최근 인허가를 받지 않은 협동조합형 민간임대주택의 증가에 대하여 지자체들이 가입에 대한 각별한 주의를 촉구하고 있습니다.
전월세 상승 및 대출 규제로 인한 부동산 매물 급감 문제 때문에 많은 분들이 아예 내 집을 마련해야겠다는 다짐을 하시고, 이 과정에서 협동조합형 민간임대주택의 조합원으로 가입하시곤 합니다.
물론 겉으로 보기에는 일반 분양가보다 저렴한 가격으로 내 명의의 집을 마련할 수 있기 때문에, 많은 분들에게 매혹적으로 보일 수 있는 것은 사실입니다.
그러나 자칫 잘못하면 막대한 시간적, 정신적, 금전적 손해를 입게 될 수 있는 만큼 ‘내 집 마련 가능’이라는 문구만 보고 조합원으로 가입하는 무모한 행동을 해서는 안됩니다.
| 오늘은 법무법인 일로와 함께 ‘협동조합형 민간임대주택‘ 가입 시 왜 주의를 기울여야 하는지 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다. |
목차
‘협동조합형 민간임대주택’이란 무엇인가요?
간단하게 설명하자면, 협동조합기본법에 따라 협동조합, 혹은 사회적 협동조합이 조합원을 대상으로 하여 민간임대주택을 공급하는 사업입니다.
임대 목적의 주택을 건설하기 위한 협동 조합을 건설한 뒤 조합원을 모집하여 납입금을 받고, 이를 바탕으로 하여 토지를 확보하여 아파트 등 주택을 건설하는 것인데요.
여기까지만 들으면 많은 사람들이 흔히 아는 ‘지역주택조합’과 유사하다는 생각이 들 수도 있지만, 사실 지역주택조합과는 세부적인 요건에서 차이가 있습니다.
| 지역주택조합 | 협동조합형 민간임대주택 |
|---|---|
| 주택을 건설하려는 토지의 80% 이상 사용권원과 15% 이상 소유권원을 확보해야 함 | 별도 제한 없이 5인 이상의 발기인이 모이면 설립 가능. 다만 조합원 모집을 위해서는 토지 80% 이상의 사용권원 확보가 필요함 |
| 조합원들이 각자 부담한 분담금으로 토지를 매입하고 주택을 건설한 뒤 조합원에게 분양하는 구조 | 아파트를 건설한 뒤 조합원들을 대상으로 약 10년간 임대주택사업을 먼저 진행하는 구조 |
왜 가입 시 주의해야 하나요?
‘협동조합형 민간임대주택‘은 장점만 보고 조합원으로 가입하시는 분들이 많습니다.
그러나 이러한 장점만 보고만 계약하기에는 단점 또한 많기 때문에 주의를 기울여야 합니다.
보통 협동조합원에 민간임대주택에 대한 조합원 모집을 진행할 때라면 토지 사용권원의 80% 이상을 확보했을 때라는 의미인데요. 이 말은 곧 조합원 모집이 진행 중인 상황이어도 토지 사용권원 확보가 100% 진행되지 않았다는 의미입니다.
조합원 모집이 마무리된 이후에도 토지 확보가 100% 마무리되지 않는다면 사업 진행은 지연될 수밖에 없으며, 지연에 따른 추가 분담금이 발생되면 그에 따른 부담은 고스란히 조합원이 부담하게 됩니다.
또한 조합원 모집 당시에는 부담해야 할 리스크가 없다고 홍보하지만, 실제로 가입한 이후에 사업 초기 비용의 과도한 책정 등으로 인해 막대한 금전적 리스크를 감당해야 하는 사태가 닥치는 사례들도 적지 않습니다.
이 외에도 토지 사용권원 확보나 인허가 절차를 마저 끝마치지 않은 채 조합원을 모집하는 만큼 투자사기로 이어지는 경우 역시 적지 않게 발생하는 편입니다.
가입 전 확인해야 할 사항으로는?
‘협동조합형 민간임대주택‘ 가입을 고민하고 계시는 분들 중에서는 지자체에 조합원 모집 신고가 수리되었다는 조합 측의 설명만 듣고서 사업이 정상 진행 중이니 안전할 것이라 생각하며 가입을 선택하시는 분들이 계십니다.
그러나 지자체에 조합원 모집 신고가 수리되었다는 것은 모집을 해도 좋다는 허가일 뿐입니다. 실제 사업 진행은 조합원 모집 신고가 수리된 후 어떠한 변수가 생길지 모르기 때문에 각별한 주의를 기울여야 합니다.
또한 조합 측에서 제시한 조합원 모집 신고 수리 사실이 거짓일 가능성도 있는 만큼, 구청 등의 지자체를 통해 모집 신고 여부나 사업 계획 승인 여부를 파악하여 실제로 사업이 진행되고 있는 지를 확인해봐야 합니다.
또한, 고의로 일반 민간임대주택인 척 ‘협동조합’ 이야기를 꺼내지 않고 홍보한 뒤 가입을 유도하는 사례들이 있기 때문에 이 또한 주의해야 합니다.
굳이 ‘협동조합’ 이야기를 꺼내지 않는 이유는 ‘협동조합형 민간임대주택‘은 발기인의 자금으로 토지 사용 권원을 확보해야 하기 때문에 발기인을 모으고자 고의로 ‘협동조합형’ 사업임을 언급하지 않는 것입니다.
기망행위를 벌여야 할 정도로 발기인조차 제대로 확보되지 않은 사업이라면 진행에 난항을 겪을 확률이 굉장히 높습니다.
때문에, ‘분양 계약’이 아니라 ‘가입 계약’을 체결해야 한다고 하면 일반 민간임대주택’이 아닌 ‘협동조합형 민간임대주택‘은 아닌지 한번 더 확인해봐야 합니다.
이 외에도 가입 전이라면 출자금 환급 및 납입금 환급에 대한 규정을 미리 확인하여 혹시라도 생길 수 있는 문제를 미리 방지해둬야 합니다.
내집 마련 하려다 적지 않은 손실 입는 사태 막으려면
일정 기간 동안 해당 주택에 거주한 뒤, 그 주택을 저렴하게 분양받을 수 있다는 점에서 ‘협동조합형 민간임대주택’은 많은 이들의 관심을 받고 있습니다.
그러나 단순히 저렴한 분양만을 생각하며 가입하신다면 결국 적지 않은 시간적, 정신적, 금전적 손실로 이어질 수 있기 때문에 절대로 섣부른 가입을 해서는 안됩니다.
때문에 혹시라도 가입을 고민하고 계시다면, 혹은 이미 가입 후 탈퇴나 계약해지를 고민하고 계시다면 부동산 법률 상담을 통해 어떻게 나서야 할지 방안을 모색해보시기 바랍니다.
| 법무법인 일로는 협동조합형 민간임대주택 관련하여 의뢰인 분들이 놓치는 부분이 없도록 계약서 분석부터 법적 대응 조력까지 필요한 대처에 대해 아낌없는 도움을 드리고 있습니다. |
