의 영역으로 판단할 수 있습니다.
| 구분 | 주요 내용 |
|---|---|
| 투자위험의 영역 | 상권 활성화나 높은 임대수익을 전망했지만 부동산 시장 침체 등으로 실제 수익성이 떨어진 경우 |
| 상가분양사기 문제 | 허위 임대차계약서나 존재하지 않는 개발계획 등 사실과 다른 자료를 제시하여 계약을 유도한 경우 |
결국 상가분양사기 여부를 판단하려면 단순히 예상 수익을 얻지 못했다는 결과만 살펴볼 것이 아니라 계약 체결 당시 어떠한 설명과 자료가 제시되었는지, 분양계약을 체결할지 결정하는 데 중요한 내용이 허위였는지, 시행사나 분양대행사가 그 사실을 알면서도 계약자를 오인하게 했는지의 여부를 확인해야 합니다.
상가분양사기 피해 입증을 위해서는
만약 상가분양사기 피해를 입었다면 가장 먼저 시행사 측의 영업상 발언을 믿고 분양을 받았다가 투자에 실패한 상황인지, 계약 체결 과정에서 실제로 허위 설명이나 기망행위가 있었던 것인지를 구분하고 자신이 사기 피해를 입었다는 사실을 뒷받침할 수 있는 자료를 확보해야 합니다.
자료를 확보했다면 허위 계약 취소 또는 해지를 전제로 한 납부금 반환 청구와 정신적·금전적 손해에 대한 손해배상 청구를 진행하는 한 편 사기죄 등의 혐의로 형사고소 역시 검토해봐야 합니다.
더불어 분양 계약이 취소된다 해도 대금 마련을 위해 체결한 대출계약까지 자동으로 취소되는 것은 아니기 때문에, 대출금과 이자를 어떻게 정리할 지의 문제 또한 처리해야 합니다.
안정적 수익을 기대했다가 사기 피해를 입었다면
매달 안정적인 수익을 얻을 계획으로 상가를 분양받았지만 실제로는 상가분양사기 피해로 이어져 막대한 금전적 손실을 입게 되셨다면, 계약 해지나 취소 가능성을 확인하지 않은 채 시간만 흘려보내며 상당한 부담을 감수하시지 마시고 신속하게 대응에 나서셔야 합니다.
피해 사실을 인지하셨다면 무엇보다도 계약 체결 당시의 자료와 현재까지 발생한 손해를 신속하게 정리하고, 계약 해지 또는 취소와 손해배상 청구가 가능한 사안인지 검토해야 합니다.
그리고 이와 같은 대응을 위해서는 관련 자료를 정리한 뒤 부동산 법률 상담을 받아 향후 대응 방향을 검토해보도록 해야 합니다.
| 법무법인 일로는 상가분양사기 사건에서 의뢰인의 계약 체결 경위와 관련 자료를 검토 진행을 통해 분양 계약 해지·취소 및 손해배상 청구, 형사 대응 방향 등 법적 조치가 필요한 단계 전반에 걸쳐서 구체적으로 상황을 분석하고 살펴드립니다. |
